特稿中报透析:保利狂飙

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2008-08-31 13:52

  •   保利地产充分借助行业调整、洗牌的机会,加速获取低廉资源为下一轮的发展储备粮草。

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      8月27日,保利地产发布公告,其控股子公司以挂牌方式获得位于重庆市九龙坡大杨石组团W分区W03-1/06一地块,该地块出让用地面积为5.71万平方米,地上建筑面积不大于22万平方米,为二类居住和商业金融业用地。

      激进拿地

      事实上,这是保利地产在今年拿下的第8块土地了,在如今这个世道不好的时候很是让人惊讶。

    保利地产

      近年来,保利地产以竹笋拔尖的速度生长,在“保招万金”的“联名对”中,保利地产占去了“天字第一号”大招牌。给投资者传达的印象是,保利、万科、金地和招商,是久负盛名的市场蓝筹。其实,保利2006年7月才在上海证交所挂牌,它的身份更多意义上是一个地产新贵。

      据保利地产的中报表示,2007年,保利的土地储备量为785万平方米,但截止2008年6月30日,保利土地储备量已增至1007万平方米。

      据了解,保利过去有一条发展策略叫做“等量销售,等量拿地”。也就是说,销售了多少面积的项目就拿多少面积的土地,公司的土地储备总量是不会有太大变化的。但很明显,去年下半年起,这条发展策略保利不再执行了。

      据中银国际的报告披露,保利地产以36.8亿人民币的土地成本收购了总面积203万平方米,建筑面积412万平方米的8个楼盘。平均成本只有870元/平米,比去年平均地价低了60%。在08年6月底,公司拥有可结算建筑面积1,800多万平方米,足够未来2年半的新开工所需。

      保利地产以往项目过度集中于广州的情况得到明显改善,据中报计算,保利地产目前仅28%的土地储备位于广州,另有近20%的土地储备位于北京、上海等一线城市,其余50%左右土储布局于长三角、环渤海等区域二线城市,全国化布局增强了公司应对楼市调整的的抗风险能力。

      保利地产充分借助行业调整、洗牌的机会,加速获取低廉资源为下一轮的发展储备粮草。天相投资的房地产分析师张旭明认为,保利地产从去年起就一直保持“激进”的拿地方式,但是从保利中报上的数字来看,公司的财务状况还是比较稳定的,因此保利的资金实力、土地开发能力和项目管理能力还是值得信任的,拿的这些地应该不会造成保利太大的压力。

      资金隐忧

      作为地产龙头之一,保利地产在楼市调整以来销售情况仍保持快速增长,报告期内实现营业收入53.81亿元,同比增长156.4%,实现净利润10.34亿元,同比增幅达272.18%。增幅巨大主要由于公司上半年结转的项目大部分是2007年销售、单价较高所致。而1至6月公司实现销售合同金额107亿,同比增速达34.5%,完成年度计划的44.6%。

      根据中金的计算,截至上半年末,保利地产资产负债率为70%,净负债率为102%,处于房地产行业较高水平。公司期末账面现金36亿元,其中绝大部分现金来自于银行借款。随着7月份总额43亿元公司债的成功发行,公司的资金情况将进一步改善。公司融资后将有利于加快现有项目开发和土地拓展进程,防范由于市场低迷可能导致的企业现金流风险。

      保利地产在中报中也已明确提出,要发挥其集团和品牌优势,多渠道融资。上半年公司负债结构明显长期化,7月份顺利发行了公司债43亿元,5年期的票面利率7%,长期资本比重进一步提高,继而也优化了负债结构,同时节约了财务费用。

      安信证券在公司内部资料中表示,保利地产43亿元债券的成功发行,显示了投资者对保利地产高速增长的信任与支持,是保利地产今年下半年乃至明年持续发力的重要保证。

      另一方面,保利地产上半年完成销售金额107亿元的业绩,也得到了诸多业内人士的褒奖。张旭明认为,保利地产的中报成绩是目前最好的销售数字。虽然今年还有很多房企的中报出现了业绩上升,但这是因为房地产行业销售回笼滞后性的特质所造成的。

      中金分析人士认为保利地产上半年销售之所以表现较好,是公司及时调整销售价格,产品定位恰当,以及前期客户积累出色的结果。

      资本市场提供了足够的炮弹,这也是保利加快了跑马圈地步伐的重要原因之一。

      但东吴证券的地产分析师邓咸锋则认为保利地产的资金状况虽然目前还是很不错,但是非经营性负债比较大,资金状况比万科、招商等同等级的开发商更为紧张。邓咸锋表示对保利地产的现金流感到忧虑,而公司在土地上的扩张和多达61个在建拟建的项目也使得资金情况更让人忧虑,他表示,在这样的状况下,不排除迫使保利地产在下半年进行策略调整,才能保证更为稳健的财务链条。

      “大房企的融资渠道还是要多一些,再加上销售不错,那么保利顺利渡过此次调整应该不成问题”,张旭明对保利地产在下半年的表现充满信心。

     

    撰文:武瑾莹    

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