成交猛增拉动价格上升 高端市场引领楼市升级
提要:成交数据分析表明,2009年广州商品住宅成交回升快速势头迅猛、并获得持续,由于成交稳定放量,价格也稳步上涨;尤其下半年高端住宅成交大增,中心城区住宅市场全面高端化,广州楼市显现升级发展趋势。
市场回暖阶段性特征鲜明 上下半年差异大
2009年广州商品住宅市场上、下半年消化率差异大,据合富辉煌集团市场研究部对阳光家缘签约数据监测,2009年广州十区两市商品住宅签约成交面积1153万平米,成交套数106249套,成交均价9222元/平米,套均面积109平米/套。
其中二季度成交量最大,四季度成交价格最高。2009全年来看,广州商品住宅市场经历了比较清晰的四个阶段“复苏-爆发-休整-价飙”。3至6月是成交爆发阶段,成交量快速攀升,每月均超过109万平方米,也是全年成交最高的四个月,当时正是改善换房、保值自住型需求入市高峰期。而9至12月,新增住宅供应陆续上市,成交再度活跃,价格上升则更加明显,到12月价格最高比1月上涨34%。
2009全年住宅批准预售面积903万平米,上半年住宅成交640万平米,下半年513万平米。
外围成交份额首超过中心 增城花都两区名列前茅
2009年广州市中心六区签约成交面积合计占全市42%,比2008年全年的54%减少12个百分点,而外围花都、增城、番禺的中等价及中低价产品成交活跃,成交面积份额占全市接近六成。各区中,成交第一梯队花都占19%、增城占16%,均比08年上升10个百分点左右;第二梯队番禺、天河、白云、海珠占10%-12%。
中等户型仍是成交主流 非普通住宅成交占3成
2009年广州市90平方米以下商品住宅签约占全市26%,与2008年比例一致,90/70产品成交未见放大;90-125平方米商品住宅签约占全市35%,成交比例最大,其中下半年比上半年又减少8个百分点;145平方米以上商品住宅签约占全市29%,其中下半年比上半年高出12个百分点。中等户型仍是市场主流,但下半年大户型住宅份额有显著增加。
2009上半年商品住宅成交640万平方米,其中90-125平米段累计消化率68%均最高,显示以三房为主的刚性自住需求被快速释放。
2009下半年商品住宅成交513万平方米,其中180平米以上段累计消化率31%-44%均高于上半年,显示改善性和投资性等中高端需求被激活。
成交总价主流在50-100万 高端住宅成交占18%
2009年广州签约成交商品住宅中总价50万以下的占全市份额25%,主要是外围的中低价洋房,在下半年比例有显著减少。
总价在50-100万之间的占32%,成交比例最大,显示出其最强的市场承载力。
总价在200万以上的占全年18%,下半年高端住宅成交活跃,占比合计25%,比上半年的13%翻番。
以上下半年对照,上半年总价50万以下段的累计消化率(60%)最高,显示中低总价的刚性自住需求被快速释放。下半年总价200万以上段累计消化率(24%-52%)基本高于上半年,显示改善性和投资性等高总价需求被激活。
高端住宅售价份额均创新高 楼市高端化趋势明显
据合富辉煌集团市场研究部监测,2009年广州高端商品住宅市场(总价200万以上)成交显著活跃,总供应约1.1万套,总成交近1万套。面积上看,2009年高端商品宅供应238万平方米,成交212万平方米,供求基本平衡。
2009年广州高端住宅市场份额自2月连续3个月保持在10%左右后,5月开始升至18%以上,受“楼价攀升”和“推货激增”双重作用,12月高端住宅签约成交比重更跃升至32%的最高值,系2月比例的3倍。全年的市场份额为18%。高端住宅均价自2月逐渐走出底部,6月、12月达最高值,其中12月均价为17356元,是全市均价的1.5倍。
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