<<点击进入：直播实录：2009城市观点论坛沈阳行（上）

　　主持人：非常感谢孟义先生。接下来我们就请下一场主讲特约评论员上台就坐，他们是沈阳万达房地产开发有限公司总经理韩勇先生、广州新城市投资控股集团董事长曹志伟先生，为我们奉献最后一场的演讲嘉宾是：SOHO中国有限公司董事会主席潘石屹先生。潘石屹先生的演讲题目是2009房地产形势的几种可能性。

　　潘石屹  SOHO中国有限公司董事会主席：各位朋友大家好，大会给我一个题目，让我谈一谈中国房地产发展的几种可能性，这个题目对我来说的确是太困难了，因为我本人觉得没有这样的洞察力，能够看到未来发生什么事情，尤其我们大家面临着全球的金融海啸，这次金融海啸是百年不遇的金融海啸，未来有好多事情是不确定的，今天我选择一个比较容易的话题，说一些自己明白的事情。谈一谈在过去发生的事情和我的一些观察，也能够帮助大家一起探讨一下在明天、在未来可能会发生什么样的事情。

潘石屹

　　影响最大的事情可能是全球的金融海啸，这个金融海啸远远没有过去，愈演愈烈，真正的原因是什么呢？原因就是西方的金融行业不断的制造泡沫引起的，西方的金融行业在过去的十几年时间，不断的大量的在制造金融的衍生产品，在西方的金融行业和衍生产品，就是靠杠杆的作用在不断的放大，在美国次贷危机发生之前，美国有一种衍生产品叫CDS，这个产品的金额高达62万亿美元，而美国一年的GDP是13.6万美元，一个衍生产品的金额量，比美国的GDP高出好几倍。在西方的金融市场中，到处都是杠杆，这个杠杆就是成数，就是倍数的关系，最多的金融杠杆是30倍。泡沫化的财富，实际上和我们的日常生活、跟我们的实体经济远远的脱节了，人们说的财富已经不是我们人类社会要生存和发展的食物、衣服、房子、原材料、能源，这些财富都是在电脑上的一些虚无缥渺的符号，以上说的只是在西方发生的，金融危机的上半段的故事。

　　在西方发生上半段故事的时候，在中国接着发生了下半段的故事，凑成了一个完整的故事，中国20多年来，不断的为西方国家生产产品，中国的出口额每年都在上升，因为西方金融的泡沫，使西方人都很有钱，而中国人从历史上就是最勤劳、最有效的也最节俭的民族，这些美德在过去的20年时间得到了最充分的发挥，最少的消费，干最多的活，把生产的产品交给别人去使用，慢慢的这样一个公式发展越来越不平衡。我在次贷危机之后去了三次华尔街，在第二次去的时候跟一个基金经理吃饭，我在吃饭的过程中知道，一个华尔街的基金经理一年的收入，相当于中国西部一个县40万人口，这个县的财政收入，这个县就是我出生的县，所以这是多大的不平衡啊？而我们的财富是从土地上，生产粮食获得的，而他们的财富是在计算机上，按照数学模型演绎出来的，大家可以看一看，哪一个是我们这个社会发展需要真正的财富？

　　另外还有一个很大的问题，就是在过去十年时间，西方人总是批评中国人环境污染，不注重环境，的确在中国许多城市，尤其是南方的制造业的城市，空气污染是很厉害的。我去过一个城市，是易小迪带我去的，这个城市的名字我就不说了，我去和一个老板吃饭，这个城市的空气特别闷热，可是看太阳的话，总好象是蒙在雾中，我和他开玩笑说，你们这个城市是不是永远看不清楚太阳，他说是，我说你看太阳怎么办？说我坐飞机到别的城市看太阳，这就能看出来这个城市的污染是多厉害的，也有一些学者拿着专业数字做比较，说中国每一个单位的GDP里面，耗了大量的能源，放出了大量的二氧化碳，污染了空气。而在西方的GDP中，能源的消耗、原材料的消耗，给空气中放出的二氧化碳来如何的少来批评中国，我们看一看，西方的GDP跟我们的GDP是不一样的，我们中国的GDP是靠生产衣服、电器、玩具，消耗的是实打实的原材料——能源，而华尔街的GDP是在电脑上面计算出来的，是不消耗原材料的，消耗的能源就是给这个电脑供应的一点电，所以他们在GDP中消耗的能源和污染一定是比较低的，我们设想一下，把我们中国的服装厂、电器厂转移到西方国家去，我相信他们生产服装、生产电器时消耗的能源、原材料和对空气造成的污染，一定会比中国多的，因为中国人相对于美国人而言是很节约的，这就是演绎了接近二十年的故事。

　　突然，西方的上半段故事初步停了，发生了金融海啸，中国这边的故事也演绎不下去了，其实这个错误，这一个没有结果的故事，一定是越暴露的早越好，如果继续下去，将会给人类的发展带来更大的危害和更大的不公平。在这次金融危机的冲击下，中国几十年形成的经济结构，在今天我们必须要去调整，所以这次金融危机对我们的影响，绝对不是一些经济学家说的周期性的影响，而是结构性的影响。周期性的危机和结构性的危机的区别就在于，周期性的过了一段时间就恢复，时间是它的标志，而结构性的危机是你的结构要不要调整，如果你是一个错误的结构，你不得到调整，这个危机就还会继续下去。如果是你的调整没有很快的到位，这种危机是不会结束的，我们看一看中国的危机结构，就是以出口为主，以投资为主，是为给西方的泡沫市场服务为主，我们要把这个经济结构调整到为中国的国内的市场服务，这次调整的范围和深度都是以前没有遇到过的，绝对不是在短时间之内调整的，所以在中国的调整过程中，中国的经济表现出来最大的特征就是生产过剩，生产能力过剩、劳动力过剩、能源、原材料，所有的生产要素在中国的未来几年时间都是过剩的，中国的房地产身在其中也不例外过剩。

