博鳌地产发展大会 | 潘军:房地产应为产业与服务而生

观点地产网

2021-09-16 16:01

  • 我们要做城市更新,就要问问你能不能为产业服务,能不能吸引到产业真正意义上的专精特新的企业。

    潘军(花样年董事局主席兼首席执行官及彩生活董事局主席兼首席执行官):非常感谢观点,每年都给我们这群地产人一个发声的机会,一个相互学习和探讨活下去的平台,去年讲得多的是社区、物业方面的,这个环节探讨的是房地产的转型,上午我们讲得比较多了,我想讲讲我们目前在做的关于城市更新方面的一些做法,大家知道城市更新是大湾区比较热的一个方面,我们可以看一下最近最火的是住建部又出了关于防止大拆大建的文件。

    我们在深圳、广州等地现在买地拍下来基本上都没有利润,所以大量的本地的开发商做的都是关于如何和城市共生的问题。大家知道房地产有一个三角形,基本上看城市的发展,首先看政策,十四五专门提了关于城市更新是我们未来存量部分发展的重点。第二是看人口,第三是产业。现在我认为应该调一下,为什么现在很多城市丧失了发展的空间?其实是由于产业空心化导致的。现在花样年认为,只有你拥有产业的集聚能力,在未来关于活下去这样一个前提下,才能拥有讨论的价值。我这次选的一个课题叫做专精特新。

    大家知道资本市场最近一个大的消息就是北交所的成立,我当时就想这一块可能会有一个调整,深圳的中小板并给主板了,接下来北交所作为中小企业未来的交易平台,中小企业的标准就是“专精特新”。

    这是在10年前由工信部提出来的,是对于中国未来能够有发展空间的企业的标准。第二是专精特新分布在35个领域里面,主要解决我们35个卡脖子的问题。实现我们国家产业的打通。的标的有4922家,目前已经上市的有300多家,还在过程中的有4922家。

    我们行业做产城的很多企业倒下去了,大量做产业的这个部分,我认为需要把关于地产的后缀去掉。就像万达做万达广场,很重要留下的是万达广场的商业部分,而做产城最重要的是要留下产业,因为产业才是一个国家、一个地区所必须去思考的最长远的问题,尤其在当下我们在对标地产的时候,你会感受到传统房地产思维在快周转逻辑下是不谈长远的。所以才会有当下我们的压力,当你快周转、高杠杆,遇到长周期的时候,大家今天这个环境就会觉得缺氧,就会觉得痛苦。

    要解决这个问题,花样年认为我们要把城市更新的短期的利润思维转到一个长期思维上去。而在这个部分,当你把地产两个字去掉的时候,变成了产业与城市的时候,你会发现日子挺好过的,比如说万达,当它在2017年卖掉了自己的地产业务的时候,万达重新上市,重新再做商业,会比2017年好得多。

    如果现在它来卖,现在已经没有并购市场了,因为我不能承担你的债务,现在大家关心的是债,债最应该做的配置是往长期化考虑,当你有长期的收益的时候,这部分资产其实现在进入了一个新的空间,最近我们在看基金买物业最火的不是写字楼、商场、酒店,而是产业用房。

    最近我们看到大家的选择,因为国家换赛道了。我个人认为国家正在从原来的新加坡模式走向德国模式,德国模式是以产业立国,不是以金融、物流作为基础,而是以数千个有附加值可以抵御外界封锁形成内循环的一个产业立国,当产业立国的时候,房地产金融都会成为影响产业形成的原因,所以要有一个新的认知,当我们考虑利润的时候,为什么要有长期行为?我们认为产业是和它相结合的,从科研到高端制造,从教育、服务到医疗,这是两个相互作用的链条。

    我们可以看一下什么叫专精特新,国家有明确的规定,第一是专业化,第二是精细化,刚才朱总讲要把产品做好,你必须有精细化思维,你交给客户的必须是精心打造的产品,第三是特色化,对民营企业来讲,必须要有特色化。由于你的资金成本过高,你是不可能和资金成本低的国资抗衡的,你只有形成自己的特色。第四是创新化,而且创新是持续的。

