2009年12月以来，中央开始调整房地产政策，并频频释放信号要求遏制部分城市房价过快上涨，要求增加供应、稳定房价、抑制投机等等，"国4条"、"国11条"也陆续出台。新的政策环境下，市场各方心态有何变化又将如何应对，合富辉煌集团市场研究部对此进行了监测、分析。
发展商出货意欲强烈售价未见松动
据合富辉煌对2009年12月广州主要平面媒体广告监测，广告投放费用同比及环比均大增，广告投放金额8140万元仅次于2009年4月、9月水平。这一方面是由于大批新货提前认购或销售，据监测2009年12月广州十区新批预售住宅达9200套；另一方面单盘广告投放强度达102万元/个，创下近48个月以来的第二高位。
在并非销售旺季的12月出现如此大量的推货量和推货力度，表明发展商出货意欲非常强烈，显然与政策变化的预期有关。目的在于避开一系列后续政策引发市场观望，降低销售下行压力，尽量在市场可见的高位出货，增加业绩。
促销广告多以额外折扣及附送装修为主，外围楼盘多打出以价格特惠为卖点的广告，但实际售价并未见下降。
市区优质楼盘受青睐市场整体成交平稳
从近期楼盘的客流量看，普遍有所下降，除政策影响外，与楼盘整体在售货量不多也有一定关系。但仍不乏热点楼盘，如光大花园、汇景新城、金域华府、东山一品等，特别是市区优质楼盘、缺货较久的楼盘仍然受青睐，楼盘价格仍呈平稳或上升趋势。目前来看楼盘降价可能性不大。
由于阳光家缘系统调整原因，之前没有在网站显示签约的部分楼盘集中在1月11日至1月17日签约，从而导致上周十区两市签约量大增，共2609套，是近期单周成交量的最高。十区成交1707套，中心六区成交1118套。若将过去两周的签约量平均，则十区两市签约量平均一周为1683套，与11月以来的平均值相当，成交量走势比较稳定。
其中成交最高的区域是增城，签约量达781套，主要来自近期保利壹号公馆和碧桂园凤凰城新推货。另外由于翠城花园、江南新苑项目热销，也使得海珠区上周签约量达到415套，仅次于增城和花都。
二手楼市人气、成交下降，卖家平静置业者逐渐分流
据监测，2009年12月上半月在政策优惠末班车效应下，买卖双方积极入市，交投畅旺；元旦后，营业税政策尘埃落定，看楼量、成交量约有两到三成的降幅，主要受天气和楼价的影响。
买家分流日趋明显，首次置业者开始"向下走、向外走"，2009年年初，刚性需求集中释放，带领整体楼市走出低迷困局。首次置业者是这轮高潮的主要推动者之一。此后，楼价一路走高，至年底，较弱的首次置业者已经被"挤出"楼市，实力较强者亦面临"被挤向"中低端或者外围的无奈。
改善型需求预期分化，部分出现观望情绪，随着楼价的高涨和中央连番调控信号的发出，部分改善型需求由于看不清或看淡后市而持币观望，但也有部分看好或看稳后市，出于对未来通胀的担忧而选择入市。
投资客中，短炒收敛，投资保值型买家仍看好后市，但较之前谨慎。2008年被套牢和2009年上半年入货的投资客大部分已经在高位出货。目前楼价处于高位，上涨空间大大压缩，短炒风险加大，短炒买家收敛，但个别"价格洼地"地段的短炒行为依然时有发生；
长期持有投资保值型买家仍看好后市，有合适物业仍然会出手，但毕竟租金严重滞后于楼价，长线投资回报率偏低，加上政策连番出台，入市较之前谨慎。
营业税新政公布后，"返价"现象收敛，但业主心态较强，议价空间不大，价格仍维持高位运行。据统计，业主出售的物业有65%为自有物业，这部分业主没有供楼压力和强烈的变现需求，不急于出售物业，更不愿降价求售。此外，经过2007年至今的楼价下行反弹周期，业主们更深体会到房地产的投资增值作用。营业税政策对业主几乎没有产生影响，部分有换房需要的业主由于相中物业楼价高，更是对原物业的价格十分坚持。
成交对政策反应快速敏感房价走势比较稳定
通过对近年房地产政策与广州商品住宅市场的关联分析，可以发现，每次收缩型房地产调控政策均使楼市成交量短期内出现下滑，但房地产价格的下调则比较困难，只有当系列政策长期累积，且配合信贷大幅收紧时，楼价才下降。
如图所示，2005年6月征收营业税、差别化契税、上调贷款利率0.2、公积金贷款利率上调0.18等政策措施出台，市场短期受影响，成交量收缩明显，但很快价量继续上升。
2006年6-9月：中央推出了营业税免税年限由2年调为5年、调息、征收二手房个人所得税等措施，成交量也出现了一个低谷，但其后不久成交开始回暖，楼价继续向上波动。
2007年"927"房贷新政，中央政府紧跟着加息、抑制投资，随后成交量开始出现大幅萎缩，但至2008年初才开始出现部分项目实质性降价促销。
分析认为，这一方面是由于房地产政策的效力具有滞后性和长期性，一些重要政策的着眼点在未来，如调整房屋供应结构、土地政策、保障性住房政策等，对当下市场直接影响并不明显。相对而言，房地产信贷政策尤其利率，市场影响更直接、快速。
另一方面也表明房地产需求始终旺盛，并具备相当强的持续性和增长性。
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