陈洪志：但是好的原因没有说。

　　王锋：这也是可以理解的，大的趋势判断来看是趋同的，但是我个人的观点认为会出现调整期，广州会很快起来的，但是深圳的调整期是很长的，高峰期是1000万平方米的，但是二、三年就跌到500万平方米。如果房屋卖不出去，就会产生另外一个问题，就是供过于求的问题，我的想法是，对深圳不乐观的。市场销售虽然没有这么多的量，是否会象黎老实说的五一是否会吹响冲锋号，但是深圳的情况是比较明显的。

　　现在各种制度比较严厉的情况下，是否会杀过来再做，我认为不会有太大的指望，长期还是要健康的发展，从这个角度来讲，希望交易量大幅度的上升，还不是很乐观的。交易量没有上去，是否意味着开发商抗不住。不同的城市，发展到一定的阶段，是有特殊的背景和因素的，例如广州现在是均价万元时代，深圳的均价是1.5万元左右。

　　陈洪志：深圳关内很少是2万元以下的。

　　王锋：我说的是全市的均价，到了特殊的历史背景下，经济没有大幅度的滑坡或者是失业，应该不会出现大幅度的退化。对于某些判断和后市信心，不会因为一、二个人的话，就影响到我们冷清的判断市场。

　　骆仪克：去年一年上市公司在房地产企业的上市不管是境内还是境外都是集聚的增多，我们已经感觉到房地产行业已经呈现金融化和证券化，上市公司的游戏规则逐渐的影响到行业，例如每年对指标的硬性的要求，上市公司对企业发展的目标有硬性的要求，您如何看待上市公司越来越，是企业的需要还是社会的需要，上市公司的增多给行业带来了那些新的变化。

　　骆仪克：我认为房地产上市公司有共同的特点，有开发的模式或者是成熟的开发模式。上市后有大量的资金和实力，对行业影响比较大的因素有两点。

　　一、原来中小型的开发商希望作大，按照我这几年的观察，例如在佛山等二线城市，佛山有21个开发商，境外的有香港、新加坡等5家。佛山的开发商都做什么了，现在招拍挂都需要十几亿或者是二十亿元，他们都去了三、四线城市，例如肇庆等地，中小企业无法跟大开发上相比，实际上上市公司的压力也是很大的，因为他们要扩张。

　　我认为中小企业或者是二、三线城市的房地产开发企业的生存空间越来越小或者是转移阵地。

　　二、二、三线城市有成熟的开发模式，充足的资金，有实力，他们一下子拿几千亩土地或者是很时髦的说造城，而不是盖房，这样就间接的造成垄断，从另外的角度来说，他们的造城会将三、四线城市的楼盘开发水平和居住水平跟一线城市拉近了，一下子将周边的环境和经济拉上去了，上市公司有充足的资金，市场的环境不好的时候，抵抗能力比中小企业要强。

　　陈洪志：谢谢骆老师，第二轮根据现在市场的情况，问了在座的各位，现在是第三轮，首先还是有请陈老师，我的好朋友，新城市实业董事公司的董事长没有不好的天气，只有不好的身体，各位开发商各自保重，或者是开发商割肉过冬，面对过去的黑心无良的开发商您有怎样的建议？

　　陈琳：从房地产研究的学者角度来看，对企业以及老总、员工说一些自己的心里话和感受。房屋跟一般的产品不一样，关系到大家的幸福生活和安居乐业，也不是每个人都可以从事这个行业的，这样的机会要珍惜，在这个领域中，对于房地产企业来说，现在谈企业的社会责任，我认为还没有上升到如此的高度，作为企业来说，首先要遵纪守法，按章纳税对员工和股东负责，生产出保质保量的产品，对消费者负责。

　　因为在我们的房地产开发过程中，涉及的环节太多，有征地拆迁的环节，建造的过程中有很多外来民工的参与，也有农民工的贡献。有的人拿出一生的积蓄获得房屋。每一个环节都有开发商的责任，希望开发商要将眼光放长一点，将胸怀放得更宽广一点，开自己的事业和人民的幸福生活联系的更加的紧密。

　　如果在可能的情况下，开发商是否可以将我们的眼光不仅关注到高收入的群体，可以一掷千金随意购买我们产品的人，是否可以将眼光放在普通的民众或者是外来人群，也许他们的消费力有限，但是为他们服务也不会亏本，也许在服务中可以得到社会的信誉和美誉度，获得无形的资产，获得双赢，是否可以将眼光放宽一点，是否可以在产品中提倡环保节省节地，将这些理念传递给消费者，作出我们的贡献，这样的企业可以获得社会的尊重，成为受尊重的企业，这样的企业家也是受人尊重的企业家。

