十四、北京二手房市场2007年10月付款方式比重分析

　　“中大恒基”市场研究中心对于10月份成交客户中付款方式进行了统计，数据显示，全款购买二手房客户占总数的42.37%，商贷客户占总数的50.99%，而公积金贷款占总数的6.65%。环比上月，全款客户增加一成左右，公积金客户提高近两个百分点，而商贷数量明显减少。“中大恒基”市场研究中心分析：

　　央行屡次加息以及提高第二套房首付比例及利率刺激消费者全款购房

　　截止到目前为止，央行已经加息四次，并有传言，年内还有可能再次上调贷款利率，这让贷款购房者不得不考虑自己的还款能力以及购房成本。尽可能全款是够买总房值在70万以里的消费者的首要原则。同时在10月份，各个银行对“第二套”房的定义以及提高细则纷纷出台，政策的明朗让很多消费者明确了购买意想和付款方式，“中大恒基”市场研究中心认为，提高首付及利率对于属于限制范围之内的购房人群的影响还是比较大的。如果要购买总价80万的二手房，在提高首付前，按照银行指定评估机构为这套房子评定的价格进行批贷，一般来说，评估值为成交价格的9成，也就是说银行给这80万的房子最多评到72万，最高能贷到72万的8成，也就是57.6万，所以，买这套房子需要付的首付就是80—57.6=22.4万，再加上将近10%的各种税费，要想买这80万的房子，先期最少准备30万。如果提高首付到四成，先期最少要准备45万。这一下子就要多拿出十几，二十多万，同时贷款月供也将发生变化，如果是等额本息，目前二手房贷款执行的利率是优惠利率，是基准利率的9成，而新的金融政策执行后，利率却是基准的1.1倍，在利率上，高了22%。所以不论是前期投入还是后期还款对于消费者来说都带来了不小的经济压力。

　　银行收紧银根以及公积金流程简化是贷款人数增加的主要原因

　　中国银行以及光大银行等明确在其界定“第二套”住房时剔除了公积金贷款，这就让很多属于银行限制的“第二套”贷款范围之内的消费者自然而然动用自己的公积金进行贷款。“中大恒基”市场研究中心调查数据显示，被限制人群中三成人意想第二套房用公积金贷款。同时公积金贷款流程的“瘦身”也缩短了其办理时间，“中大恒基”金融部分析，公积金贷款的流程主要变化是评估环节的前置。以前公积金交易流程是，买卖双方签订合同之后、客户交齐首付款、然后到公积金管理处进行初审、初审完当天送至公积金管理处指定的评估公司进行借款人信用评估及抵押物的评估。在整个交易过程中，送审评估的时间较长。因为，如果买卖双方配合的话，一个星期左右就能办理完。但如买卖双方中任意一方有突发事件，那么整个评估过程就有可能会延期。而如今，改变后的公积金贷款交易流程是，买卖双方签订合同之后，先进行借款人信用评估及抵押物的评估。所以对于客户而言，新流程下一次性集中办理较为麻烦的环节之后，能够节约不少时间，更加方便客户贷款。

　　以上两个原因是公积金贷款数量增加的主要原因，“中大恒基”市场研究中心预测，未来几个月内，受到其贷款额度上限的提高等利好影响，公积金贷款数量还将有所上扬。

　　市场研究中心

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