    大家会问,为什么你们在做?花样年从2006年开始就在研究产业,深圳的第一个产业M0办公就是花样年创造的,我们一路走来,孵化了若干个项目,都是把工业用地和研发融合,香年广场是我们在南山的项目,目前已经孵化了一系列的上市公司,包括分众的南方总部就在我们这栋楼里,后面是美年广场、福年广场、AI PARK,我们从2014年就开始做芯片产业,我们和芯片企业开始合作,到现在我们孵化到北京、杭州的项目,跟360开始合作电商和网红直播基地等等。

    大家会说,为什么你们能做?说实话本人还专门去干了一家小巨人企业,2016年我们兼并了一家破产企业,当时是为了地,后来地没赚到钱,地被国家收走了,留下了一家亏损企业,2016年到2018年一共亏了2个多亿,现在我们将会把这家企业培育成在创业板或科创板上市的企业。这是一个先进制造业企业,解决我们国家35个卡脖子工程里面的第22项,关于高压供水系统、喷射系统,是我们被德国、日本、美国一直卡脖子的领域,我们百分之百完成了所有的技术储备,而且已经正式装机,我们的第一大客户是潍柴动力,还有玉柴,最近我们跟云内动力也达成了合作,而且我们未来会走向一带一路,我们的竞争对手是德国博世,明年我们的欧六产品也会正式上线。

    大家知道做工业最难的是你能不能持续研发,提升自己的制造水平。第二是不断地跟上政府的要求,由于国家标准的变化,企业要不断跟上,这是做企业最需要挑战的。

    现在我们做的另外一个关于中小微企业的孵化模型,今天上午陈启宗先生说了,中国的写字楼的空置率太吓人了,高达30%,深圳、青岛都超过30%。上海、北京现在也超过了20%。

    我们创造了一个新的模型,我们在上海、青岛、深圳做的项目的出租率达到了95%到100%,进入的企业全部是中小企业。

    我们的青岛项目,1万平米的面积,从0到100%花了不到4个月的时间,中国的宜家办公系统全部是由我们的团队来做的。如果你们有开发区、工业类的项目,我们愿意合作,来帮你们招商引资,为你们度身定早产业生态。

    现在北京的写字楼的空置率是26%,但是我们的项目的出租率达到百分之百,从这个人退铺到下一家来租,标准是不超过38天。

    所以从整个对于中小微企业专精特新部分的打造来讲,现在行业要转型怎么转?我认为最最重要的是真正形成企业的专精特新能力。

    我相信未来10年后我们再回来看真正能活下来的企业,一定是你有自己的专精特新能力,如果你还是一个没有特点的企业,你不能够在这一轮大潮里面活下去。

    而我们现在再回到我们的主业命题,当城市更新的时候,我们面对所有的政府问的只有一个问题,我要见市委书记、区委书记,他们问的第一个问题,你给我带什么产业来?后面的才是税收,千万不要跟我谈房地产,房地产是作为给你带产业的一个补充。

    我们的整村的处理,在顺德、佛山、东莞、广州、深圳,尤其是工业城市,比如说东莞和佛山,我认为这两个是大湾区真正撑起产业的核心,因为它的二产的占比超过60%。它的三产服务业是30%多,一产基本上没有。这些在支撑着中国制造业大国的核心。

    我们要做城市更新,就要问问你能不能为产业服务,能不能吸引到产业?真正意义上的专精特新的企业,因为那一块代表着我们国家的未来、城市的未来,房地产应该是为这个逻辑而生,而不是产业为了房地产而生。所以回去琢磨琢磨,如果大家有机会,我们下来再研究一下,如何顺应时代成为一个转专精特新的城市发展运营商。

    撰文:潘军    

    审校:劳蓉蓉



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