主持人：谢谢黄岚先生的精采演讲，接下来我们进行论坛第二个环节。我们知道19世纪末青岛，先后受到欧美等多国的影响与当地自然环境共生的现象，他们反映了不同的历史，也记载了城市的生活，今天我们作为青岛的建设者如何让青岛的建筑与我们的城市共生呢？因此在接下来的演讲中，我们将请出三位嘉宾就青岛城市文化与建筑这个主题为我们进行演讲。有请五合国际建设集团刘力先生为我们演讲。

　　刘力：各位朋友下午好，我今天给大家讲的题目，和大家分享的是地产品牌和产品的升级，大家注意到现在房地产形势可以说市场化非常快，我最近去的南京，我最早做市场从南京做起，那个时候有200个开发商，那个时候有项目的有100家，现在当地是400家开发商，手里有项目的是40家，我认识的一大批朋友都退出这个行业的。所以开发商没有及时搞土地储备，现在已经来不及了，上周末从河北回来，拿土地拍卖，来的多是大的开发集团，当地开发商都是看热闹的。整个房地产行业的洗牌，不仅带来房地产行业一批中小企业出局，也带出了一批代理行业，我们公司收购的国内的设计院，很多小的设计公司过来要求挂牌在我们下面，人家讲的很实在，我今年投的4个标，一个没中，马上到年底了，发不出钱。所以一大批的中下游行业马上要退出市场。

　　在这样的形式下，因为五合国际是做产品的，所以更关注产品本身的变化，所以以下的观点，是提醒大家注意。

　　第一点，资源配置，顶级产品资源配置的升级，这是我们在三亚做的七星酒店，别墅产品是住宅里面很重要的一环，我们从上海紫园，一栋是1.3亿。这是北京高尔夫球城堡，一栋是3亿，原形是苏格兰城堡，里面的功能格局是现代的，大家看看平面都是按照欧洲格局做的，包括里面的装修都是英国风格。

　　这是在北京刚做的豪宅，100多亩地建一栋楼，不会做看房班车，也不会做广告。作为公寓类的豪宅，北京最贵的豪宅，一平米8万。这是上海汤臣一品，平面看就是简单的四式两厅的格局，惟一的改进就是仆人用房，独立的电梯，损失是什么？主人的两个厅没有通风和采光，卖的是土地周边的资源。

　　这是广州珠江新城的平面图。每户70平米，售价4000万。第二个趋势就是高舒适度节能升级。典型就是南京锋尚，高科技，没有空调、没有暖气，衡温衡湿。未来林河做的别墅，将来是做零能耗。全部是太阳能会所，里面是高精度的装修，所有的们把手、电开关在1.05的高度。家具、灯具等等都是赠送的。这是卧室，这也是高精度的楼盘，所有的卫生间都是单式的，所有的马桶都是悬挂的，最关键的地砖和面砖没有一块都是半砖，我们保证了装修的精度。

　　这样的产品，和汽车和电器一样，有两个指标，一个是舒适度指标，另外一个指标就是能耗，有一个整体的指标，成本只要提高500-800就可以，别墅类的成本要提高1500，我们很多的楼盘，都在1000一平米不是问题。我吃惊的是南方节能不是很重要，但是现在很多来找我们的是珠三角的开发商，他们做了很多的项目，他们售价是15-20万。

　　还有大的企业会所，也是做高科技的东西。

　　第三个方面就是高精度的升级，因为我们的产品已经售价到这个程度，即便是简单的小型住宅，在4平米的玄关里面，做一个标准，如何进来不需要开灯，鞋放在哪里、雨伞在哪里，帽子放在哪里，怎么样干湿分明等等这些细节标准，在过去住宅里面没有这些，这些都是不予考虑的，在功能方面，在外观方面，精度也大大的提高了，我们在广州做宝华大厦，有两个方案，新一代的产品时间，全部是平面的，都是很精细的现象，看不出来大的花哨的东西，是新一代工业产品的代表，材料和工艺发展这个水平，才会发展到这个产品。

　　将科技用大建筑立面，就出现了这样的建筑形态。看起来是一个方的楼，没有什么特殊的地方，看看所有的细部完全可以和电子产品媲美，看着就手机的滑盖。

　　第二个方案就是汽车工艺。把它做成这样的建筑，其他是方的建筑，外观就是强调线条，几乎没有平面，从下往上看包括台阶和下面的灯具，所以这样的美感是由于加工手段已经能够做到金属工艺能做到的。

　　刚刚这两个例子，一个是电器、汽车，一个是电脑，恰好说明了房地产行业的产品转变，产品代表了地产商的品牌，过去地产商的模式可以比作电脑模式，电脑有无数的品牌，里面的硬件是不同厂家生产的，但是不同品牌的电脑之间也没有什么本质的差别，386、486只是一个级别的标志，不是说某一个电脑有特别的大的飞跃，因为这个行业没有核心技术，内涵比较欠缺，所有的部件是主导的产品。

　　这些方式和房地产上一个阶段非常的相似，尽管大家的公司名称不同，但是技术上大家都是等值的，下一步大家都在向汽车模式过渡，无论是奔驰、宝马等等，都有自己的专有技术，整个的品牌都有自己独有的一系列技术支撑的，这个品牌有自己的文化内涵，所有的汽车企业能够主导整个产业的创新，特征非常的明显。所以这是以上三点是我们注意到的业内变化的模式。

　　最后总结一下，未来房地产竞争无非是三大要素：资本、品牌、产品。

　　资本不必说了，没有钱不可能一夜暴富，只有产品是可以让中小房地产企业一夜翻身，国内有两个著名的实力，一个是锋尚，一个是星河湾，每个公司只做了两个楼盘，这样的小公司没有什么资本，都是搞技术和品牌，锋尚现在和银行合作，老板原来是第一个民营设计院的院长，他自己懂技术，做了高科技的产品，所以凭产品技术起家，赢得了锋尚的品牌，凭借品牌获得了国外资本的合作，对中外房地产企业是启示，以上是我一家之言，供各位评判，谢谢。

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