　　我们在这里谈一谈房地产本身的问题，中国的房地产企业本来是一个土生土长的企业，自己的土地、自己的劳动力、自己的原材料销售给自己的一种生产，在中国每一个城市自我循环，在2005年之前，中国房地产市场最大的变化就是房改，由计划经济转移到市场经济，无论如何都是中国自己的事情。在2005年之前，偶尔有一些西方的设计师来给我们设计设计房子，进口一些高档的家具，有个别的外国人在北京、上海和沿海开放城市买点房子，但这都不是主流，在中国对中国房地产市场的影响不大，可是我们看到问题突然发生了变化，在2004年、2005年西方国家通过金融市场泡沫制造出来了好多钱，这个钱一定要流出去，资本一定要提早升值，流动是本质，西方国家提出的四块金砖，是什么？就是：中国、印度、俄罗斯、巴西，这四块金砖中最大的一块金砖就是中国，所以这些资本开始追捧中国的房地产行业，从房地产的资本来看，就打破了房地产的正常循环，正常的循环是征地、建设、销售、结算，这个循环被打破了。在国际资本市场上面，一个房地产公司的土地储备，成了房地产公司比利润还要重要的一个指标，所以就拼命的在国际资本的推动下，拼命的圈地，谁圈的地多，谁的资本就大，尤其是中国政府，时不时的要在报纸上说一句话，说是十八亿的耕地红线是不能突破地，越说这句话，国际市场上是物以稀为贵，在国际资本市场上面也起了一个很好听的名字叫土地银行，2007年在这一年之内，中国房地产开发商购买土地的支出是3万亿人民币，可是2007年全中国商品房的销售仅2.9万亿人民币，这就在房地产市场出现了好多奇怪的现象，当时的叫法是：面粉的价格比面包的价格贵。就是土地价格比房子的价格贵，40亿元一块地，50亿元一块地，60亿元一块地，最高的一块地是发生在长沙的，92亿元一块地，土地的价格也是到了天文数字，上半年了按的土地楼面价达到了6万元/平方米，我们看到在国际资本的追捧下，通过房地产开发商的参与和地方政府的土地财政，房地产开始大规模的圈地，最多的圈到几万亩，沈阳是圈地的一个重点，因为在东北平原上一望无际，可以大规模的圈地，可是到了2008年初的时候，这个土地的疯狂开始谢幕了，国内的房地产市场的销售迅速的萎缩，这个时候2008年秋可能是一个抽象的数字，追捧房地产市场的资本也是泥菩萨过河自身难保，对任何一个行业来说，销售是唯一的出路，中国的房地产也不例外，到了2008年36月底，我根据国内资金和房地产开发商的困境写了一篇文章，媒体说是房地产的百日剧变，在2008年六月底提高了一次存款准备金，紧接着美国出了大问题、欧洲出了大问题，全世界许多国家出现了大问题，能够叫上名字的国家全都支不抵债，雷曼兄弟倒闭了，全世界的投资银行不存在了，中国以最快的速度面对金融危机，要保增长。

　　2008年底，中国的绝大多数开发商的日子很难过，我们能看到的房地产上市公司的财务报表很难看，在这些上市公司中我们看到大多数的房地产公司过不了2008年底，因为欠银行的钱太多，市场上的销售不好，承担了很多债券和工程，国际市场的资金经理在电脑前面看着财务报表，听着哪一家房地产公司破产，他们在市场上就做空，有好多十几块钱的股票跌到一块多钱，现在说中国政府紧急的放款，在2008年底之前，各个地方政府为了化解危机，又让开发商借政府的土地出让金迟交，广东、北京都出台了文件，所以在政府和银行的帮助下，中国的房地产企业度过了2008年底这个生死劫，可是今天美国的危机还在一天天的恶化，我们看到危机的根本原因是美国的商业银行不放贷款出去，因为他们的商业银行认为市场上有风险，而中国政府认为这次危机的影响是很大的，大量的放贷款，放出去贷款的数字是天文数字，2009年1月份，中国政府放出去的贷款是1.62万亿，二月份是1万亿，三月份是1.8万亿，加在一起是4.58万亿，好多银行前三个月的放款，把去年全年的放款都放了出去，在这个大量资金的支持下，房地产市场、股票市场开始回暖。可是未来中国房地产的发展，还是取决于全球的金融危机，因为中国是世界的一部分，这次危机什么时候才能够复苏，只有从旧的模式、旧的经济结构中，脱胎出来，达到真正的业态，修整我们过去所犯的错误和制造的泡沫，这个危机才能够出来，实际上金融危机就是提醒我们，我们到底犯没犯错误，金融危机给我们的启示，就是衡量我们犯错误的严重性，全球的金融危机，一定会对中国的危机造成冲击，这一点万万不可过分乐观，如果我们未来中国，中国的房地产要犯错误的话，一定是我们太自信了、太乐观了。在2009年一季度比较好的数据面前，过大的夸大了自己的力量，而失去了对市场全面理性的判断。

　　我们看到中国的房地产过剩仍然是主流，最严重的过剩是两段，第一段是为国际资本服务的、为世界五百强服务的，这些房地产面临着很大的过剩。例如北京、上海的五星级饭店，现在入住率没有一家超过30%，几年前我们在所有的论坛、会议上反复强调，要与国际接轨。与国际接轨，接轨变成了见鬼，其次就是低档次的，与政府保障性住宅，同地段、同类型的房地产出现了过剩。我们也看到去年最后两个月和今年的一季度，政府放了好多的钱出来，可是银行放的这些钱对房地产企业来说是救急不救穷，房地产企业要改变现状，真正的复苏是取决于市场，取决于销售，只有贷款能够缓解房地产企业资金链条，但从根本上是无法改变的。

　　最后，陈淮主任讲了一段话，我觉得很受启发，我在这儿重复一下。第一，金融危机是货币出了问题，同时发了大量的货币，我想货币会贬值的，现在最靠不住的是钱。过去的一年时间，我们以北京的房价为例，要以货币来衡量的话没有变化，涨跌都不多，可是货币出了问题，钱出了问题，我们又要以一个实物来衡量，以石油来衡量的话，北京一年前的房价一平方米相当于8桶石油，而今天一平方米房子相当于22桶石油，如果这样来算，北京的房价涨了2.75倍，这个趋势还会继续，变化的趋势就是让我们的财富回复到本质，去刚性化、去泡沫化，谢谢。

