朱敏表示，其实整个楼市两端的客户人群还是比较稳定的，但是中间大部分所谓中产阶层受到了严重冲击，才导致了深圳楼市的重创。

　　观点网讯：今年的深圳秋交会堪称史上最大规模的秋交会，共有100多家企业和120个项目参展。但与规模空前相反的是成交量的持续低迷。

　　据深圳市国土房产局成交系统数据显示，秋交会5日，新房成交量分别为80套、51套、46套、64套和76套，日均成交63套，总成交317套。这个数字，和前周(9月22日-9月28日)成交690套相比，下跌过半。

　　在秋交会上，观点网采访了世联地产副总经理朱敏女士和水榭花都房地产有限公司营销总监邹翔先生，请他们分别谈出了对深圳楼市的看法。

　　世联地产：中产阶级受到较大影响

　　世联地产副总经理朱敏主管一手代理，而她自己也是一个异常勤奋的人。每年深圳春交会秋交会，朱敏一定会早早地到会场四处逛逛，看有哪些楼盘参展，然后还会到世联代理销售的项目上去看看，了解一下消费者的想法。因此，对于深圳楼市，朱敏的感受一直很敏锐。

　　朱敏表示深圳楼市从5月之后基本保持平稳发展的状态，她解释因为一些政策措施，深圳楼市已经开始回暖。

　　朱敏认为深圳的楼盘可以分为三类。一类是首次置业和谨慎性的二次置业者，会买一些比较适用的楼盘，现在也比较多了。这类楼盘的知名度或者开发商的知名度都还是比较高的，户型属于紧凑型的，跟城市的关系比较便捷。这类项目目前的销售状态不错。这类才是真正的刚性需求，买房者都是要结婚、有小孩了，从租房变成了买房。这类一个楼盘上半年其实卖了700多套，也不是一个小的数字。

　　第二类就是真正的豪宅项目，顶级的成功人士，他们受这次楼市波动的影响不会太大，他如果真的喜欢或者真的需要，就不太考虑价格问题，会去买。所以华侨城上半年的销售都不错，就是这个原因。

　　另外还有一类叫做A货豪宅，就是城市中心区域的、120-180平方米的房子。实际上这些房子的价格还是比较坚挺的，基本上也是2万左右的价格。那么他们的业主叫做舒适型客户，就是这批人受到的购房信心比较大，这类人也就是所谓的中产。中产阶层人士在整个经济调整的时候要不就上升，要不就下降，这些人的生活水准受影响和冲击的最大的。而针对这群人开发的项目都在深圳比较好的位置、地段，所以从整个深圳的格局来说比较稀缺，所以开发商对项目的预期是比较高的。那么一方面目标客户群在观望，信心不足，一方面开发商对自己的产品又有很高的信心，所以双方的需求有一定的差距。

　　朱敏表示，其实整个楼市两端的客户人群还是比较稳定的，但是中间大部分所谓中产阶层受到了严重冲击，才导致了深圳楼市的重创。

　　深国投：重塑市场信心是关键

　　水榭花都房地产有限公司只是水榭花都的项目公司，事实上，真正的投资商是深国投，一家深圳的老国企。深国投今年来一直保持低调的作风，甚少在市面上有较大的动作。但其实，深国投一直都在市场上有项目，只不过用项目公司的名义比较多。而邹翔不仅是水榭花都的营销总监，也是深国投的营销主管。

　　邹翔认为目前的深圳市场开始回暖了。据他透露，深圳的几个叠墅项目都卖得不错。但是一般的住宅项目可能还会困难一点。

　　邹翔表示深圳的豪宅可以分为两类，一是高端的豪宅，一是中低端的豪宅。而深圳楼市最重要的就是信心的问题，一旦大家恢复了信心，那么楼市的反弹就会非常迅速。如果一些楼盘的价位被认为还不够调整度的话，那么就会"泥沙俱下"。过去深圳的楼市是"鸡犬升天"，好的和不好的都跟着一起涨，现在就是一个大浪淘沙的阶段。一些非优质的物业如果还希望能卖到优质物业的价钱，那么一定会被市场淘汰。邹翔认为，目前开发商的项目一定要认清自己，以自己客观真实的情况去做合理的价格调整。

　　而对于市场信心的重塑，邹翔表示十月中央可能要对地产政策对一些新的调整，对银行按揭、刺激市场需求做出一些扶持的政策。这些都是很重要的信号。

　　邹翔相信政府会出手"救市"，但至于是先救楼市还是先救股市，邹翔认为这是政策的倾向，而不是中央政府把资源给了这个就不给那个。实际上，只是政策面的调整。"比如说，二套房贷如果能做适当的调整和放松，那市场情况马上就不一样了"，而救楼市和股市的政策是安全可以同步进行的。

　　事实上，深圳房地产市场的发展和香港人的大量投资有直接的关系。虽然目前香港人在深圳炒楼的不比以往多，但邹翔认为香港有一个好的机会就是港币在贬值，如果用港币在国内投资升值的人民币的资产，对香港人还是有很大的吸引力。

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