我个人的看法是，认为市场是比较明朗的。从发展的观点来看，广州房地产持续上升的空间是可以肯定的。广州的房地产的规律是大概四年一个段，一个周期。从1992、1993年开始是低谷，从1997、1998年到了高峰，1998年回落到2003年是底部，2003年到现在又是一个波段，应该是阳光明媚的，目前的情况虽然是被动的，但是从发展的情况来看每一个周期都会上一个平台，现在是到了万元房时代，我认为这样性肉会好一点，因为广州的房地产已经到了这样的平台，不是三、四千的平台，而是一万元的平台，五年内广州的地价也会上升到50%或者是100%，达到万元的土地价格。

　　陈洪志：您说广州已经进入了万元房时代，您又预计广州在某个时段也会出现万元的地价，我听了以后感觉很振奋。

　　赵卓文：宏观调控的形势是坚定的，2008年还是要看风险，我认为2008年的情况不会超过2007年，2007年10月份是一个顶部，2008年要站稳是比较困难的，整个楼市要想回暖要到2009年，广州楼价2008年下条或者是出现销售低迷和价格回调的情况不是天灾主要还是人为造成的。

　　目前最重要的有四个因素，首推限价房，广州的限价房在2008年的春天不期而遇，推出的量确实是太大了，如果从售价的控制来看，政府控制的比正常的商品房低20%—30%的幅度，北京的限价房低于正常的价格是35%，这样的目的是什么，对市场有怎样的影响？大家还没有搞清楚，就一下子推出了这么多的量。

　　如果2008年真的推出1.5万套的话，占整个销售额20%的话，就是利空。投资类买家的彻离，广州的楼市不象以前理解的楼市，过了一万元的价格房地产的属性和本质发生了改变，不在是以自住和一次性住房为主要的动力，实际上发生了很大的改变，可能是投资、改善居住为特点的，投资买家撤场的影响力是很大的。

　　现在的政策层面不明朗，政府想做的事情很多，开发商的空间受到压制，以前的市场是自由化的，广州过去十年基本上没有建经济适用房和廉租房，现在的属性有很大的改变，政策方面不明朗。

　　金融政策以及经济放缓，对于楼市都不是很有利的，2008年我认为楼价可以保住就不错了。

　　陈洪志：同样的问题，我换一个方式来问，目前市场的情况是价格下跌，成交量往下减，在座的所有嘉宾都认同房地产的未来会非常美好的，我想问黎老师，究竟什么时候楼市可以站稳，什么时候价格和量可以维持相对理性的水平上，是2008年的5月份，媒体说可能是5月份，也有说是7月份的，也有说是年底的。

　　黎文江：我先回答问题，之后说为什么？我只是说广州的楼价，均价将在8500元/平方米左右站稳，期限是5月份稳定。我期望成交量会超过现在，现在的成交量是40—50万平方米，我希望“五.一”出现60—70万平方米的成交量。

　　陈洪志：您认为楼价应该达到8500元/平方米，成交量达到60万平方米左右，市场就会比较平稳。

　　黎文江：是的，平稳的标准就是成交量要回暖，价格要站得稳，不要大起大落。下面我讲六点原因，刚才赵老师四大皆空，我跟他相反，我是六大原因。

　　我觉得今年跟去年相差八个月，市场的变化很大，赵老师没有估计到变化。

　　第一个变化是，中小户型的产品会在今年大量的出现。按照国土局公布的资料，2007年推出的土地，中小户型占了72%，报建批准的供应量都会在今年推出。

　　陈洪志：置业的门槛降低了。

　　黎文江：因为产品结构不同了，价格肯定不同了。价格不同了，如果中小户型的供应增加就会释放以前购买不到中小户型的人。以前是大户型的，价格是代表大户型，万元也是代表大户型的，今天说8500元/平方米是代表中小户型的价格。

　　第二个不同，性价比不同了。

　　我很佩服您在观点网上跟记者说，不是价格的问题，开发商要做的是将性价比提高，将产品质量提高。性价比的拉开和接近是购房者是否可以承受很大的标准，性价比高我就会购买，性价比不高就不会购买。性价比要接近或者是高的话，就有两种方法，一个是降价，只有将价格下调，购房者接受了。例如万科在荔湾区的销售价格是在1.3万元/平方米左右，二个多小时200多套的房屋就销售完了，这说明性价比就很好。

　　陈洪志：市场的竞争越来越激烈，逼迫开发商对性价比进行调整。

 　　黎文江：不是接受这个价格，而是接受性价比。应该这样的认识，所以要降价而是要将性价比提高。你们新推出的户型是90平方米的中小户型，就要从户型创新，从装修、环境创新，刚才说了大量的都是中小户型，如何在同质化严重的情况下脱颖而出，引起购房者的兴趣，就要创新，创新就是要将性价比提高，你的价格提高了也没有关系，例如西装一千元有的卖，一万元也有卖的，为什么要购买一千元的，因为上班要符合自己的身份。

　　陈洪志：您客观的说，开发商比过去更加的用心，产品创新和提升上更加的用心了。

　　黎文江：这跟去年有所不同，去年任何的房屋都可以卖到家价格。第三，区域供应的变化，去年我们知道天和、海珠过万元的成交量占到了45%，花都和番禺的比例是55%。今年观察供应量，中心区万元的比例下调到41%，这是区域的供应不同。

　　第四，购买对象不同。

　　按照赵老实说的，万元的价格是投资者的价格，投资者可以接受的，真正自住的人不接受的，今年销售的主体是中小户型，价格要调整到万元以下才可以被接受。由于对象不同，所以价格也会产生不同。

　　第五，政府的政策不同。

　　刚才说了，四大皆空有限价房的问题，政府现在表态了，虽然是长期的，但是也是灵活的。今年先要将1.5万套推出，要看市场的情况才会肯定下一步怎么做，政府一厢情愿的做，开发商不愿意做，限价房推动流拍也不行的，因此政府不能强迫开发商购买。限价房占的比例是在10%—20%左右，影响不到房价和大局，政府说要防止房价过快增长。

　　第六，放贷的影响。

　　去年地四季度就将放贷用完了，而且对第二套住房的放贷提升。每年第二季度是销售旺季，我认为四月份会出现集解号，如果努力就会吹响冲锋号。

　　陈洪志：但是集结号是靠不住的，我们看一下深圳的王老师，行业中说学习万科好榜样，我们看一下万科最近几个月的举动，首先万科在中心城区大规模的降价，另外也在大规模的收地，特别是过去很想进入的华东市场，例如上海和杭州区域收获很大。王石告诉大家，三、四年不要购买房屋，但是在内部的刊物上说房地产仍然处于长期上升的趋势，您对万科是有信心的还是没有信心的。

　　王锋：王石董事长一系列的言论确实在业界甚至在全国引起了很多的讨论，如果说从你的问题来看，你说王石言行不一。

　　陈洪志：这不是我说的。

　　王锋：对于王石董事长的言论，如果说去猜测的话，可以从不同的角度获得不同的意思，本身没有明确的道理作为基础支持或者解释的言论，听一下就可以了。

　　在座的大多数人是跟房地产密切相关的行业内的人士，我们是需要思考和分析、判断将来的价格走势。事实上，各位老师谈的问题都认为长期向好的。

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