　　主持人：还是请您留下步，相信接下来的十分钟答问环节同样精采。

　　韩勇  沈阳万达房地产开发有限公司总经理：潘总是很有号召力的人物，我更希望看到一个企业家的潘石屹，而不是看到一个演员的潘石屹。我问一个直接的问题，不耽误大家更多的时间。大家知道我们万达集团在全国做商业地产，我想请教潘总的问题是在目前的形势下，在现在理念下，商业地产是否能成为下一个增长的形势下，可以在房地产产业和行业当中，做一个领军的业态。商业地产是否可以成为我们房地产行业的领军业态，谢谢。

潘石屹观点答问

　　潘石屹  SOHO中国有限公司董事会主席：怎么回答呢，我觉得还不太好回答，我们看到了中国在城市化的过程中，人们搬到城市去要住，可是只是住，住到城市里，这显然会被饿死，他一定需要就业，需要上班的地方，需要休闲、购物的地方，所以就有了商业地产，其实商业地产是配合中国城市的发展，配合中国城市化的进程，它是一个不可缺少的环节，领军的意思是他在前面走着，别人在后面跟着，还是说它占的比重大，我不知道这是一个什么样的局面，可是我看到的就是房地产无论是住宅也好、商业地产业好，实际上因为中国的官方文件中都说，房地产是支柱产业，其实我从心里面觉得，房地产怎么能支得起来，其实只有中国的经济发展，中国的房地产才能发展，房地产在中国的经济中，一定不是一个参天大树，而是一个爬山虎，只有这个参天大树的经济起来了，中国的房地产，不论是住宅也好，还是商业地产也好，如果没有这些，只是一个房地产，当时我们是在海南和北海见过叫泡沫。

　　曹志伟  广州新城市投资控股集团董事长：潘总的演讲很精彩，所以我将他在元旦到前两天为止的文章都收集了，看了一下，我看刚才演讲当中有一些经济危机的话，我个人认为经济危机不一定不是一件好事情，对中国经济也好，对中国的地产业也好，其实它有了一个让我们反思、调整、学习的机会，只是它行进的速度放缓了，经济危机让中国整个的经济、社会经济、产业结构以及老百姓的心态，做了一些适当的调整，给中国以后的发展留一点可持续发展的空间，对房地产来讲，千万不能人人追求房产证，也没有人人有房屋住的生存保证的本质需求，之前我讲对保障性的住房就是区分于房产证，有房子住是居住的需求。可能SOHO做中国商业地产多了一点，我认为商业地产在这一波，无论社会舆论还是社会压力，应该轻松一点，是不是您继续选择在家中做商业地产的原因。

　　潘石屹  SOHO中国有限公司董事会主席：是的，我是继续选择做商业地产，而且向商业地产的同行，在不断的学习，我这里说一个和题目没关系的，沈阳有一家做商业地产的，在香港上市，我看到消息以后，我觉得对我来说，首先是一个很好的学习机会，结果我一看他上市的是人防工程，我说他这个人防，从用地性质来说，也没法上市，用地性质是属于人防局的，第二个，人防的消防和商业的消防是不一样的，所以它怎么能够上市，我就带有很多疑问，因为在香港上市是一个很轰动的事件了，有一个记者问我，他说我怎么看这样一个商业模式，拿着人防工程到香港上市，我确实没搞明白，到今天为止也没搞明白，不过这个大会给我提供了一个很好的机会，人防工程上市的老板就在座，我们下来可以一起交流一下，互相学习一下。

　　主持人：刚才我们现场的气氛实在太热烈了，我们即兴有了一个决定，现场可以有一位嘉宾，在台下向潘总提问一个问题，但是只有一次机会。

　　提问者：潘老师您好，我想问您一个简单的很小的问题，您是在多大的时候买的房子？

　　潘石屹  SOHO中国有限公司董事会主席：我们家有第一个房子住的时候，就是我爸爸是划分成为右派，回到农村去，我就出生了，据说我出生的地方是一个柴草棚，我妈妈说在我生下来那天，她就发现从房顶上面有一个树叶落到床上去了，所以这个房间就可以想象了，所以我们到那里住了三、四个地方，我都比较小，我们家第一个房子是我爸爸自己建的房子，是一个三间的茅草屋一样的房子，然后就开始读书、下海，下海的过程中看见别人有房子住，特别的羡慕，然后就到北京来，到北京来大概买第一套房子住的时候二十七岁、二十八岁。

　　主持人：谢谢潘石屹先生的精采演讲，谢谢两位特约评论员，请三位下台休息。看到大家意犹未尽，我提醒现场的媒体，在今天的12点30分，潘石屹先生的沈阳媒体见面会在辽宁大厦一楼贵宾室召开，请不要错过。

　　下面我们进入到今天的城市观点论坛沈阳圆桌对话环节。大家都知道现在全球性的经济危机还没有过去，对中国经济的影响也难以在短期内消除，对我们房地产市场到底会产生怎么样的影响呢？我们的产业投资能否恢复到原来的高增长呢？当前的宏观经济背景与行业环境中，沈阳地产以及企业如何完成转型并发展，接下来我们就进入城市观点论坛沈阳圆桌对话环节。这次圆桌对话的主题就是我们本次论坛的主题：新价值  大沈阳。

　　我们首先将请出本次圆桌对话的主持嘉宾，他是兰德咨询（中国）有限公司董事长宋延庆先生。同时我们将请出本次沈阳圆桌对话嘉宾他们分别是著名经济学家，建设部政策研究中心主任陈淮先生；SOHO中国有限公司董事会主席潘石屹先生；阳光100集团董事长易小迪先生；广州新城市投资控股集团董事长曹志伟先生：五合国际建筑设计集团北京公司总经理曹一勇先生；加拿大宝佳国际建筑师有限公司副总建筑师郭欣先生；时代商报社社长郝华忠先生；佛山市顺德区乐华陶瓷洁具有限公司总经理助理孟义先生；沈阳新拓置业发展有限公司董事长方德弟先生。

