2007年10月北京二手房价格指数1132.23点，环比上涨0.996%

　　一、2007年10月北京二手房市场成交量及成交均价变化分析

　　2007年10月北京市二手房价格指数为1132.23点，环比上涨0.99%，成交量几乎与上月持平，市场整体变化不大。从07年整体走势来看，9、10两月没有出现预期的“金九银十”，今天的成交高峰期反而出现在6月和8月，这主要是由于从9月份开始北京市整体二手房均价过万，10月均价仍然小幅上涨所至，价格的上涨压制了一部分的需求。

　　从中大恒基市场研究中心分析来看，未来两个月的成交量会有所下降，市场进入一个相对理性的周期，但是价格仍将保持高位运行，价与市形成博弈。建议置业者选择一些具有潜力的区域购房，以此增加抗风险能力，如：大兴南、天通苑北等地区。

　　二、2007年10月北京各行政区域成交量及成交均价变化分析

　　10月份北京市13个行政区中二手房成交量最高的前五个区域分别为朝阳、海淀、丰台、昌平和通州，昌平主要集中在天通苑和回龙观两个区域，通州集中于成铁沿线周边，这些卫星城的发展大大分担了城区的人口，同时也带动了这些地区二手房市场的活跃。通州和昌平的天通苑、回龙观二手房均价都在8000元左右每平米，两地的二手房成交量和均价上涨都是非常迅猛的，价差与城区逐步拉近，而城区的西城、东城均价分别达到了16000和14000，这也是促成了北京市13个行政区整体二手房均价持续高位运行的一个主要原因。

　　三、北京市朝阳区2007年10月成交量及成交均价变化分析

　　据中大恒基市场研究中心数据显示，2007年10月，朝阳区的房屋交易量继续领跑其他行政区，成交量环比上涨4.7%；平均交易价格环比上涨10.9%。

　　10月朝阳区成交状况图中，亚运村、管庄、劲松、朝青、亚北分列一至五名，其中亚运村、管庄、朝青的交易量排名相对上月而言变化不大；交易量方面，亚运村、亚北、劲松的增长速度较快，涨幅在20%以上。

　　环三环区域交通持续改善房产价格差异小

　　和平里、国展区都是典型的“环三环”区域，一直是人们关注的重点，交易量也一直保持着“稳中有升”的态势。但是这两个区域的房产呈“近三环”和“远三环”位置分布，交通差异较大。近三环区域依托三环主干道，交通便利；远三环区域交通不便，出行受限。13号线开通后，很好地改善了和平里，国展交界区的交通环境。10月开通的5号线在和平里区域通过，给该区域出行带来便利。正在建设中的地铁10号线、机场至东直门线、连通三环、四环从国展至望京的曙光路等，对于这两个区域而言都是利好因素。所以人们不再用交通条件来衡量区域内房产的价值，位置略偏但房龄较新，房子较老但位置优越，房产交易价格的高低价差在2000元左右，区域内房产价格差异较小。随着城市改造工程的进行，以及交通环境的改善，为这两个区域房产市场提供基础设施的升级，给逐步成熟的区域商业提供了更大的发展空间，区域的宜居特性越发明显。

　　奥运创造房产新热点

　　随着奥运会的临近，城市功能得到改善，城市整体形象得到提升，奥运场馆周边的综合环境相对以往改变巨大，受此影响，亚奥板块的房产市场越来越火。十月，亚运村区域的交易量遥遥领先于其他区域，位居朝阳区第一；亚北区域交易量位居朝阳第五位，但与第三、第四位差距较小。交易价格方面，亚运村区域环比上涨11.6%。与之相临的亚北、芍药居区域价格增长也相对较快，环比上涨分别为10.2%和10.6%，但是交易均价方面与亚运村相比仍有较大优势，因此无法在亚运村区域完成置业的人群，可将购房需求转向北侧的亚北区域或者东侧的芍药居区域。亚运村周边区域的房产保值增值前景同样乐观。

　　区域联动促使劲松区交易快速提升

　　十月，交易量变动最大的是劲松区域，交易量环比上涨3.4%，交易量排名上升3位。这主要是因为周边区域房产需求联动导致的。如CBD区域，虽然是大家向往的居住生活区，但是区域价格对人们的购买力要求较高，部分经济实力相对较弱的置业者需求南移，选择在劲松购房；通州区域，房价增长迅速，房屋单价直逼市区，价格优势越来越小，因此原本想在通州安家的部分人群将购房需求内移，转向位置优越的劲松区域。

　　“金融新政”助推东部板块交易再创新高

　　9月27日，新的金融政策发布，贷款购置“第二套住房”首付比例提高，同时需要支付高额的还款利息。中大恒基市场研究中心调查显示，在金融新政的影响下，大量次新房进入市场，次新房供应量环比增加2.3%。次新房放量主要是因为，次新房从购买之初至今累积的房产价值已达到投资客户的心理预期，部分投资客为避免更为严厉政策带来不必要的收益损失，纷纷抛售手中房产；而部分为改善居住条件的自住客户，也开始挂牌家中的小户型房产，寻求大房子安家。东部板块的朝青、管庄区域，房产开发集中在2000年以后，次新房较多，占到该区域可交易房产的53%。十月房源的放量给想在东部板块置业的人群更多选择，同时本月7日新行的地铁票制改革，以及月底发布的地铁六号线建设规划，都是该板块发展的利好因素。人们对东部板块的关注进一步提高，供需两旺的市场环境让东部板块的交易量在十月达到新高。东部板块凭借其在朝阳区的地理位置和区域发展特性，成为城区东扩和CBD人群居住转迁的首选之地，因此在政策的支持和CBD的发展下，东部板块的潜力价值将逐步提升。

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