四、北京市海淀区2007年10月成交量及成交均价变化分析

　　中大恒基市场研究中心数据显示：海淀区本月因为受到十一长假的影响，所以在成交量方面与九月基本持平，五棵松成交量上涨明显，环比九月上涨9.32%。而在成交均价方面全部看涨，环比九月上涨1.87%，本月成交均价为13958.46元/平方米。其中涨浮最大的是世纪城区域，为2.45%，其次是五棵松区域为2.24%。其他的区域都在1%左右。

　　十月成交热点：五棵松区域

　　随着奥运会的不断临近，北京奥运场馆周边地区，房价走势可谓是“突飞猛进”。五棵松自被确定为奥运会场馆区域以来，该区域的房价一涨再涨。目前，该区的二手房均价在1.3万元/平方米左右。

　　区域内的五棵松体育馆和五棵松棒球场是奥运的比赛场观，由于举办奥运会的需要，场馆周边居住环境得到改善，提高了居住品质。预计到奥运会召开前还有一定的上涨空间。场馆周边区域的房价会随着奥运的临近而继续上扬，良好的生活配套和奥运效应是吸引购房者的主要原因。

　　十月涨浮热点：世纪城区域

　　占着西四环有利地势，交通方便，临近中关村商圈。区域商业气氛浓厚，有金源燕沙亚洲最大的购物中心，教育资源丰富，如人大幼儿园，人大附小，家长希望孩子从小得到良好教育的用心得到满足。良好的交通，购物，教育，娱乐，休闲等设施，使得世纪城区域均价最高，达到16023.03元/平方米。

　　公园环境吸引消费者：如紫竹桥区域内的紫竹院公园和航天桥区域内的玉渊潭公园

　　交通方面，两个公园同在西三环边上，公交线路都较为密集，玉渊潭公园临近地铁1号线，更有利于上班族出行。从区域交通的发散性方面，紫竹桥区域连通着西直门、中关村，而玉渊潭公园则是通过阜成路连接着三环内西单、金融街商圈与石景山区域；从发散性来看，紫竹桥区域更好。

　　配套方面，紫竹桥公园周边配套主要是面对中高端消费群体，比如金源shoppingmall、万柳mall等，周边高档酒店众多，如香格里拉饭店、友谊宾馆、紫玉饭店、世纪金源饭店，奥林匹克饭店等。而玉渊潭公园周边配套则以民居生活为主，主要配套有长安商场、百盛购物中心，城乡贸易中心、翠微商场等，医院有万寿路医院、解放军总医院、水利医院、武警总医院等。两个区域定位不同，配套都能满足各自需求，不过由于玉渊潭公园到西单、王府井等商圈更便利，比较之下，玉渊潭公园周边配套更佳。

　　二手房方面，紫竹桥公园周边存量房以年代在2000年后的二手公寓为主，目前成交均价15000元/平米左右，其中人济山庄等观湖公寓，均价可以达到20000元/平米；区域成交比较活跃的小区有人济山庄、光大花园、曙光花园等。玉渊潭公园周边存量房则以公房为主，单价在14000元/平米，区域成交活跃的公房小区主要有翠微北里、普惠南里、柳林馆南里；二手商品房则只有颐源居等少量几个，售价可达15000元/平米。

　　综合两个区域来看，交通便利，配套齐全是两个区域的共同特点，而且区域内都有公园，但紫竹桥区域在成交量上明显比航天桥区域多，这主要是因为紫竹桥区域内二手房年代在2000年以后，以商品房为主；而航天桥区域是以公房为主，年代较早。所以紫竹桥区域更受消费者青睐。

　　五、北京市丰台区2007年10月成交量及成交均价变化分析

　　据中大恒基市场研究中心统计数据显示：2007年10月丰台区二手房市场仍然延续上月量价齐升的市场态势。成交量比重环比上月上涨0.15%，以18.27%紧跟朝阳区、海淀区之后，列居成交量比重排名第三名。成交均价1123.41点，环比上月上涨3.36%。拉动整体市场成交量上涨的片区是丰台桥南片区、马家堡片区和洋桥片区。拉动成交价格指数上涨的区域有六里桥片区、青塔片区和方庄片区。成交价格指数环比上月上涨幅度分别为6.99%、5.99%和4.80%。

　　统计数据显示：本月成交量上升的区域最主要的特点是交通便捷、社区配套完善。丰台桥南片区本月成交量涨幅最大，环比上月成交量上涨14.98%，位居北京二手房成交量涨幅最大的片区排名的第二名。怡海花园交通便捷，社区配套完善的特性尤为显著，成为本月拉动丰台桥南成交量上涨的主力楼盘，在北京二手房成交量涨幅最大的十大楼盘排名中，仅次于天通苑排名第二，环比上月成交量涨幅10.00%。

　　拉动本月二手房价格指数上涨的方庄区域本月二手房指数呈现以下两个特点。第一、均价涨幅相对较大，继上月上涨显著后本月继续攀升，环比上月上涨4.80%。第二、方庄片区最高成交价和最低成交价价差相对较大。主要表现在地铁5号线轨道周边的二手房价格指数相对较高，远离5号线轨道的房屋价格指数相对较低，涨幅也相对较小。轨道效应影响显著。

　　交通便捷、社区成熟，怡海花园备受青睐：随着人们生活品质的提高，消费者对占据生命三分之二时间的居住条件也提出了较高的要求。为了节约出行时间成本，交通是否便捷成为消费者购买房屋时最为关注的一方面。而社区配套设施是否完善，环境是否优雅也同时成为消费者关注的焦点。在这种需求的推动下，位于丰台桥南片区的怡海花园在丰台区众多二手楼盘中脱颖而出，它紧邻四环，小区周边超市、学校、医院应有尽有，因此备受消费者青睐。

　　六、北京市近郊二手房成交热点区域2007年10月成交量及成交均价变化分析

　　据中大恒基市场研究中心统计数据显示：2007年10月北京近郊热点区域的成交变动中天通苑、回龙观和古城区域成交量小幅攀升。天通苑片区本月成交量显著提升后，在成交量排名中超过以往排在其前的旧宫、和义片区位居第二名。古城片区成交量超过鲁谷片区作为石景山区本月热点，位居北京近郊部分热点区域成交量排名的第七名。成交价格指数方面，回龙观片区和古城片区交易价格指数本月涨幅较大，价格指数环比上月上涨幅度分别为15.52%和13.83%。

　　市场研究分析认为：天通苑片区和回龙观片区成交量小幅攀升的原因是，自今年8月《国家关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见》出台，对经济适用房的二手房交易进行严格管理以来，经济适用房房源供给开始减少。部分房源供给者和客户需求者走入了观望。但是经济适用房相对于其它属性的二手房房源而言具有显著的价格优势，一直受到消费者的青睐。在经过了短期的观望之后，买卖双方都相信国家将加大力度对二手经济适用房交易进行干预，认为未来市场不确定的因素将带来更多的利空，交易热情高涨，成交量出现小幅攀升。古城片区已购公房房源相对较多，一直以来都以空气清新、环境优雅、社区配套成熟，居民素质相对较高以及近邻地铁一号线交通便捷等优势吸引着众多消费者。10月以来北京地铁票价统一改为2元，降低了出行成本，该区域的二手房市场也随之红火，成交量出现了小幅的攀升。

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