圆桌对话

　　宋延庆  兰德咨询（中国）有限公司董事长：非常感谢组委会委托我做这次对话节目的主持人，刚才听到陈淮主任和易总的演讲，对我的启发也比较大，我们这个对话活动正式开始。刚才几位嘉宾也先后谈到了这次金融危机，有人说这次危机并不是一个系统的崩溃，而是一个系统的重建和升级。还有人说，目前房地产市场的境况，是对过去供需结构不合理，价格存在泡沫等众多不合理的合理的报复，我们也注意到一月份以后，各个城市对房价有所回升，成交量有所放大，那么这是不是一个小阳春，还是房地产市场的全面回暖，大家有这样的疑问，另外我们还注意到，很多房地产企业都在积极的寻找转型之道和应对之策，我们更注意到在座的各位嘉宾，都有很多疑问，希望各位专家有一个明确的解答，针对组委会设计的几个议题，我想首先请陈淮主任谈一下，我刚才说了一个词，就是过去的房地产市场存在供需结构不合理的问题、社会资源配制的问题，我想请陈主任谈一谈关于资源配置的一个话题，谢谢！

宋延庆

 　　陈淮  著名经济学家、建设部政策研究中心主任：房地产里面的资源配置，应该说是一个大话题，包括资金、包括土地，也包括国民经济，应该说我非常同意刚才主持人说的一句话，我们这次金融危机实际上有一个强势的调整，我也同意刚才潘总刚才说到的，中国早晚会遇到这样的强势调整，在我们年轻力壮的时候会遇到，在财富积累很深都会遇到。如果我们在92年、95年、97年解决股权纷争的时候，那时候股票总量不大，那时候咱们要有一个危机强迫解决就好了，结果越积累到98、99、01、02年一直到05年才解决，越积累、财富总量越大，矛盾越尖锐，到最后代价就越高，我同意大家的看法，这次危机是中国的一次机会，我们来得及还在我们未形成相对固化的利益的结构的时候，就把它调整了，这是个好事儿，至于刚才主持人说的泡沫这个词，其实是一个通俗的媒体词汇，我刚才说人们对币值高估、低估的问题，我们所说的通胀是货币本身的贬值，我们所说的是币值的不稳定，央行本身就是稳定币值的，谢谢！

陈淮

　　宋延庆  兰德咨询（中国）有限公司董事长：刚才您讲到对未来的市场保持一个比较乐观的态度，刚才潘总也对市场有一个判断，我想阳光100的董事长易董，已在全国16个城市有项目布局，他刚才也谈到全国二、三线城市的房地产市场的基本判断，我想下面请易总进一步谈一下，回答这样一个问题，目前的房地产市场到底是小阳春还是全面回暖？希望有一个明确的回答。

　　易小迪  阳光100集团董事长：这个问题其实我们全国各地的销售存在的问题，在天津等地有很多这样的问题，不但客户搞不清楚，销售人员也搞不清楚，到底是小阳春还是什么，实际上公司讨论了很多次了，对外也说，既不是小阳春，也不是牛市，不是小阳春的原因是不会马上建树，不会牛市的原因是不会进入第二个牛市，所以有些报纸也会个登涨多少，有的涨了之后打折，或者涨了之后送什么东西，所以基本上价格不可能大幅上涨，但是这个销量的上升，确实是一个趋势。所以，有人讲，基本上这样的量，09年是一个稳定的、理性的形势，对这个判断就回归到了理性，更准备的说是稳定，价格是稳中有升、稳中有降，从城市来看有一些差别，为什么这样说，越是市场发达，或者品牌比较多，上市企业比较多的地方，价格幅度上涨越大。有一些城市销量上不来，总有一天会倒掉，所以价格应该是回归到一个稳中以升的状态，长江以北是稳中有降，大概是这样的状态。

易小迪

　　宋延庆  兰德咨询（中国）有限公司董事长：谢谢易总，同一个问题我想再问一下广州新城市投资有限公司的曹志伟董事长。

　　曹志伟  广州新城市投资控股集团董事长：成交量是放低，是去年下半年涨了一倍以上，整个广州大部分是这样，其实是不是小阳春，是不是反弹，我认为言之过早，从现在的情况来看，是一个超级低的反弹。价格升的城市，很多程度上是去年超低了，有很多买房子的人，大部分在07年是打算买房子了，但是急速上升的房价让他暂停了，08年急速下降让他觉得这个投资不划算，到了09年初，已经回到了经济可承受的范围，价格到底的范围，因为他自身改善住房环境的时候，他考虑买房，这批人过了之后还有什么人要买房？大概到“五一”之后才能看得透，现在讲房价上涨或下降还为之过早，我们在广州也开过一些座谈会前一段时间太多媒体讲，房价上涨，应该是中央出手抑制它。前两年老是打压房价，觉得房地产商或者是发展行业还没有到底，还需要进行打压。说房价上涨，我觉得现在的房子和原来的房子是有区别的，房子的状态怎么样？标准怎么样？这个讲的太早，数据时间也太短了，不够充足，所以我想成交量的确上涨了，因为有需求，08年一直存在需求，现在释放出来了，真正以后走势怎么样，还得看下半年。

曹志伟

　　宋延庆  兰德咨询（中国）有限公司董事长：谢谢，刚才易总和曹总从不同的角度回答了我刚才的提问，因为陈主任时间比较紧张，我再抓紧时间问陈主任一个问题，我想请您透露一下，未来房地产的产业规划制定情况到哪一步了？

　　陈淮  著名经济学家、建设部政策研究中心主任：我首先声明我只是一个学者，刚才主持人说著名经济学家，我觉得就像宫廷白萝卜似的，前天的宫廷可以去掉，白萝卜就是白萝卜，学者就是学者，不用加宫廷两个字。

