接下来我们安排了更为精彩的互动论坛，大家就当前的房地产市场的焦点和热点问题跟我们的台上嘉宾进行交流。

　　（大家休息五分钟，五分钟交给陈洪志）

　　陈洪志：各位嘉宾，下午好！我本人作为房地产从业人士，一直非常感谢广东省房协的专心、理性、认真、负责和钻研的精神，在市场环境好的时候是这样，在市场环境不好的时候也是如此。我们一直坚持广东省房地产景气分析会，我们今天请来位位专家来就房地产的问题做一个交流和合作，下面以热烈的掌声，请出五位专家：第一位是合富辉煌集团首席市场分析师黎文江老师；第二位是广州大学商学院教授、房地产研究所所长；第三位是广州同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文老师；第四位是深圳市房地产研究中心副主任王锋老师；第五位是佛山富盛市场研究顾问有限公司总经理骆仪克老师。

光大地产公司副总经理陈洪志

　　我想问大家问题来源于之前省房协提供给你们的问题，文化来源于最近一个月媒体所做的新闻采访。我想首先问问陈老师，在房地产景气分析会的同时，恰逢两会，两会之前有很多遐想和猜测，在两会期间没有听到持续继续加大房地产宏观调控的声音，也没有想到过去宏观调控没有取得逐步的成效，您结合温总理工作报告的内容来分析，您认为下一步宏观调控是继续加大力度还是持续现状呢？

　　陈琳：不可以直接回答宏观调控力度是否会加大，在温总理两会上，民生问题放在非常重要的问题，从十七大提出住有所居，住房保障力度会越来越加大，至于以后发展宏观调控的政策是不是会加大，我觉得不好说，但是肯定的是住房保障的力度会加大。

广州大学商学院教授、房地产研究所所长陈琳

　　我在做一线市场的研究，从2004年八三一大线，到国八条，国九条到最后首次购房的提高，我所调查的城市感受到前期上涨比较快的城市得到了抑制，我个人感受是宏观调控出现成效。

　　陈洪志：宏观调控是否已经取得了一定的成效。

　　陈琳：宏观调控后效果已经显现了，房地产经过了十几年的发展，应该说是不容易的，国家出台政策不是打压一个行业，是希望行业健康的发展，房价过快的上涨和下跌，对于这个行业来讲是不利的，对于行业内的人和行业外的人来讲，关系到民生和安居乐业的，就会更加的敏感的行业，国家宏观调控的目的是希望行业持续健康稳定的发展，决不是要打压这个行业，我们坚信这一点，本着做大做强这个行业会更好的。

　　陈洪志：虽然两会器件部长没有说宏观调控已见成效，但是陈老师说宏观调控已见成效，您认为下一步的宏观调控持续加大的政策是不会出现的，您是这样认为的。

　　陈琳：这个问题一定要回答吗？

　　就跟我们做研究一样的，目的达到后就会收紧的，目的没有达到的话，还会出台政策的。

　　陈洪志：过去的二、三年房价上涨，开发商赚了不少，只要不离开这个市场，持续的买地，很可能在2008、2009年将前面赚的钱都退回去，就像电影说的，出来混的，迟早都要还的，我结合汪洋书记来到广东提出的解放思想以及温总理提出的促进房地产行业持续稳定健康的发展，您认为影响房地产行业发展的模式是怎样的，我们需要怎样的模式，是否需要楼市跟白菜的价格一样，请赵卓文回答。

　　赵卓文：谢谢主持人的提问，首先我先说一个前提，从2004年到现在，三年多的时间内，房地产行业可以用一句流行的话形容，就是很猛很赚钱，开发商很赚钱。

广州同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文

　　陈洪志：现在是很惨。

　　赵卓文：现在是很弱，很亏钱，我认为还没有到这个时候，从房地产发展的历史来看，我写了十几年的评论文章，也观察了楼市十几年，我认为房地产开发商，总体赚钱的多，亏钱的少，如果说2004年以前应该是90%以上的企业是赚钱的。2004年到现在99%的企业赚钱，原来有1600多家企业，现在广州活跃的企业很少，退场的企业不是因为亏钱，而是自主选择退场的，我不赞成开发商从长期的趋势来看是亏的，总体上涨的情况下，开发商总体盈利这是目前可以肯定的事实，就算是2007年底后拿的天价地的开发商，从土地保值增值的空间来看还是比较大的，让他们亏钱还不会很快实现的。

