合富辉煌：2009上半年中山房地产市场报告

https://www.guandian.cn 2009-07-22 16:52:56 来源: [ 合富辉煌中山市场研究部 ]

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　　房地产投资建设状况分析

　　全市房地产开发水平处在近年低位

　　据中山市统计局数据显示，2009年1-5月份全市完成固定资产投资166.71亿元，同比小幅增长2.3%，较1-4月份回升5.4%。其中基本建设75.14亿元，增长36.34%；更新改造15.73亿元，增长42.54%；房地产开发投资58.51亿元，同比下降29.94%，今年1-5月份房地产开发投资显得相对疲软，这是自2002年同时期以来首次出现负增长。房地产投资额占固定资产比例也从2008年上半年的47.8%降至今年1-5月份的35.1%，跌幅将近13个百分点。从数据反映，受到投资信心的冲击目前全市房地产开发投资正出于近年来相对低位水平。

　　4、5月份房地产投资额显著回稳

　　目前房地产投资市场处于相对低位时期，但从今年各月份投资金额走势来看，自第一季度累计下跌45.45%后，3月份开始，受到整体市场小阳春形势的带动，4-5月份投资额走势则有所回稳。政府宽松的货币政策以及对于企业资本金比例的下降继而产生的投资门槛降低，加之市场对于通胀的持续预期，一系列的刺激因素成为房地产投资市场回稳的主要动力。

　　土地市场发展分析

　　上半年土地成交量同比大规模萎缩

　　根据中山国土资源局统计数据显示，2009年1-6月份，全市土地成交宗数976宗、成交面积184.1万平方、成交金额12.23亿元。成交宗数、成交面积、成交金额同比分别下跌58.7%、72%及73.8%，全市土地交易市场今年上半年出现大规模的萎缩状况。

　　月份成交量出现较大反差，5、6月份土地成交量表现相对活跃

　　但从全市土地月份成交量走势情况来看，上半年各月份成交量出现较大反差。1、2、4月份全市土地成交面积均低于20万方，而近年来，土地交易"黄金4月"今年早已不再"黄金"，整体市场主要受到1-4月份疲软的成交量所拖累而出现弱势。但5-6月份则受到住宅市场的回暖因素影响而表现相对活跃。尤其在6月份，受到多块规模用地的成交带动，月份成交面积环比升幅超过6成。

　　土地成交价格分析

　　上半年土地累计成交均价下跌6.4%

　　在土地成交均价方面，在土地成交量大规模下跌的情况下，累计今年上半年全市土地成交均价同比跌幅仅为6.4%。但664元/平方价格水平较06、07同时期还高。受市场因素影响，今年上半年全市缺乏大手笔地块成交，而城区地块供需的疲弱现状、不断增加的工业地状况同样是导致成交均价拉力不足的主要原因。

　　6月"量升价跌"，地价短期走势稳定性不高

　　土地市场月份成交均价则表现出并不稳定的状态，从"全市土地月份成交均价走势图"来看，今年上半年月份最高值为5月份的848元/平方，最低值为2月份的528元/平方，其中上半年仅有5月份成交价略高于08年808元/平方的月份平均水平。另外，从6月份成交价环比66%的跌幅表明，短期土地价格走势的稳定性依然不高。

　　招拍挂商住地块分析

　　上半年规模商住用地交易有所放缓

　　从中山国土资源局公开招拍挂信息显示，2009年1-6月份全市商住用地成交量当中，规模超过30亩的仅有7块，成交宗数与去年同期相当，但累计成交面积则从去年的1000亩跌至今年的618亩。除了开发区G15-09-0027地块以外，今年上半年其余成交地块规模均在50亩以下，大面积地块的供需两端均出现相对低迷现状。由于雅居乐、远洋、大信、中信、中海等实力较强的品牌开发商土地储备已相对丰富，而市场上不少本地中小型开发商则略显底气不足，大面积地块的交投量出现相对尴尬的低迷局面。

　　商品房建设状况分析

　　回暖行情促使市场货存压力有所降低

　　根据中山统计局统计数据来看，2009年1-5月份全市商品房累计竣工面积为130.85万平方，同比上升45.5%；销售面积206.42万平方，同比上升78.5%。1-5月份，全市商品房竣工销售比为0.6，与07年全年水平相当，较08年则大幅减少0.5。一定程度上表明：目前市场存货压力已有所降低。自今年3月份开始，由于刚性需求的集中释放，整体市场正经历着阶段性回暖行情，目前商品房市场现房供应量少于销售量。市场在消耗存量产品，现房容量因应在缩减。