　　所以，主持人问的关于规划的问题，那是政府的事儿，不是研究机构的事儿，我们不了解，但是房地产业的发展、振兴、规划这几个关键词我想做一点解释，什么情况下需要一个产业振兴规划呢？两种情况，一个是这个产业应当发展，处于一个弱势岌岌可危的情况下，像50年代中后期煤炭以及一些其他的衰退产业，要死了才需要振；第二个提前进入，第三位才需要上台，你现在提早的就出来吆喝，不是说什么产业都得政府扶着，以前由于好多人太靠政府了，所以北大、清华附近的房子父母租的多，早上起来给孩子叠被子，这样的孩子是不会出息的，所以不是所有产业都要依靠政府，我们01年，家电要全军覆没了，严重供大于求了，但是经过了几年到今天，中国的家电不仅没有垮，而且成为了世界第一，这是第一个关于振兴；第二，我们产业的发展前景，我认为是一个非常乐观的产业，因为我们有几个因素，已经是不可逆转的：第一，中国人的城市化进程不可逆转；第二，中国老百姓努力的从无产阶级变成为有产者这个进程也不可逆转，二十年前你坐在那讨论买房子，那几乎是不可能的事儿，要三十年才讨论买房子，你想成为有产者，直接就拉出去专政算了，越穷越革命，有产者是社会的第一人，我认为这是房地产的进程，但是讲的时候还说过，产业的发展过程一定是一个强势的、大规模的优胜劣汰的过程，中国人民取得抗战胜利是必然的，在这个过程中淘汰的是胡传魁的忠义救国军，到最后坚持到最后的是八路军，一定这样的，我们家电行业也是这样，早期政府扶持的那些名牌家电，包括北京的、上海定点的，基本没有活下来的，所以务必大家在这个过程中不要把眼光更多的盯在政府，要更多的盯在市场中，我非常赞同潘总刚才讲的土地的问题，我们的开发商没有评价长远风险和自己的承受能力，而把自己摆在一个被动位置。

　　最后我说一下刚才的阳春面还是打卤面的问题。打平平型关战役后再打几场战役就可以把日本人赶出中国，毛泽中主席写了一篇论持久战，他说国共合作的情况下，我们的确在打败日本侵略者上有了一定的成绩，素食论和亡国论是一样的。现在保增长，中国也是保适量的增长，我们过多的把枪放子弹，现在打出去，我们一定是第一轮被消耗的，我们的资源很可能有相当一部分要带动别的国家的复苏，所以可持续的、稳步的恢复，才能坚持到最后，谢谢！

　　宋延庆  兰德咨询（中国）有限公司董事长：谢谢，一个行业大家都期盼着有一个长效的制度安排或者是一个长效的机制。前一段时间参加一个会议的时候，我也曾经听到潘总将此前的房地产市场打了一个比喻，叫摇摆不定，我想请潘总就着陈主任的问题，此前房地产政策打摆摇的政策做一个评判，谢谢。

　　潘石屹  SOHO中国有限公司董事会主席：这都是以前说过的话了，我们的总结2008年一年，一个月、一个月的看，就是两步一摆手、三步一回头，两步一摆手、三步一回头就是东北的扭秧歌，这样的姿势你要走，走两步你要很夸张的摆一下手，走三步你要回上一下头，就是扭秧歌，扭秧歌是为了表演，而不是为了往前发展，所以我们看08年的好多政策，有一些政策是摆一下手，要往前面看，有一些政策是回头，明摆往前走了，可又回了一下头。所以整个08年的房地产政策，在十月份之前都是在扭秧歌，两步一摆手、三步一回头，可是在这之后就大步往前走了。

　　宋延庆  兰德咨询（中国）有限公司董事长：潘总刚才提到百日剧变，我想易总和潘总是好朋友，现在的百日剧变，您作为好朋友，请易总评论一下潘总的说法，谢谢。

　　易小迪  阳光100集团董事长：我刚才看了一篇文章，夸这个百日剧变，这个帐是要还的，所以这个百日剧变是不发生的，这个你要问他自己。

　　宋延庆  兰德咨询（中国）有限公司董事长：谢谢，我想现在的房地产开工量，我们相关的房地产供应商应该有比较大的发言权，我们请孟总谈一下是不是你们的陶瓷卫浴设施设备近来的销量有所提升呢？另外我有点私人的问题，我刚从日本回来，我有两个关于卫生间的话题想不明白，第一个话题，带电冲水的洁具，什么时候能够达到普及？第二个话题，很多人在卫生间比较喜欢看杂志、读报纸，作为开发商、作为你们设备供应商，考虑没考虑过，或者如何关注这些小的需求，谢谢！

　　孟义  佛山市顺德区乐华陶瓷洁具有限公司总经理助理：在讲这个之前我想谈一下刚才的启发，刚才潘总讲的之前的一些生活经历，其实我们应该都有一个体验，就是近十年，住宅商品化以后，确实发生了很多变化，很多的生活习惯，包括之前都在发生很大的变化，有很多功能在不断的完善，刚才您讲到电子化产品的普及，这个在日本做的是比较好的，包括现在我们也在推这个，这个对我们的生活是非常方便的，它是可以加温的，对身体非常好，最大的一点就是产品的消费比较高，这个普及还需要我们进一步把这个技术进行完善。

孟义

　　您讲到现在的卫生间，有一些人喜欢看报纸，享受享受这种生活，这个问题我们其实做了很多这方面的工作，我们研究到其实人在卫生间，有很多的需求，都还是没有满足的，前几天在郑州，我们和河南一个最大的房地产企业，他自己也在做一个回顾，他总结出六百多个企业中存在的问题，其中有两百多是产品方面的，这些问题是对整体环境来说，或者是整体空间来说，带来很多的不便，我们讲这个就是说目前我们的一些客户需求怎么满足，需要我们更多的研究，包括和房地产商进行变革，包括户型，包括整个的一个核心的统一。其实中国从历史上来讲，住宅产品的功能完善，实际只是一个主题，之前我们应该有一个印象，就是古代中国住宅的布局左边是左庖右壁，左边是厨房，右边是洗浴间，方便的一个用途就是从左边打开开水，右边可以洗手，这是一个道理，其实功能完善主要是我们用心发现细节，同时把它改善掉，我认为这是我们共同努力的方向，我们也希望住宅开发商以及我们共同把这个住宅产品做的更完善一些，谢谢大家！

　　宋延庆  兰德咨询（中国）有限公司董事长：我们希望住宅品质，首先从卫生间做起。同样的一个问题，想问一下五合的曹总，现在的市场回暖，对你们的设计市场有什么反应，同时我们继续讨论卫生间的话题，您对卫生间的设计有什么更多的想法或者建议，谢谢！