　　第二个问题是，房地产行业发展的理想模式是比较难以回答的，按照20几年市场经济的运行来看，时间是比较短的，不管是广州还是深圳或者是全国，没有看到那个城市已经摸索出非常理想化的行业发展的模式。到目前为止，大家探讨房地产行业的发展，最希望看到六个字“理性、平稳、健康”，但是要长期的体现就很难的，只要是市场经济必然存在波动性，我认为楼价波动是必然的，所以每一个城市来说，在房地产行业中的经验还值得提高和提升，就算广州的住宅商品化的时间比较长，如果从1979年算起来已经有三十年，用三十年的经验指导未来还是比较少的，有待进一步的探索。

　　如果给一些建议的话，我认为每一个城市应该有一套结合本城市的发展模式并以此进行研究，就是广州和深圳的差别也是很大的，不能用一个体系来发展。

　　首先，要结合各地的实际情况，第二个建议，建议政府行为和市场行为的联动性要加强，完全的市场行为和计划经济是不行的，两个方面如何结合也是今后要探讨的问题。

　　陈洪志：一直有人在全国各地从事房地产开发，监管部门曾经有一个内部的观点，例如房地产行业的平稳健康的发展，单靠市场自我的调节是不够的，房价过快的上涨政府干预，房价过快的下跌，政府也要干预，您认可这个观点吗，或者是对政府又怎样的期待。

　　黎文江：从去年的政府报告中提到的是抑制房价过快增长，今年的报告是防止房价过快的上涨，抑制和防止的转换说明政府对目前宏观形势的判断以及政府应该做的工作，干不干预的问题，温总理已经清楚的说防止过快上涨，防止和抑制是不同的，应该坚持市场的作用，高收入的群体住房的需求是由市场调节的，我理解的含义是，市场调节的含义是房价政府不会过多的干预，这是由市场调节的。

合富辉煌集团首席市场分析师黎文江

　　一个是防止上涨，一个是市场调节，就像上帝的归上帝的，凯撒的归凯撒的，这是经典的名句，政府该管的政府来管，市场的事由市场来管。政府下一步又怎样的措施，温总理说的很清楚，有四点。对于低收入的群体通过保障住房由政府承担，对于中等收入的群体是通过增加中低价位和中小户型以及多渠道的融资和投资帮助中等收入的群体解决住房的问题，但是没有提到限价房三个字，市场是如何防止上涨的，一个是增加土地供应，第二个是抑制不合理的需求，这里用了抑制不合理的需求，例如第二套房屋贷款的修整。

　　还有一点是防止房价过快的上涨。

　　对市场还要起到监管的作用，温总理对房地产的政策是明确的，对中收入、高收入和低收入的监管是明确的，地方政府按照四个措施来做，市场就会健康、持续、稳定的发展，不知道这样回答是否可以。

　　陈洪志：我认为您回答了前半部分，房价在飞速上涨或者是上涨过快的时候，政府应该干预，实际上很多人想听的是房价过快下跌政府是否同样也应该干预。

　　黎文江：刚才说了，政府以后不会太多的干预，只是防止，温总理没有说下跌怎么处理，我也不好回答，现在我觉得，现在的价格下跌，但是成交量出现萎缩是不正常的，正常的情况是房价平稳，成交量上升，但是现在的价格下来了，成交量下去了。这样就不是宏观调控要达到的目的，应该是不健康的情况。

　　陈洪志：在问下去都是温总理没有说过的话，所以我也不说了。深圳的王老师，中央政府用了三年调控知道了什么是最有效的调控手段就是金融和货币政策，之前我们吃了三年的药都不管，现在的药管用了，对于开发商来说，某一个时段可以不赚钱，但是绝对不可以没有钱用。但是，最近出现了两个情况，一个是广州的恒达地产上市还有国内的一些房地产企业获得了IPO的融资，当前房地产的外部环境跟过去的一、二个月相比是否有改善。

　　王锋：这几年房地产的外部环境改善是比较明显的，以前是单一的银行贷款，开发企业上市，无论是在国内A股上市还是香港上市或者是美国上市的路子还是比较多的，多年倡导的房地产信托基金以及房地产证券化工作得到了国家的重视，去年在深圳有一个房地产证券化的会议，国家也想推广这条途径，外部环境的改善是比较明显的。但是其中还是存在一些问题的，因为问题明显的是整个行业的发展机制，一锤子买卖的现象到现在也没有泰达的改变，这种情况下，往往会对我们进一步的融资也会带来影响。

深圳市房地产研究中心副主任王锋

　　例如房地产信托基金很多年想推进，香港已经有了，但是房地产信托基金必须要有稳定的租赁收益，要做长期的经营，现在的产品都是买卖，租赁的很少。租赁市场不发达，谁在做租赁，大部分是农民，因为农民房是不会办小产权和其他的合法手续，因此只能是出租，靠农民支持租赁市场，对于市场化和城市面貌以及文明的进步是非常有影响的。

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