陈洪志：大会组织者给了100时间，时间刚刚好，现在进入现场提问，提问前请大家以热烈的掌声邀请广东省房协的会长蔡穗声跟我们一起回答问题。

　　大家提问前，请蔡会长发言，很多的场合您对房地产拐点的评论，或者是您基本上不认同这种观点或者是不支持这样的说法，今天您也就这个问题谈一下自己的看法。

　　蔡穗声：这方面我没有新的观点，我同意王锋博士的说法，对于拐点问题王锋博士分析的比较透彻我是认可的，我们的分析判断是自然调整期。调整期延续多长时间，往后进入了下滑周期还是转为上升周期，我想还是要继续的观察，谢谢。

　　陈洪志：您的观点跟王老师的观点是一样的，我也统一王老师的观点。

　　蔡穗声：我认为是正常的调整期，从去年第四季度开始珠三角进入自然的调整期。

　　陈洪志：下面请媒体记者提问。

　　江门电视台：江门市是珠三角二、三线城市，我注意到这段时间整个珠三角进入调整时期，相对于广州这样的一线城市，二、三线城市房价的规律是否可以通过一线城市的走势进行判断或者是他们之间是否有相对比较固定的联系，请黎老师回答这个问题。

　　陈洪志：记者还是比较喜欢数学老师。

　　黎文江：我认为赵老师跑的比较多，回答比较适合。据我观察全国70多个大中城市，除了几个大的城市下降，其他的都是涨价的，这就说明三、四线城市跟一线城市是不同的，各地的GDP和人均可支配收入、住房情况是没有可参考的，影响楼市的因素太多了，每一个城市的因素是不同的，因此不要参照其他的城市，还是走自己的路比较好一点。

　　房地产导刊：现在房地产市场真正掀起拐点的还是王石提出的拐点论，昨天我在南方都市报看到一篇报道，万科对老业主补差价，因为王石的一句话得罪了行业人士，但是我认为他最起码迎合了两个方面，一个是政府，一个是消费者。王石谈降价也好拐点也好，没有象2007年潘石屹、任志强在网络上的对话，王石选择的是以实际的行动对抗市场，没有回答大家的骂，我是以实际的行动降价，万科的市场占有率还没有达到1%，现在就是抢占市场，如果市场占有率达到5%的时候，市场的反映又是怎样的，格兰仕之所以起来，因此大家要反思万科的观点。有人将任志强称之为地产总理，那么万科可以称之为地产书记，各位是否有不同的观点。

　　陈洪志：台上的嘉宾如果不回答的话，就请蔡穗声回答。

　　黎文江：首先，王石是言行一致的人，我佩服他，有些人言行不一致。我应该学习他的促销手段，他的手段是低开高走的手段，一降到底之后回升，这是我对王石的理解。

　　陈洪志：数学老师答了，班主任（蔡穗声）就不用回答了。

　　房地产导刊：您刚才说，广州的均价会达到8500元/平方米，是否综合了增城、从化、花都的价格，中心城区白云、天河、荔湾的均价是怎样的？

　　黎文江：广州市房协有一个数据是很详细的，我认为还是可以参考的，中心城区是9000元/平方米—15000元/平方米。

　　陈洪志：这个预测是比较大的，就像总理回答2008年经济增长率是1%—10%，就等于是没有回答。

　　黎文江：我是市房协的成员，因此回答要跟房协一致的。

　　陈洪志：大家对他的回答满意吗，基本上没有回答。

　　房地产导刊：您认为9000元/平方米到15000元/平方米，一般来说天河是比较高的，荔湾也比较高，白云差一点，那个区是9000元/平方米的，那个区是10000元/平方米。

　　黎文江：白云区是9000元/平方米，荔湾区是10000元/平方米，天河区是15000元/平方米。

　　黄穗诚：我是广东建设报的，我听了几个观点有一点疑惑，广州市中心区的房价是8500元/平方米依据是怎样的，如果你说均价是9000元/平方米—15000元/平方米，那么我也可以说是6000元/平方米到1000元/平方米。有的嘉宾讲到现在的需求量是非常大的，就像年轻人、外来工进城是多少，我们的供给是不够的，我们应该增大生产然后让房价稳定。需求是有效需求吗，这部分人真的具备能力购买房屋，如果够的话为什么要搞廉租房和经济适用房和限价房。