　　商品住宅交易状况

　　1、周边城市商品住宅月份成交状况

　　中山成交量处于珠三角城市中游水平，市场表现相对稳定

　　由于市场容量及发展水平的差异，今年上半年在回暖行情的形势下，中山商品住宅市场发展与周边城市相比依然表现出相对稳健的市场现状。从"上半年珠三角城市住宅成交面积走势图"我们发现，自2月份开始，珠三角各大城市住宅成交量均一致高走。尤其在广州、佛山两大城市，市场表现相对活跃。而成交价格方面，由于缺乏投资需求，今年上半年中山房价的月份增减波动基本维持在±5%水平之间，波幅显著较广州(-4%-16%)、深圳(-6%-12%)等一线城市要小。总的来看：今年以来中山房地产市场依然表现出其固有的稳健性特点。

　　2、全市商品住宅市场成交状况分析

　　上半年成交规模历史同期最高

　　根据中山国土资源局统计数据显示，2009年1-6月份全市商品住宅成交宗数达到26476宗、成交面积301万平方、成交金额123.9亿元，同比依次上升74%、84%及71%,是历史同期的最高水平。其中，城区成交宗数、成交面积、成交金额三大指标分别较去年同期水平上升超过1倍，城区整体增长幅度要高于镇区。

　　3-6月份成交量"比肩"07年楼市高峰时期

　　从月度成交量走势来看，除1-2月份成交量相对乏力之外，今年3-6月份则显著走高。其中5月份，供应方以多种营销手段刺激消费，在政府政策及市场舆论的进一步刺激之下，整体市场成交量达到高峰。单月成交面积达到60.63亿元，居历史月份第二；25.7亿元的单月成交金额更创出历史的新高。

　　镇区房价跌势拖累上半年整体房价走势

　　今年上半年中山城、镇房价整体表现不一，根据中山国土资源局统计数据显示，2009年1-6月份城区商品住宅累计成交均价为4673元/平方，同比上升5.5%，是历史同时期价格最高水平；而镇区住宅成交均价则由于高值产品(诸如别墅)成交量的放缓，加之中小型项目急于回笼资金所形成的促销局面，而表现偏软。累计上半年镇区累计成交均价较去年同期下跌11.1%。从统计数据反映，镇区房价的跌势拖累了全市整体价格水平的发展。回顾2008年低迷时期住宅的价格表现，镇区房价同样由于市场容量及产品供应结构差异而显示出较大的不稳定性。

　　各月房价走势表现相对稳健

　　在月份成交价格方面，上半年成交量的集中性"井喷"并没有促成房价的上涨，由于2008年以来市场经历较长时间的低迷，今年以来本地大部分开发商急于"走量"，导致整体房价水平稳中有跌。另外，由于本地缺乏相应的投资需求，整体市场价格表现力相对较弱。从统计数据反映，今年上半年各月的成交价格基本维持在3900-4200水平波动，月份的变化幅度不大，整体价格依然保持在相对稳定的水平。

　　商品住宅产品存量分析

　　根据中山国土资源局销售备案数据显示，截至6月30日，全市商品住宅存货量约在29000套水平，与今年3月末34000套相比减少近5000套。在新增供货量放缓的情况下，经过2月份之后连续4个月的高峰期去化影响，全市商品住宅产品的整体存量进一步在缩减。

　　全市半年住宅新批量约11000套左右

　　从统计数据显示，今年上半年全市住宅新增批售量约11000套左右。新批量主要分布在坦州(2710，批售套数，下同)、开发区(1122)、沙溪(1018)等热销区域。由于销量一直高企，以坦州市场为代表的几个区镇在供需两端依然表现较为活跃。相对而言，板芙、南头、小榄、港口等镇区在供应端则显然较小。

　　下半年市场发展预测

　　在经历"金融海啸"的长时间压抑之后，政府出台一系列政策措施启动内需，一方面健全社会保障体制、另一方面则加大基础设施建设的投入。今年上半年，在各项刺激经济政策得到落实情况下，市场经济发展出现了显著性的好转。在房地产市场方面：在积极宽松的货币政策的刺激底下，本地刚性需求集中释放，"小阳春"、"回暖"、"地王"等字眼充斥着楼市，中山上半年成交量创出了历史同时期的新高。

　　供应：下半年市场新增供应量显著回暖

　　从目前市场现状反映，在经历上半年的成交高峰期之后，诸如万科、世纪新城等项目的后续供应量并不能有效延续，鉴于上半年显著好转的市场形势，促使不少开发商资金压力显著得到改善。新盘加推、在售盘后续出货，为追逐固有的"十一黄金档期"，预期市场供应量将在下半年有所上升，尤其集中在9-10月份"黄金周"及前期。

　　需求：客户积累难以为继，短线市场将进行高位调整

　　今年上半年整体成交量短时间内的突破原因在于08年以来累积的刚需购买力集中激发而产生的结果。在经过多月的消化之后，刚需客户容量在迅速递减。而当前反映的市场情况则是：不少项目客户来访量的下跌导致潜在购房客户的积累有所欠缺。由此而映射出后续市场成交量不一定会有足够的客户去支撑，市场存在短线调整的可能性。而后市则更寄望于房价的稳定、客户消费心态转变、改善型需求或是部分投资需求的接力。