和江苏其他几个热得发烫的城市相比，镇江的房地产开发算不上太好。在吕克明看来，这里面的原因很多也很复杂。

　　从万科集团镇江润南置业有限公司总经理到江苏申华置业有限公司总裁，吕克明的选择在当地引发了一场小小的讨论。在镇江，申华置业的规模和影响力排得上前几名，而其开发的冠城国际也是当地的热门楼盘。从“大企业到小公司”，吕克明显然更深入镇江了。

　　《观点》：镇江的市场受到宏观调控影响，目前也是不太理想，您对现在镇江市场的看法是怎样？现在已经是一个比较低的位置了吗？

　　吕克明：其实应该这么说，镇江市场确实也受到了宏观调控的影响。但是我认为更多是心理上的影响。因为其他城市都在降价，为什么镇江不下降呢？当然也有一些开发商在明里暗里降一点，但是下降得比较少，不像深圳、上海下降20%以上。

　　首先，镇江是房价受物价管制最严厉的城市之一，镇江目前在卖的各个楼盘的挂牌价格，基本上都是物价局批的最高价格，这个价格跟其他二线城市相比，基本上已经算是一个很低的价格。也就是说，前期没有大涨，后期自然就没有大跌的空间。

　　其次，跟镇江人的观念有关。在5、6年前房地产大发展的时候，跟其他城市对比一下就可以发现，镇江城区几乎没有大拆大建的现象。随着镇江新一任的市政府领导上任之后，就下决心对市区花大精力改造。但是离大拆大建还有一段距离。

　　另外一个，从成本来看，物价局管理得比较严厉，现在几乎所有楼盘的利润率都很低。钢材，水泥，建材，人工等成本都在往上涨，开发商利润就变得很少了。也就是说，开发商对税收比较诚信的话，利润率都接近于零了，也就是3%。

　　从这些情况来看，镇江像其他大城市那样大跌的可能性几乎没有。

　　《观点》：江苏别的一些城市，或者整个长三角的，如无锡，苏州或扬州，有很多本地比较大的开发商和外地知名开发商。但是镇江没有这么多开发商进来，为什么会有这样的差距呢？

　　吕克明：这与镇江的经济发展有关。还有就是受到政府的制约，因为镇江以前国有经济力量很强，民营经济力量比较弱。镇江从改革开放以来，大概到2000年为止，整个镇江地级市的范围才建了大概500万平方米左右的房子，现在也就相当于苏州一年的成交量，而且这些地皮大多数来源于国有企业。

　　国有企业非常强大，第一次的大开发，就是92、93年开始以长三角浦东为大开发中心，镇江错过了，几乎没有什么大发展。第二次机会，就是最近房地产的大发展的机会，镇江把房价压得死死的，这样就造成土地价格上不去，土地价格上不去的话，就没有办法做城市建设。我想这是一个很重要的原因。第三个原因，就是与城市的性质观念和文化有关系，这个比较复杂。

　　《观点》：有人认为，在现在的市场状况下，大开发商因为布局全国，产品较多，抗风险能力比较强，而区域性开发商容易困在一个项目上。你同意这样的说法吗？

　　吕克明：我认为宏观调控真的来的话，大开发商的风险可能比小开发商更大一点。

　　大开发商就是不断扩张、不断建房、不断贷款、不断卖房来实现经营目的，风险也就在这里，他们拿钱之后帐面上利润可能很高，但是要找地，要再建设，建设之后再卖掉，之后再买地，再找钱，资金需求量也很大。

　　大开发商风险首先是在财务上的，另外，大开发商是全国品牌的，像万科可能有20多个分公司在全国各地，只要有任何一家分公司出现资金链断裂的话，就可能造成整个集团的发展出问题。

　　小开发商的话，为什么日子反而好过呢？因为大家在去年攻城掠地的时候，小开发商资金量肯定比不上大开发商，天价的土地也拿不到，这样反而手里就握有现金，尽管现金量不大，但是开发量也不大，这就让小开发商更容易度过这个冬天。

　　另外，小开发商名气没有大开发商响，定价会低一点，降价对老客户的心里冲击不会很大，麻烦肯定比大开发商少的。例如大开发商现在就遇到“退房”之类的问题。还有，大开发商的管理成本和营销成本都很高。

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