　　刚才讲到了一个观点，我认为是很惊讶的，现在开发商不要拼命压价推出商品房，现在是稳定阵脚慢慢的推出，从而抑制供给量，这就违反了国家主管部门的说法，你们是悟盘的。

　　陈洪志：黄记者的问题比较难回答的，第一个问题由黎老师回答，后面的问题由赵老师回答。

　　黎文江：天河是1.5万元/平方米是这样的，去年天河的均价是1.2万元/平方米，占了总成交量的20%，因为天河是以大户型为主的，今年大户型会由去年的70%下降到50%，也许明年会下降到40%，国土局的局长和副市长都说了，市中心的房价不会降。是不是9000元/平方米，我就记不住了，去年是1.2万元/平方米，今年达到1.5万元/平方米是没有问题的，白云区去年是8000元/平方米的均价，去年的成交量是15%，我认为8000元/平方米上涨到9000元/平方米是没有问题的，因为有成交量支撑的，而且白云区今年的中小户型的数量不少，价格也不会下降的。

　　为什么我说均价会达到8500元/平方米稳定，因为去年广州市每个月是80万平方米的成交量，我们觉得有80万的成交量支撑的价格是可以接受的。从合富辉煌50多个楼盘的调查结果来看，业主承受的价格是6000元/平方米到10000元/平方米，我认为今年的均价是8500元/平方米是可以站得稳的。

　　陈洪志：赵老师从黄记者提到的有效需求进行回答？

　　赵卓文：有效需求也是数学老师提出的，需要进行量化。我一听到刚性需求就头皮发麻，从市场的总量来看，我在广州地产界说过一句著名的话，目前100户人有106套房屋，政府的新社区就将双困难户搞定了，广州没有北情只有利益的博弈。

　　因为限价房带动房地产市场下岗，大家的资产缩水是广州市民的问题，也是全行业的问题。目前从需求来看，回到根本的起点是，谁还在购买房屋。

　　一、没有房屋的人，量很少，包括住房困难户，每年有新增加的人，也有死去的人，这就是增量的问题。

　　二、需要房屋的人。

　　大家预计2008年房屋会下降，所以大家收手了。10000元/平方米的话100平方米就需要100万元，中小户型推出压力就没有那么大。广州的市场房屋总量已经是足够的，房屋是不缺少的，我们的租金无论是住宅、商铺都是稳重下降的，我们如何进一步的使投资需求变动，广州作为中心城市一定要吸纳珠三角的资金进入，我们的房地产才可以获得第二个春天，因此要激活投资性，2008年来说是比较难的，广州过去给普通人建的住房太多了，适合投资和高档的住宅太少了，这几方面都是形成今天的格局。广州的房地产应该乐观的看，2009年会有明显的增长，我的观点是这样的。

　　陈洪志：每次房地产的提问过程中，如果涉及到房价，永远是非常敏感的或者是容易引起争论和博弈的。我经常跟记者开玩笑，只要请媒体采访，我们提三个要求，第一个不要随便的问涨，第二个不要随便的问跌，第三个不要问涨不涨跌不跌。

　　赵老师的观点除了给普通人盖房，还要给有钱人盖房，这些问题太敏感了。

　　记者：大家的讨论观点还是在住宅方面，今天是房地产市场的景气分析会，请各位专家趁此机会对2008年写字楼市场走势进行分析？

　　王锋：中国的房地产市场还处在初级阶段，这说明整个的住房体系没有建设起来，刚才黄记者提出的问题有效需求和无效的需求，谁来解决这些问题。说明我们的体系还没有完善，市场的主体还是以住宅为主。真正到了一定的程度，看房地产行业，在住房体系完善后，例如新加坡87%的住房问题已经解决了，此时写字楼市场和商业房的份额就会大，因此商业住房的波动对整个房地产都会产生影响。目前，商业住房的变动来看，实际上大家关注的还是比较少的，实际上也是处于大幅度的波动状态。

　　这种市场完全跟产业结构调整和城市化进程是密切相关的，例如说深圳最近几年的写字楼都集中在福田区，其他的区就没有的，这跟阶段性的发展密切联系的，深圳整个城市的发展战略，在完善中心区的配套，建国际一流的大公司、总部经济，在CBD搞金融区，因此写字楼的布局也是与此相关的。但是价格却没有中心期的住宅高，这是奇怪的现象。