　　曹一勇  五合国际建筑设计集团北京公司总经理：其实今天我来参加这个会议，包括前面各位老总在讲，其实我最大的体会，觉得通过这次经济危机也好，或者是金融危机也好，咱们现在包括房地产市场最大的一个值得大家考虑的问题，就是刚才易总也谈到，就是一个回归问稳定和理性，我认为大家也应该形成一个共识。反过来讲，刚才主持人问我现在回暖的情况，其实所谓回暖，客观的讲，去年作为我们设计行业，和我们房地产行业是息息相关的，我们做一个项目，平均会超过半年，周期会明显加长，其实整个的市场是在回暖，最大的区别其实是在质的要求，开发商对于房屋质量的要求在提高，作为房地产商来讲、开发商来讲，更多的是回到理性思考，究竟要怎么建，市场需要什么样的建筑，我认为这是对我们最大的一个体会。

曹一勇

　　谈到刚才说的卫生间，其实在郑州的座谈会上，箭牌在讨论这个问题，刚才箭牌也提到了，我们先做室内后做室内后做室外，先做景观后做绿化，其实我觉得这个先后没那么绝对，但是有一点是不可否认的，一直在倡导一个理念，就是设计精细化，我们把室内和建筑设计、把景观设计、规划设计，包括景观施工图的设计等等一体化来做，这样是为了提高我们的生活品质，相信实际上刚才谈到卫生间是不是一样，时代的发展，实际现在卫生间的需求是跟生活品质、生活的方式是完全相关的，比如以前可能仅仅是一个洗脸盆和一个坐便，可能就能解决问题，包括现在干蒸、湿洗等等这是实际上是生活品质、带来的设计需求，当然设计需求也带来了产品的一些变化，我认为这都是一些生活品质的变化带来我们产品的不同，谢谢！

　　宋延庆  兰德咨询（中国）有限公司董事长：因为航班的原因，陈主任和曹总要提前离开，我们用热烈的掌声欢送陈主任和曹总。

　　下面我想问一下郭总，你可能比较了解辽宁和沈阳的房地产市场以及设计市场，我也知道你们在东北地区做了不少的设计项目，你如何评价沈阳对设计市场的建设状况，包括它和一线城市和国际接轨的境况，谢谢！

　　郭欣 加拿大宝佳国际建筑师有限公司副总建筑师：首先我说明一下，今天高老师没有来，我作为公司副总建筑师代替他出席这个会议，目前我们公司确实在沈阳做了一个比较大的项目，据我所知，这个项目在完成了一期以后，在去年年底，本来要进行的二期和三期现在已经暂停，可能是因为投资商的资金链的问题，这个项目会停止，但是这个启动，据我了解是最近马上要启动了，而且它会有一个更大的项目，就是准备沈阳来实施巨大的项目，这个不能用几百万平方米来形容它，可能就是平方公里的概念，可能也就是我们所说的圈地。

郭欣

　　在05年、06年、07年的时候，在北京等一线城市，曾经出现过这样的过程，现在为什么二、三线城市又出现了呢？我想说的是三线城市的发展是相似的，05年我们做一个项目，05年在它的概念，内蒙的呼和浩特市的房价，在十多年之内，它的房价一直就没有多大的上涨，真正上涨是从04年开始，所以让我们一下感到很惊讶，让本地人也很惊讶，它的上涨不是说本身多少去上涨，而是翻了一倍还要多，是这样的上涨模式。我们预定二、三线城市还有这样一个发展的潜力，这个潜力来源于哪？来源于国家建立以后，这几十亿人欠的帐没有还，商品开发是短期的，在一些二、三线城市还没有转变过来，所以二、三线城市会有一个很大的发展空间，我认为包括我们做的朝阳市、葫芦岛市、大连现在都是这样的发展趋势，谢谢！

　　宋延庆  兰德咨询（中国）有限公司董事长：谢谢郭总，下一个问题我想问一下沈阳新拓的于总，去年我们做了一个研究课题，这个课题是二线城市持有性物业的投资研究，我们的战略研究之后，得出一个初步的结论，大概我们做了80几页，二线城市我们这些投资收益并不是太乐观，我想问一下余总，你们应该算是一个综合体项目，你们的项目目前的销售或者是高度情况怎么样。

　　余建飞：今天的题目叫城市观点论坛沈阳行，我是唯一代表沈阳本地的开发商，潘总很有风度，让我坐到中间，我想今天就妄自菲薄的在各位专家面前谈一下沈阳现在的房地产状况，对于你刚刚问的问题，在沈阳因为历史化的原因，我觉得好像在去年三月份，我记得潘总有说过，沈阳应该是中国一个很好的开发商联系训练的培训基地，也就是说沈阳这么多年来，它的房价没有大涨，当然它不会有大跌，最近的春季房展会，沈阳的官方报道，应该是像股票一样，交量升价涨，在这样的情况下，我觉得可能我有一个小小的建议就是说，沈阳现在看起来各方面还不错，但是我希望沈阳的开发商有些要注意，可能以后将会有一些波澜，或者叫涟漪，它不会风暴，更不是所谓的海啸，比如说沈阳市现在金廊来看，当初沈阳市政府高瞻远瞩的这个金廊，当时国内一线的房地产企业，都充满热情参与沈阳金廊的建设，我想金廊的金正就相对白热化，这个时候要像易总说的一样，可能沈阳开发商会需要一年内提升一下自己经营环境的水平，面对将来发生的这种波澜。

　　最后，我想说一下刚才主持人问到，说我们的领先国际，问我们新拓的项目，我刚才讲到金廊，数十家开发商，我不想列他们的名字，有一点做广告的嫌疑。借这个机会我想说一下我们新拓的项目。我们这个项目，我想跟潘总说一下在沈阳这么好的位置，双地铁的交汇处价格1万多/平方米，应该算是很便宜的，应该经济效益还马马虎虎，我们公司的决策层当初有一点先见，取得了这个成分，相对于比将来的金廊地位取得的一点相对优势，我们业提供了一个相对平缓的台阶，也欢迎各位有时间，可以去坐坐、看一看，谢谢！

