合富辉煌：2010年广州房地产发展预测报告之潜在置业者
楼市门槛提高买家继续看涨投资置业比重大增
提要：随着供不应求趋势日渐明显和房价稳步回升，2009年广州楼市潜在置业者构成和心态相比2008年四季度和2009二季度，均有显著变化。换房客户成为主流，投资置业比重大增，对后市预测价格预期分歧加剧，仍以看涨居多，价格门槛已成制约成交首要因素。
楼市门槛提高换房置业成绝对主流
据合富辉煌集团市场研究部置业者最新监测，2009年四季度广州超过70%的潜在置业者为换房客，三次或三次以上置业者也超过三成；与08年第四季度相比，换房需求取代首次置业成为目前市场购房主流需求。
置业目的方面，有75%的潜在购房客户表示是自住需求购房；但投资需求呈现较快的上升势头，将投资目的列为首选的比例已上升至23%；另有14%的客户虽然首选为自住需求，但第二选择为投资需求。投资比重远高于2008年四季度，比2009年二季度也增加了5个百分点。分析认为这与通胀预期有关，人民银行三季度储户问卷调查显示，居民对未来物价预期指数连续第三个季度上升，达到66.7%。通胀预期持续加强，资产价格上升，房地产投资自然受青睐。
置业目标区域方面，本次潜在置业者监测范围拓宽至广州市外围以及以广州客户为目标的部分市外楼盘，但将天河、海珠、越秀及荔湾等市中心区域列为首选的潜在置业者仍达56%。
这印证了广州市中心区位价值，也从另一方面表明来年市中心供不应求严重，房价上涨压力继续增大。根据合富辉煌集团市场研究部供应预测，与2009年相比，2010年新增供应有进一步向外围扩展的趋势，天河、海珠供货将大幅减少，整个中心四区占全市供应比重仅略高于三成。
约30%的潜在置业者选择花都、番禺、萝岗、南沙等四大外围区域，另有部分潜在购房客户表示没有特定区域，只要有配套、能解决出行交通问题就会考虑。外围区域是2010年一手商品住宅主要供应区域，房价上涨压力小于中心区，可望以价格洼地效应吸引更多潜在置业者关注。
楼价贵影响成交，后市看涨仍是主流
合富辉煌集团市场研究部的监测显示，潜在置业者尚未出售购买的原因，约30%是由于楼价太贵；另有29%的潜在购房客户认为没有合适的产品；还有近20%的潜在购房客户，认为外围项目虽然价格足够平宜，但地段不好，目前配套不完善、交通不方便。
总体而言，对楼价的判断和接受程度已经成为阻碍成交的首要因素，87%的潜在置业者表示当前楼价偏贵或太贵。而中高端潜在置业者对价格的敏感度明显低于全市，影响他们购房的主要因素是缺乏合适的产品和地段。
与2008年同期相比，潜在置业者对楼价走势的判断分歧较大，31%的潜在购房客户认为难以判断；虽然楼价已有大幅回升，但不少潜在置业者对楼价走势的判断从预跌变为预升，30%的潜在购房客户认为楼价会稳中有升；22%的潜在购房户认为楼价将略有下降；14%的潜在购房户认为未来楼价不会有多大变化。总体上看涨的比重仍占优势。
考虑到监测样本为暂未成交潜在置业者，2009年四季度广州主流置业者继续看涨后市的心态比较明显。供应预期收缩是这一心态的重要成因，由于2007年以来的开工量萎缩和2010年广州亚运会影响，2010年新增供应可能创近年新底。
预计年底的政策微调（营业税优惠取消）也不会对新増商品住宅市场产生多大影响。据合富辉煌集团市场研究部监测，约63%的潜在置业者表示关注2008年底推出的一系列优惠政策，但购房决策主要关注点在楼价及贷款利率。由于换房置业为主流，对首付政策优惠关注度也不高。
（说明：潜在置业者界定为到访过楼盘，没有即时成交的来访客户；监测区域范围，海珠、越秀、荔湾、天河、白云、番禺、花都、南沙、南海、清远、增城等）
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