　　陈洪志：在跟王老师的交流中我们觉得深圳跟广州相比，或者是广州一直引以为豪的是充足的刚性的自住需求，广州的市场一直相对是比较平稳的，不包括2007年5—10月不理性的上涨，过去充足的刚性需求到了哪里去了，就拿今天的广州来看，广州大力发展经济适用房，也有强劲的需求，大家认为明天会更好，大家的收入持续的增长，现状是人流不多，成交也不大，这究竟是为什么？用怎样的方法激发这种自住的需求。

　　赵卓文：我们的黎老师是数学老师说四月份回暖，我就没有这么乐观的，我写了一篇文章，题目想了很久，我的题目是高位回落全面调整。如果说到目前的楼市情况，我借用别的行业的话，现在有两种情况，一种是贪婪的情绪，一种是恐惧的情绪，过去的几年开发商看到价格上升的太快，现在的开发商过于恐惧，抛售太快太急，我在很多的论坛和文章上说了一个观点，现在的降价抛售对于销售量的提升作用很小，某些开发商，例如万科这种全国布局的开发商，某个城市可以抛售一些楼盘，而且也会跑在其他企业的前面，在行业中也会先走一步，例如预期经济的走势和行业景气的情况，走的会比一般的企业先知先觉。

　　目前来说，对于一般的开发商，特别是广州本土的开发商，现在降价对提升销售量的作用贡献是非常少的，特别是政府的保障性住房和限价房不断的推出，开发商自相厮杀老百姓买涨不买跌的，这些因素都是存在的，短期内面临痛苦的情况，因此降价可以促进销售量的提升，一月份销售量只有35万平方米，繁荣期一个月会达到100多万平方米，现在离正常的销售量只有1/3，现在要快速的回到以前的阶段是比较难的，降价和打折的效果是比较小的，现在我认为要减产，到目前为止开发一定要减产就相当于石油输出组织一样，油价下降就要减少生产量，广州是地产寡头垄断，我的话大家不一定认同的，基本上十几个开发商的份额很大，而且有主导权，目前的阶段，减少开发量，放缓工程进度，如果2008年可以将商品房的供应量控制在50万平方米，那么楼价回暖的效益马上就显现了，如果一个月放出100万平方米或者是80万平方米的商品房就有问题了，2008要站稳除了政府的原因外，开发商也有很强的自主权就是减产自救。

　　陈洪志：谢谢赵老师，您的观点我不方便表态，无法说的。黎老师同样的问题我换另外的角度来问您，广州和深圳或者是跟所有的城市相比，自住需求是旺盛的，二手市场是非常的发达，一手楼市的寒冬让人倍感压力，现在二手市场压力很大，媒体说部分二手中介整个月没有交易，这种情况让一手的复苏更加的困难或者是让您五月复苏的计划推后吗？

　　黎文江：媒体说整个月没有成交是之二月份，这是春节，加上很冷，谁会去购买房屋，都想着过年，现在才三月份，您说的媒体报道应该是二月份，这是完全可能的，也没有什么大惊小怪的。我说一下近几年广州二手房的情况，2005年一、二手成交量是1530万平方米，2006年是1543万平方米，2007年1548万平方米，2007年价格上涨36%的情况下，一手的成交量减少了13%的情况下，二手反而上升了21%，就是说成交量一、二手比2006年还增加了5万平方米，说并很多的购房者，因为一手价格太高而转移到二手市场，为什么要购买，可能是自住，也有投资的需求。我们说，二手还是充满信心的，包括中等收入的群体，我也希望他们可以购买二手房，要比一手好，没有那么多的限制，可以马上的转让，地段配套也是很好的。

　　二月份整个月没有成交，我没的说，但是一、二手是互补的，例如二手换了购买一手，都是互补的。三年的情况来看，一、二手2007年价格是最高的，成交量也是最高的，说明刚性需求是存在的。从刚刚公布的广州市的统计年报中得出去年有29万人出生，2010年按照每人有25平方米的居住面积的标准来计算，去年出生的29万人就需要供应723万平方米的住房，每年有这么多的需求也不用担心我们的住房没有人购买就怕供应不够。

　　2月份也有一个问题，放贷的额度还没有下来，想购买银行业没有钱。作为个人来说，银行不给钱，个人是没有办法的，这是客观的原因。在此情况下，我认为不奇怪的，我们对二手市场还是充满信心的。

