十一、北京二手房市场2007年10月成交面积比重构成分析

　　中大恒基市场研究中心数据显示，本月成交房屋面积区段主要集中在60~80㎡，成交比重为24.35%；以及40~60㎡，成交比重为23.10%。80㎡以下中小面积的房屋成交占了总成交量的50%以上，可见现在居民购房多数只能满足基本住房需要。

　　近几个月以来在房屋价格迅速攀升的同时40㎡以下超小面积房屋及140㎡以上高端房屋成交量都有较大幅度上涨。居民购买力出现两极分化的情况。

　　居民购买力受限，降低要求迁就房价：从07年6月以来，40平米以下超小面积房屋成交量逐渐放大，至今年10月份40平米以下房屋成交量占总成交比重的3.3%，高于9月百分之二十，且目前尚在登记购房的客户中仍有大量此类房屋的需求，若非受到房源供应的限制，成交量比例将会更大。由此可见房价日渐增长的同时，低端客户群体的购买力并没有得到相应的提升，部分购买力较低的刚性客户被迫降低购房标准向超小户型房屋转移。

　　股市资金流入楼市，引爆楼市高端效应：房价的大幅上涨并没有影响到所有客户的购买行为，在超小户型成交量上升的同时，成交量涨幅同样惊人的还有140平米以上的户型。7月，仅有8.5%的客户购买140平米以上的高端房源，8月成交比重提高到11.5%，一个月内提升了三个百分点。之后一直稳步上升，至10月为止，该类房源的成交比重已经达到12%。房价攀升的同时大面积户型成交量依然提升，说明高端客户群体增多。同期股市已经在五千点以上高位运行。料想是两年牛市带来的财富效应近期兑现，获利群体在大盘高位运行，股票市场风险难以控制时选择了将证券资产变现转入楼市，激发楼市高端市场火爆。

　　物业税预期压抑120-140平米购房意愿：通过对几个面积区段对比发现120~140㎡一直保持着较低的成交量。物业税的开征在业内是个一直都没有停止过的话题。对物业税征收标准的猜想一般都在面积上大做文章，说法多为针对140平米以上房屋征收或对120平米以上房屋进行征收。140平米以上房屋的购买人群多为购买力较强的高端群体，此类客户购房已经不是为了满足基本的生活需要，更多的考虑到了生活品质方面的问题。他们可以接受为提升生活品质而付出较高额的资金，物业税预期没有改变该群体的购房意愿。

　　120~140㎡多为三居室，购房者集中在三代同堂的家庭，主要需要三居室和一个较大的客厅作为活动空间，但物业税对此类客户来说仍是一笔不小的额外支出，导致了物业税预期对这个区段的购房者造成心里压力。此类客户多向两端的面积区间移动。

　　五年后掀起换房潮，“第二套房”政策面临考验：10月数据显示一半的房屋成交集中在八十平米以下的房屋。从面积上判断，此类房屋多为一居到两居室，对于新婚夫妇或三口之家来说，此类房屋正好能满足基本生活需要，五年后随着新婚夫妇成为三口之家，三口之家购买力增强、孩子长大、接父母同住等原因，都会有更高级的住房需要，届时必然会引发一轮较大范围的换房潮，导致五年后的二手房交易市场更加活跃。由于这些客户为置业升级客户，购房者多为购买家庭的第二套房屋，现行的第二套房贷款政策执行将面临考验。目前各银行对第二套房贷款标准的执行已经各不相同，国有银行多采取严格的控制标准以避免贷款风险出现，而国有商业银行与外资银行为了争夺更大的市场份额对第二套房的界定均较为宽松。五年后出现换房潮时，大量的优质贷款将对各大银行形成巨大吸引力，现贷款标准较高的银行有望降低第二套房贷款的门槛。

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