主持人：谢谢陈淮博士。也许我们能够从陈淮博士的演讲当中了解到一些信息。也许陈老师能够从更为宏观的方面解读中国房地产。但是接下来的嘉宾将从区域房地产市场来为我们解读当前的房地产形势，我们有请：家春秋置业投资顾问有限公司总经理黄岚（先生）

　　黄岚：首先感谢观点机构给我们这个机会，今天在青岛和同仁共同探讨今年、明年地产的形势，一直以来，大家比较关注的是宏观调控对下一步的影响以及会持续多久，我走过几个城市，结合我的观察，谈谈我的体会。

　　几年前，上海房价突起的时候，我们说过一句话，一个城市得病了，就要全国喝药的就是宏观调控。只不过这两年这副药剂加大加量，现在房价问题是全国的问题，房价这两年突飞猛进是不争的事实，无论是政府还是开发商还是投资人、消费者，都是始料未及的事。

　　那个时候我谈过下一个热点城市从上海转到北京，当时我大胆的预测很多人是反对的，因为当时也是有宏观调控，当时大家都认为上海政策经过调控之后，北京应该不至于造成高度的增长，但是恰恰相反，从2005年开始，尤其是2006年，大大的跌了眼镜，房价的增幅速度是全国领先的。

　　微妙的变化，宏观调控在南方城市已经收到效果，来自于深圳、广州的市场数据表明，宏观调控已经起到收效作用已经产生，那边的交易量锐减，房价有的已经开始下滑，上海已经在微幅振荡在调整，最近的数据表现，北京的房产价值在高度的增长，宏观调控对一线城市的作用没有下降。

　　前一段时间我在南方接受媒体采访时的观点，北京的房价依然还有强劲的持续增长空间，主要的理由来自于北京的城市后劲的发展比较充足，前些年珠三角、长三角的发展比较快速，北京的上涨也是合理的，上海的房价，以现在的投入和技术，以及国际地位来说，房价并不是很高，只是相对于我们内地的城市收入来说，是高了一些，这里面有几个指标是不同的。

　　北京前些年均价在6000-7000元徘徊，现在四环的房价超过1.6万，是这样的水平，今年下半年，实际上成交量也开始减了，但是成交量的减和其他城市有点不同，成交量的减少是因为交易量被开发商控制了，前两天我的开发商朋友在东四环八月份开盘的项目，他们考虑到自己企业的品牌，考虑到盘子的量，所以就开的比较保守，价格定在1.28万，开盘之后就放出盘量就是90%，当天晚上董事会开会，认为价格制定严重错误，迅速调价为1.8万，继续销售卖了50%，董事会马上开会，决策是不卖了。北京还有一个很重要的原因就是奥运体彩，大家在博弈中高度的增长。

　　除了特殊之外，我们还要谈到整个北京市场的变化，在二线城市当中，也会看到，我们对市场的判断，站在开发角度来说，实际上已经产生了误差，原先卖1.28均价的时候，目标市场定位很清晰，也看准了房子卖给谁。调到1.8万的时候，继续有人买，他很困惑，不知道房子是谁买的，这就是市场发生了变化，是我们始料未及的，新的购房人群和我们预计的购房人群是有差别的，市场的容量发生变化的，原来我们是针对当地的本地市场，大多数的开发是周边的市场，现在的市场的格局发生很大的变化，一个很大的特点是由本土市场变成区域市场，因此研究城市的房地产状况，可能不单纯是本地这几年市场的表现，更重要的考虑区域市场的带动，在区域市场的未来潜力是多少，以北京为例，在这一轮的高速增长当中，外来的投资人，几乎占了50%，高档楼盘当中，外地人比例高达60%，这样的话，整个的购房结构发生了变化，高档楼盘非本土化的效应，购买的不是居住需求，而是投资需求，今天大家在进行投机的博弈，在博未来的预期，如果未来市场预期好的话，投资人就没有不进来的道理，就继续把钱投到这个市场。如果预期产生相反的变化，就带来了整个市场的全面下滑。现在南方市场这种局面已经产生了端倪，得非常大的警惕，我认为市场发生了分化，今年我感觉市场分化很明显，而且我认为我们谁都无法准确的预言下一年市场会怎样，从政策链到市场链进入了迷失状态，否则的话，今天作为搞开发的，不用开第二个盘，如果资金雄厚的话，你等上一年，你等于是有两个盘的利润。土地的快速增长，又有一些新的原因，比如说宏观调控政策，实际上主要是宏观调控地根和银根两方面，由于在调控之后，土地的申报手续加上指标问题，造成有序供应的不足，一再申明土地指标是够的，因此造成了房价的上涨，这是很大的原因，这是政府角度。

　　另一个方面，我觉得今年还有很重要的特点，房地产市场全面的资本化，是重要的转折点，今天在北京等一线城市，如果你不上市，房地产就做不下去，为什么这么讲？是已经进入资本的时代，所有的地价都要一次性付清，所有的土地幅度超过房价的幅度，政府的招牌挂的形式也造成土地价格的上升，获得的生产资料必须要走这种招牌的形式。资金是很大的门槛，因此现在所谓的房地产商都在拼命的运作资本化，结合上市，包装上市，都在做这方面的工作，这轮快速的变化之后，会造成房地产两个现象的出现，我认为迷津性的企业将有强大的优势，匀速的挤压中小企业，这在一线城市很明显，一线城市没有生存空间，要么就是并购，要么就是去二、三线城市发展，在一线城市几乎没有。

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