潜在置业者看好后市 追高乏力或制约成交
2009年上半年广州楼市量价齐升，成交量创造06年以来最高纪录，房价亦逼近07年高位，多数置业者市场预期转变，潜在置业者的态度是影响下半年市场的重要因素。合富辉煌集团市场研究部监测显示，有35％的置业者预期楼价继续上升，仅有23％的置业者认为楼价可能下调，但鉴于当前宏观环境，追高意愿和能力难比07年，预下半年房价稳定、成交有所回落。
2009年上半年广州商品住宅市场全面复苏，成交数据反映了已入市置业者的心态，而潜在置业者的心态则是决定后市成交的关键，经历了全方位成交放量，价格逐步回升、并逼近至07年高位之后，潜在置业者心态究竟如何。合富辉煌集团市场研究部潜在置业者监测显示，相比08年底，当下置业者构成、房价预期均有显著变化。（潜在置业者，近期到访过楼盘而没有成交的客户）
合富辉煌集团市场研究部监测显示，目前阶段潜在置业者中二次或多次置业者占比超过60%，成为市场主流；而首次置业者比重则从2008底的51％下降至31％。
对于购房目的调查显示投资需求大幅上升，约七成的潜在置业者表示是为自住需求购房；但明确以投资、保值为目的的比例已上升至18%，另外有11%的客户虽然第一选择是为自住需求，但第二选择为投资需求。
投资需求比重的上升，与潜在置业者对后市楼价预期的逆转有关。合富辉煌集团市场研究部监测数据显示，有16％的潜在置业者认为下半年楼价将保持稳定，并有35%的潜在置业者看好楼价继续上升，而2008年底只有5％的置业者预期楼价将止跌回升。目前仍有23%的潜在置业者看跌2009年下半年楼价，而表示价格走势难以判断的比例有26%，比08年底上升14个百分点，显然目前楼市影响因素更趋复杂，更多潜在置业者感觉难于把握市场变化，但就主流而言，潜在置业者认为楼价稳定或有升。而2008年底时的潜在置业者监测显示，预期楼价下降的比重高达71％。
在潜在置业者区域选择偏好上，天河、海珠、越秀及荔湾四区吸引力比较突出，超过56%的潜在置业者表示购房首选区域为中心四区，然而在下半年商品住宅总供应中中心四区只占39％。显然，这种置业倾向，可能给下半年市中心楼盘带来更大的价格上涨压力。
在户型方面，超过六成的置业者选择三房产品，是市场需求的绝对主流；其中尤以90-120平方米带主人套房的三房单位为多。监测数据显示，与以往相比，虽户型需求仍以三房为主，但在80平方米到100平方米的紧凑型三房产品需求有明显增加。显然，由于目前房价已明显回升，总价承受压力下潜在置业者在户型面积选择上会有所妥协。
对于没有出手购买的原因，有30%的潜在置业者表示主要因为目前楼价太贵或担心下一阶段有跌，而在楼价处底部的2008年底以楼价太贵或担心楼价继续下跌而选择观望的置业者共占57％。在楼价回升以后认为表示楼价太贵的比重反而减少，表明潜在置业者价格预期已彻底逆转，认同大势，生动地反映了大市处于上行期和下行期的置业者心态差异。而其在楼价预期或稳或升的前提下，仍选择观望也表明楼价确实已成为阻碍买家出手的高门槛，这部分潜在置业者有心无力。
监测显示潜在买家未入市置业的主要原因还有：没有合适产品（22%）或近郊区项目配套不完善、交通不方便等其他因素（46％），或随着政府在外围城区的基础配套建设方面的规划引导和投入增加，近郊物业可获得更多认可。
此外，2008年底潜在置业者选择观望的有3％表示意在继续保有现金，而2009年中则仅有0.6％的潜在置业者选择继续保有现金，也部分反映了通胀预期下置业者从持有资金到积极入市之间的心态变化。另一方面，通胀全面发生需以经济复苏为前提，货币供应刺激下的通胀预期和07年以来的房价下调共同形成了闲置资金流向楼市的契机，楼价回升之后，基于后市预期的投资性置业会比通胀现实下的恐慌性置业表现出更大弹性。2009下半年随着实体经济触底回升，可能分流部分社会投资。预计在实际通胀释放之前，房价整体上涨压力会有所减弱，市场走势整体性降低，中心外围分化加剧。
从合富辉煌集团市场研究部的潜在置业者监测结果，可知下半年广州市中心区住宅产品销售前景仍将走好，楼价有望保持稳中有升的态势，但如继续大幅拉升则可能使部分潜在置业者追高乏力、继续观望，而放慢成交速度，形成价量博弈态势。
相比之下，潜在置业者对外围楼盘价格承受力较强，但城市配套、交通、生活氛围等因素可能影响成交速度。下半年外围区是供应主力，从总体供求和潜在置业者心态来看，外围板块多数楼盘居住价值尚处巩固阶段，近期提价空间不大。市场需以成交为中心，完善楼盘配套设施与服务系统。虽长远来看郊区置业将是广州楼市发展主流，但如政府城建投资、优惠政策落实力度不强，或地铁开通、基础建设、税费减免等公共利好未有充分释放，则消化率或难有进一步突破，成交速度也可能有所回落。
据此可言，在上半年楼市销售大幅回暖、地价回升的背景下，房价掉头向下可能性不大，但要保持成交热度和发展速度则有赖于各方协力。
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