　　宋延庆  兰德咨询（中国）有限公司董事长：谢谢于总。刚才潘总说沈阳在飞机上往下一看是大平原，这个地四周可以有无限的延伸和圈地，我们也注意到沈阳的房价在全国二线城市来说是相对比较低的，可能更多的与武汉，或者和长沙有一定的相似性，我也想请潘总对沈阳的城市，对沈阳房地产市场做一点评价，谢谢！

　　潘石屹  SOHO中国有限公司董事会主席：我确实对沈阳的城市不是特别了解，我想在座的每一位都比我更有发言权，我看到的信息都是一些经过加工的报纸上、网上的信息，就是看到了中国好多大的开发商都到沈阳来，而且沈阳的楼盘的量都非常的大，我就做一个比喻了，可能不是一个特别恰当的比喻，就是以长江为线，你要看北京的房地产，就是北京和上海这两个城市是一对兄弟，他们两个城市有很多相像的地方，杭州和青岛有好多相像的地方，而长沙和沈阳有好多相像的地方，都是吸引了许多大的开发商，能够给长沙和沈阳这样的城市，投入了很多很多的钱，所以这是我看到的一个表面现象，确实是对沈阳不了解，还需要向在座的各位多学习。

　　宋延庆  兰德咨询（中国）有限公司董事长：易总在沈阳和长沙都有项目，我们接着刚才潘总抛出的话题，请易总评判一下沈阳和长沙这两个城市，谢谢易总。

　　易小迪  阳光100集团董事长：应该还是很有差别。第一沈阳是一个大都市，是一个区域经济，长沙是省会中心，所以沈阳的定位更高，这是沈阳的优势；第二，沈阳的城市功能，原始的地位更高、功能更全，包括沈阳的城市配套，它是一个交通中心，但是从市场经济发展的角度来看，长沙又有很不一样的地方，我们在长沙卖的房价大概接近4600元/平方米，在沈阳是4700元/平方米，造价来讲长沙更便宜，沈阳更贵，另外南方城市对非住宅的需求量更大，包括商业和其他的一些需求，更多的是市民社会，是市民推动城市发展，沈阳是政府主导性的社会，计划性色彩更浓一些；长沙的规模相对大一些，但是沈阳未来的前景更广阔，这是做一个比方。但是沈阳我还是更看好它的未来。

　　宋延庆  兰德咨询（中国）有限公司董事长：我想讲沈阳房地产市场，郝社长很有发言权，因为很多开发商在商报上投放广告，我想问郝社长一个问题，在现在当前的市场情况下，沈阳的房地产企业在投放广告上有什么最新的动态，谢谢。

　　郝华忠  时代商报社社长：今天跟在座的各位在一起，我是边缘人，所以我挑了一个最边的位置坐的，恰如我的位置。边缘人有边缘人的好处，我想借着这个场合，作为主办方我自由一些，我说点别的话题。

郝华忠

　　昨天晚上跟潘总在一起吃饭，有人就提出，首先问最简单的问题，就是问潘总对房地产的走势，给一个判断，给一个方向性的指点，方总非常机敏，他说，说清楚的都死掉了，说不清楚，他举了很多例子，有一些他不让我发布，但是我就说他的观点我可以发布，我觉得这个很说明问题，我想今天借这个场合谈一下，我们新闻媒体主要是问一个为什么和怎么样，我想对这个结局和方向性的判断，对这种判断我做一个判断和分析。

　　我先讲一个故事，我记得95年的时候沈阳发了一场大水，当时是连续下了很多天的雨，整个苏家屯区全淹了，当时有人问我，说郝华忠你不是讲，凡是做过京城的地方，一般没有洪灾，没有地震，这是我的经验，好象南京，在长江边上，历史上没有记载它有大的洪涝，像沈阳也没有大的震灾和水灾，那95年沈阳被淹了怎么解释，当时我说，当初这些风水先生或者是给皇帝做参谋的人，他挑选了沈阳或者南京这样的地方，他一定是非常周全的看了周边的地理环境和境貌，但是现在我们出事儿了，出事儿的原因就在于58年我们新中国在沈阳的脑门上修了一个大伙房水库，就是在沈阳的脑门上憋了一大水库的水，95年恰恰是我们的相关部门，一开始贪财，不及时放涨，一直等到水不得不放出来的时候，一放出来就把沈阳淹了，我想同样的情况也适用于南京，当时风水先生在选择地方的时候，肯定说不会发现水灾灾难，但是500年一遇的、不发生的情况现在发生了。这说明一个什么问题？我想说我们现在为什么出现对房地产、对经济走向的误判，是因为现在的很多条件变了，所以今天我想突出的说这样一个主题，就是我对此做一个什么样的判断，就是说我们现在无论是股市还是房市，参杂了太多非常态的因素，包括政治的、国际环境的、其他各种因素都在这里纠葛，所以说你再用传统的、专业的这样的判断价值、判断体系去做估算的时候，往往就走了误区。所以说我就说，我感觉我们现在特别赞赏昨天潘总的机敏，他说我说不清楚，因为说清楚都死了。我想说，为什么出现这么多的误判，在现在的情况之下，我们需要一个新的评判体系，这个评判体系需要考虑到方方面面的因素，而绝不仅仅是我们以专业水准、或者是以怎样聪明的历史知识来判断，这就好比我们在麻将桌上，高手云集的麻将桌上，忽然冒出来一个兴致勃勃的生手，他一进来，整个格局都被打乱了，这里面的因素太多了，应该说现在这种格局，把我们的地产老板都培养成了一名政治家，你要考虑其他的方方面面，包括政府、党委的思路，他的想法，所以在这种格局里面，就不能简单的用一个结局，一个走向，一个坐标系来判断，现在我们至少要制定三个以上的判断体系，才有可能摸索出一个模糊的方向，这是我对现在为什么出现这么多误判的我的一个判断和分析，算是昨天与潘总交流的一个体会，谢谢大家！

