八、北京2007年10月成交量上涨排名前十大片区成交分析

　　据中大恒基市场研究中心统计数据显示，2007年10月各成交热点区域继续9月的发展趋势：城区老热点继续升温，近郊区等因为价格过高成交量涨幅放缓。五棵松、丰台桥南、天通苑的成交量上涨均接近或超过15%。成交量上升图显示成交量上涨前十大片区除天通苑、亚北外都属城八区范围。

　　出城潮受郊区高房价抑制二手房成交向老热点片区回流

　　在10月，郊区的二手房成交量增长明显放缓，主要表现在通州及昌平(除天通苑)地区。东城、西城因为供应量比较平稳，成交量增长也比较有限。据“中大恒基”统计数据分析，通州、昌平二手房成交量环比9月下降3%左右，东城、西城成交量下降6.5%左右。朝阳、海淀、丰台三大二手房成交“热点城区”成交量进一步上涨。整体市场呈现出明显的非内城老热点区域增长超过郊区及内城四区。

　　从2004年来中心城区二手房价的相对高位以及严重的供需不对称让一部分需求向外转移，退而求其次转向朝阳、海淀、丰台等边缘城区，才出现了“出城潮”；而近两年昌平、通州、大兴等郊区县大量次新房源涌入市场，这吸引了大量初次置业年轻人的青睐，但是在这几年的高速发展已经使这些区域的二手房价明显超过了区域的实际价值。郊区二手房总价低的优势也已经不再明显。而且这些近郊区的二手房供应中大量的五年内次新房增加的交易成本没有体现的房价增长中。交通压力及配套不足问题也进一步显现，但这部分群体的购买力主要还在边缘城区，因此又进一步刺激边缘城区成交量上涨。使得朝阳、海淀、丰台三区二手房市场受益匪浅。

　　交通改善及奥运利好主导十月二手房热点区域

　　在本月成交热点区域中有两类地区增长比较迅速：五号线开通及地铁票制改革带来的轨道交通沿线包括：五棵松、亚北、天通苑、西直门、阜外、宣武、古城。以及奥运会场馆所在地：亚北、五棵松、松榆里、古城。

　　自10月7日，地铁实行2元单一票制，规定票价为每人次2元，不论乘车距离长短和换乘次数，也就是说现在的票价由以前的单线2元、3元、换乘4元、5元均调整为2元，下调的幅度约为1-3元，地铁票价的下调后人们的出行成本降低，使得轨道沿线房产取得成本出现“隐性下降”，一家三口按照22个工作日计算，如果在通州与13号线沿线上班及居住的话节省交通成本达到660元！这对于轨道区域房产的发展无疑是一个重大的利好。地铁票价下调后的不到一个月时间里，中大恒基市场部研究中心调查显示轨道沿线房产的客户需求同比上月出现了2成以上的增长。

　　奥运场馆周围的房产在即将进入08年也当然越来越火热：特别是亚北、五棵松、古城等受到交通及奥运会双重利好刺激的区域，中大恒基市场研究中心预测这些区域的二手房市场还将进一步快速发展。

　　从具体热点区域来说：

　　亚北区域：

　　配套完善价量双涨，亚奥区域是奥运场馆最集中的区域：奥林匹克公园、国家游泳中心、国家体育场、国家体育馆都在这一区域内.交通是亚奥区域市场的最大利好，除现有交通干道外，四号线、十号线、奥运支线将与现有的一号线、环线、城铁13号线以及正在建设的五号线在区域内多个地点交叉并.预计今年年年底，全部地铁线路建成通车后将极大地缓解亚奥地区的交通拥堵状况。亚运村区域的配套设施已相当成熟，大型购物场所、餐饮一应俱全；银行、医院及健身场所遍布其周。奥运商机促使这里休闲娱乐设施建设进程也明显加快，区域整体生活配套越来越齐备。奥林匹克森林公园的建设极大改善了该地区生态环境，再加之北环水系改造工程、温榆河及周边地区的环境治理，使得原有的环境和居住优势在与绿色奥运建设结合.

　　今年来亚奥区域的二手房市场呈现出了“价量双涨”的情况，10月成交量与9月上涨了10.11%.而价格更是由去年同期的9000元/平米，上涨到目前的10800元/平米，上涨幅度达到了21.3%，后市还将继续高速发展。

　　天通苑地区：

　　5号线的开通给了本区域很大的发展空间。地铁5号线与天通苑成熟社区非常近，而天通苑又主要以经济适用房为主，二手房买卖有政策限制，因此，当地居民和许多年轻人在太平庄附近购房。本区域除地铁5号线以外，这里的每个分社区之间都有公交班车，出行也非常方便。

　　商圈配套：这里有北京市规模最大的居住社区——天通苑，天通苑无论是商业购物、体育场馆、娱乐休闲场所等应有尽有，配套非常完善。

　　租金状况：一居1200~1500元/月？套，户型50~70平米；二居1600~2000元/月？套，户型80~90平米。三居2000元/月？套左右，户型100平米以上。

　　居住人群：在这里居住的大多是年轻的上班族。

　　买卖价格：6000~8000元/平米，一居50~70平米，二居80~90平米，三居100平米以上，户型齐全，房屋较新。

　　推荐项目：天通苑是这里最大的居民区，天通苑北三区、天通苑太平家园、天通苑东一区、天通苑西三区。

　　五棵松地区

　　五棵松地处石景山区，作为京城的老城区，由于其重工业区的性质，导致人们对它的印象总是环境差、交通不方便，其实在石景山良好的居住环境也形成了众多成熟的社区。

　　中大恒基市场研究中心数据显示：五棵松的二手房价格一般维持在8000至10000元／平方米之间。地铁站周围的房产均价已经超过9500.大部分是已购公房，房屋多为上世纪80年代建造的砖混住宅，以二居室为多，面积一般在50至70平方米。经过多年的建设发展，各种配套设施都比较完善，并且西部地区集中了包括中央电视台在内的众多国家大型的企事业单位，受交通及价格等因素的考虑，石景山房地产已经逐步被买房人所重视。2008年的奥运会又给石景山的地产带来了新的契机。三个奥运会场馆将坐落于此。

　　房源稀少成交周期短，目前这区域的二手房市场已经进入稳定期，但依然受到到奥运的强大影响，其房价仍保持着比较高幅度的增长。但是因为本区域供应房源比较老，而且新项目少使区域内二手房源少，本区域的二手房成交速度比其他区域房源明显快很多，通常只要挂牌在2周内肯定可以达成交易，而其他区域的二手房成交的普遍周期一般在1个月左右。预计到奥运会召开前还有20%的上涨空间.购买者需要关注的地方是，本区域的规划变动比较多，而供应的房源中40%以上是90年前的老公房，所以要考虑拆迁的问题。

• <<
• 1
• 2
• 3
• 4
• 5
• 6
• 7
• 8
• 9
• >>

·施永青：“限外令”有利市场规范 07/11/13

·高力国际：新外商投资指导目录对楼市影响有限 07/11/13

·“限外令”后 外资再被限入房地产二级市场 07/11/13

·政府出台新“限外令” 将加速房价下降？ 07/11/13

·新“外商投资指导目录”对楼市影响有限 07/11/13