　　这也跟供求关系有密切的联系，在规划上确定了商业和住宅的比例，地出让之后，早期出让的价格比较便宜，市场过于集中一些地区，供应过大导致价格上升，过去几年，深圳的商业地产价格变动不是很大，跟住宅相比差的很远，但是我想下一步，在国家的住房体系逐渐理顺的框架下，房地产关注的重点要放在写字楼和商业住房市场上。这对于城市快速发展的影响力是很大的，深圳全市商品房的空置量保持在150万平方米左右，住房还没有到现房就已经卖掉了，真正的空置100多万都是写字楼市场，这就意味这价格无法上升，住宅供应不够，所以就无法阻挡价格的上升。去年批准预收的商品住房卖出去5万多套，没有卖出去的还有5万多套。市场的供求关系发生了明显的变化，对于商业用房市场来看，要看产业化，对于健康的市场来说占的份额是比较重的，毕竟房地产市场不能以解决住房为主体，否则市场就长久不了。

　　黎文江：呼吁投资者投资写字楼，这是很好的投资渠道和机会。就广州来说，写字楼的价格比住房要低，不受第二套放贷的限制，广州市有一个政策住宅禁商，而且写字楼的更新换代很快，以前的写字楼很落后，现在写字楼的设备包括装修更加的先进，很多的公司都换好的写字楼，我认为从投资的角度来看，写字楼是很好的投资渠道，这就是我的补充。

　　陈洪志：因为时间的限制，记者的提问告一段落，最后的问题我来问。作为省房协的会员企业，您作为省房协的会长，在2008年一年之计在于春，在当前的市场情况下，省房协在今年和未来工作上有怎样的打算和计划安排。

　　蔡穗声：面对现的市场形势，我们要认真研究市场的发展，研究行业出现新的问题和新的矛盾，每年都给社会提供市场报告，已经出了二年，今年还会有市场报告，报告主要是考虑行业发生心的问题和新的矛盾如何解决，我们希望提供给人大、政协、党委、政府去考虑，给行业的发展提供法律和政策的环境。

　　在维权方面还会加大力度，房地产业是很市场化的行业，也是市场发展的先头部队，很多地方是非市场化的，例如我们遇到很多垄断的部门，他们用非市场化的手段对付我们，因此房地产行业是走在前面死在前面，牺牲很大的，必须解决这些问题，否则行业的发展会困难很大。

　　房地产行业这几年发展比较快也暴露了很多的问题，以前的售楼部是专车接送大家，还免费供应午餐，现在完全是另外的面孔，这说明行业有很多的问题，需要我们解决。例如产品性价比的问题，房价上涨的如此高，广州市跟三年前相比已经上涨了一倍左右，产品质量是否提高了一倍，恐怕没有的，房价上升后缺乏了重视产品质量的动力。现在的问题是如何通过提高产品质量将性价比提升，这才是夺回市场的主动权，就需要按照国家的产业化的政策，按照省地节能环保的要求做我们的住宅，又给我们的企业和住宅一些政策性的引导。

　　如何做好承担社会责任的问题，这些都是我们需要做的工作，在此感谢所有的会员单位和所有的房地产企业以及所有的新闻媒体朋友给我们很多的帮助，我们希望大家帮助我们一起将行业做得更好，更健康，谢谢大家。

　　陈洪志：谢谢会长，如果讲到25年的房地产发展我们要感谢政府，感谢媒体和消费者，说到今天的2008广东房地产市场景气会我们应该感谢各位嘉宾和省房协，特别感谢今天坚持到现在的各位同仁，谢谢大家。下一个环节由省房协做《广东房地产蓝皮书2008》发布仪式。

　　蔡穗声：各位嘉宾讲的很精彩，陈总主持的也很精彩，这本书已经发布了二年了，第三年我们开始公开的出版，因为之前是没有把握的，2007、2008公开出版，《蓝皮书》的目的是邀请房地产业界或者是各个地区有公信力的机构以及代表人物。通过这本书力求给大家清晰全面的市场分析，我声明一句话，文责自负，今天会议的嘉宾说的很精彩，但是不代表省房协，我们只是提供这样的一个平台和论坛，或者是一本书的平台，给大家自己发表自己的观点，希望给大家多一些分析和参考，有些媒体做出的报道，例如房地产蓝皮书的观点是怎样的，我认为这样是比较好的，如果说广东省房协的观点就不准确了。我希望某某作者在蓝皮书中的观点是怎样的，这样就会比较好的，广东省房协对立面的文章不承担责任，有人作出批评我们认为是不正常的，现在是多元化的社会，应该有多种声音发言，最后，谢谢在座的所有嘉宾，谢谢参加这本书的所有者和编者，也谢谢在座的所有媒体，谢谢所有关注这本书的读者，希望大家继续关注这本书，2009年这本书会出的更加好，我先将几本书送给台上的嘉宾。在座的嘉宾凭纸条领取《蓝皮书》，今天的2008广东房地产市场景气分析会到此结束，谢谢大家的参与。

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