　　陈洪志：谢谢黎老师，请问王老师，在房地产发展的二十多年终，本次离本次最近的一次箫条是2003年的非典，当时也是低迷的，不管价格还是成交量都是低迷的，当时的房地产业都顺利的渡过了，大家基于这样的愿望，目前的市场情况是可以渡过的，也有一种相反的观点，今天面对的情况和今天开发商面临的形势跟过去是不一样的，2008、2009年的供应量是今年拿到的，跟过去相比现在的人工和材料价格成本大幅度的上升，包括地价、人工、机械都上涨了，同时市场下跌，特别可怕的是，在2006、2007年拿地是基于2007年的价格做的盈利测算和资金的安排，但是2008年情况发生了剧变，在这种压力下，您还认为房地产行业中除了少数优秀的优势企业，大多数的企业是否可以向2003年的非典一样渡过市场的箫条？

　　王锋：实际上发展商在拿高地价的时候，对于未来的房价和利润也是高于预期的。拿的高地价，预期的也是很高的，预期的利润也是很好的。因为要将风险转嫁，这么高的地价一定会将价格转移的，当前的情况下，我们对未来房价的预期如果比现在还要低很多的话，就像香港的亚洲危机后，房价从最高点下降了60%，就会发生问题，现在的预期是不会出现这样的情况，大家也不会认为房价会下调60%，对于开发商来说，顶多是投资判断的失误，使得最低的风险预期值发生了改变，就是我的利少了很多。例如深圳在2007年初的时候，深圳很多的土地都没有拍，这是因为宏观调控的原因，结果一拿出就是高地价，宝安区的地是最高的，大家认为是二、三千元，结果一拍卖达到了七千元，现在宝安区的价格即使回落也达到了一万元左右，对于开发商来说，即使当年七千元拿的土地也就是使利润很少，不会亏本的。

　　这是在2006、2007年，土地也上市销售了。至于2008、2009年的房屋跟2006、2007是有关的，开发商要加快进度，尤其是中小开发商赶快卖，因为后面有很多不确定的因素。

　　还有一点是可以等待，但这需要有规模和有实力等，有实力的开发商能够拿到土地，那么财务方面就要考虑到方方面面的因素，虽然房地产是高风险高利润，就要考虑到方方面面的因素。关键的问题是，预期的判断，还没有说的很清楚。

　　陈洪志：即使市场出现了低迷或者是一定的下调，下跌的幅度也不是很大的。

　　王锋：预期的判断在那里，就像股市一样，今天已经跌破4000点，跌破了以后也没有政策来救市，这说明股市还是有很大的泡沫，我们还是从方方面面判断的，应该乐观一点，不要悲观，也不能很乐观。例如说深圳的均价在1.5万元/平方米，这种情况已经持续了四个月，是往下走一走，还是往下走一走。谁也没有精确的判断。但是我们的愿望以及我们对形势的分析，今年在1.5万元/平方米会持续比较长的时间，如果这样的判断，作为开发商你会怎样判断，在此情况下，不要使自己亏损太多。

　　陈洪志：最后问骆总，在过去市场环境好的时候，我们经常去跟老板邀功，老板说市场太好了，老板说市场太好，要你们没有用，现在市场不好，老板也说，市场不好，要你们也没有用，你们可以给老板怎样的帮助？

　　骆仪克：女子一白遮百丑，同样的道理，上年底的时候，太旺了，就是一旺遮百丑。去年5月1日不管是怎样的楼都排队购买。为什么楼盘到了1.7万元/平方米不下降，我在隔壁的楼盘下降到1.2万元/平方米没有人要，原因是怎样的，可能是户型太大了，服务上不去。

　　例如今天的会议很多人关注的，大的方面说是政治、经济，股市，小到本地的楼市，再小一点就是区域的楼盘。开发商比我们还要紧张，今天早晨我们开了一个会议，一说就是整个经济如何走，楼市如何走，现在开发商成熟了，为什么隔了一条马路的楼盘价格不降了，为什么你的楼盘下降了，这是你的内功没有做好或者是你的产品跟市场没有对接好，你的产品跟市场需求的客户没有对接好，所以你失败了。

　　到了现在房地产研究、策划、代理还有推广的机构，我去过几个地级市，电视没有做，广告没有人投，本来是一周有十个八个广告，结果只有一个楼盘促销，现在市场的定位、产品的定位，不是老板拍脑袋，为了销售要做前期的推广，要跟产品对接，策划、营销和代理现在是非常重要的。

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