　　宋延庆  兰德咨询（中国）有限公司董事长：谢谢，在当前的市场形势下，很多房地产企业都在寻求转型之道和应对之策，我们下面就请四位开发商的董事长和总经理，谈最后一个话题，你们的公司正在采取哪些转型的策略，因为从我们公司春节以后的合同量来看，08年下半年有一定的滑坡，今年春节以后，我们兰德公司的合同量上升速度又比较快，我自己反复的思考，有点诡异，这可能从一个侧面反应有很多的房地产企业是越来越重视拐点了，当然也有很多开发企业在主动的对产品进行升级、研发，有一些企业在抓营销，刚才我们说的话题，四位在座的开发商代表，请你们谈一下你们公司最近正在采取哪些转型或者应对的策略，首先我们请广州的曹总谈一下你们最近的动作，谢谢。

　　曹志伟  广州新城市投资控股集团董事长：坦白一点，这次金融危机对我们集团几乎是没有任何影响，大家在经济危机之下，要做产品、加强管理，其实这个东西我们在05年、06年都已经做了，我们花了半年时间请一些公司抓管理，产品一直是我们的优势，在设计各方面都是；第二方面我们做的是高层的产品，潘总做的是商业，我们做住宅定位都是在市区哪一个区也好，一定是做的最高端前三名的，符合这样的条件我们才去拿，所以几乎不会受太大的影响，金融危机影响哪些人消费呢？可以这么说是拿工资的消费，我们针对的客户群是公务员的上层以及企业家，所以我们的房价没有受影响、销售没有受影响，我们的销售在同区是最贵的，我觉得无论怎么危机，其实危机是来源于自身的，我们中国其实这次的金融危机更大的是自己内部的问题，不要什么事情都推到别人身上，我觉得是我们自己需要自我调整，房地产行业，该淘汰的一定淘汰，我还是坚信我们的观点，不救落后的生产力、不救落后的生产商，大家也不买落后的房子，谢谢。

　　宋延庆  兰德咨询（中国）有限公司董事长：我刚才很高兴听到曹总他们在05年、06年主动的进行流程的优化和梳理，同样的话题我想问一下潘总，你们公司最近在强化内功方面有什么新的工作，谢谢。

　　潘石屹  SOHO中国有限公司董事会主席：内部方面没什么动作，就是公司的发展方向，第一个是集中在北京、上海这两个城市；第二个是不做最高端的产品，因为在北京、上海的产品，是为了外国人服务的，因为现在为外国人服务，我们发现有一个1/3现象，凡是为外国人服务的，无论是飞机的上座率也好，饭店的上座率也好，为外国人服务的写字楼也好，入住率都不到1/3，所以这一块是重点，我们也避开低档的，因为低档的，第一个利润比较低，第二个政府的经济适用房、保障性住房，都有了低档的影响，我们认为下一步可能几十年的时间，中国的发展，一个企业要能够成长发展起来，你的市场，你的根一定要扎在中国的土地上，为中国人服务，为中国的企业服务，这样才会健康。

　　宋延庆  兰德咨询（中国）有限公司董事长：我的理解是潘总的公司是进一步明确了公司的战略方向和战略重点。想请于总谈一下你们公司最新动作是什么？

　　余建飞 沈阳新拓置业发展有限公司：我们是沈阳本地的公司，当然不会是像潘总这样各个城市之间的调配。我想说一下我们沈阳的项目，我们是金廊的一号地，也是地铁一、二号线交汇的地方，现在我们的商业已经开店了，包括百货、超市、娱乐，百货方面我们的百联做类似的产业升级，包括娱乐，我们公司比较重要的是，因为我们抢了一个先机，我们在整个金廊建设比较早，所以我们当初请的加拿大的设计，希望把所有的规划理念尽快的完美呈现，我们争取在今年年底全部交工，这是我们要做的事情。借机会向潘总请教一下，可能在座的很多开发商都是和地铁有关系，潘总针对这个问题可不可以简单聊一聊。

余建飞

　　潘石屹  SOHO中国有限公司董事会主席：地铁确实对房地产项目是至关重要的，我们现在选择项目，一个必备的条件就是一定要到地铁出口上，地铁经过都没有，一定要在地铁出口上，最好像您说的有两条地铁的交汇处是非常重要的，我不知道对沈阳的影响有多大，像在北京、上海、香港这样的城市，你在不在地铁出口上，在不在地铁的交汇口上，对你的项目影响是非常大的。

　　宋延庆  兰德咨询（中国）有限公司董事长：十几天之前我和易总在一块，听他谈到他们的公司春节以后在抓销售，我不知道通过抓销售，而且我也了解到招聘了不少的人员，解决了一千多人的就业问题，那么，最近你们公司的销售情况怎么样？

　　易小迪  阳光100集团董事长：销售方面，我们大概三个月卖了五亿元多，三月份是很好的业绩，我们希望这个业机会持续下去，坚持客户导向。

　　宋延庆  兰德咨询（中国）有限公司董事长：我们把最后的机会留给潘总，我们希望潘总给在座的各位嘉宾和媒体的朋友有一个祝福或者寄语，谢谢！

　　潘石屹  SOHO中国有限公司董事会主席：谢谢大家，我觉得每一次来沈阳，都觉得沈阳的这座城市非常的漂亮，而且房价非常低，觉得沈阳人的生活水平非常高，吃的也很好，昨天社长请我吃了一顿饭，好象是最近一个月吃的最好的一顿饭，谢谢！

　　主持人：谢谢各位嘉宾的精采对话，请在场下稍势休息。我们今天的圆桌对话环节结束了。

·易小迪：阳光100要“东方不亮西方亮” 09/04/15

·潘石屹：贷款是注血 销售才是造血 09/04/15

·陈淮：不保证开发商都能活下去 09/04/15

·城市观点论坛沈阳行潘石屹演讲实录 09/04/14

·2009城市观点论坛沈阳行潘石屹媒体见面会实录 09/04/14

观点网关于本网站版权事宜的声明:

观点网刊载此文不代表同意其说法或描述，仅为客观提供更多信息用。凡本网注明“来源：观点网”字样的所有文字、图片等稿件，版权均属观点网所有，本网站有部分文章是由网友自由上传，对于此类文章本站仅提供交流平台，不为其版权负责。如对稿件内容有疑议，或您发现本网站上有侵犯您的知识产权的文章，请您速来电020-87326901或来函guandian#126.com（发送邮件时请将“#”改为“@”）与观点网联系。