博鳌铿锵行 | 红线、两集中与利润

观点地产网

2021-09-16 11:18

  • 以“三道红线”“两集中”为代表的一系列政策,从顶层设计上改变了整个行业的规则与模式。面对未来一年、五年乃至十年的发展问题,中国地产企业如何继续创造利润,求新求变?

    主持嘉宾

    中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长 樊纲

    讨论嘉宾

    恒隆地产有限公司董事长 陈启宗

    国家统计局原局长、阳光保险集团首席经济学家 邱晓华

    中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任 陈淮

    华夏新供给经济学研究院院长,中国财政科学研究院研究员、博导 贾康

    旭辉控股董事局主席 林中

    花样年董事局主席兼首席执行官及彩生活董事局主席兼首席执行官 潘军

    樊纲:主办方给我们出了一个大难题,请了这么多大咖,只剩下15分钟的时间,我自作主张,扩大到20分钟,我们台上6位嘉宾,每人3分钟左右。从邱晓华开始,到陈启宗结束,陈启宗最后发言,我们每个人对这个主题发表自己的观点,这个主题就是以三道红线、两集中为代表的一系列政策从顶层设计上改变了整个行业的规则与模式,面对未来1年、5年,甚至10年的发展问题,中国地产企业如何继续创造利润、求新求变。

    邱晓华:三道红线也好,集中管理也好,我想主要是国家从房住不炒,建立长效机制,以及防范地产行业引发金融风险的角度考虑,从这个角度来说,这个政策既是当前的政策,可能也是中长期的政策,因此作为地产商,可能要按照政策的要求尽快从三个方面达到红线的要求,不要去突破红线,从资金的筹集方面,尽可能把现金流不中断作为地产未来发展的一个最重要的环节来考虑。

    过去靠高杠杆、快周转来实现高利润的时代已经结束了,因为高杠杆时代已经不可持续,未来一定是要求地产商把杠杆率降到最低的位置,在这个前提下,地产商可能就要更多地从供给的优化、质量的提升、技术的进步,以及市场服务的改进等多个环节去实现新的平衡。

    樊纲:不仅发言内容非常丰富,而且时间掌握得比较好,后面的几位都要学习邱晓华。

    陈淮:我很高兴今天有一个内行的人主持,省得我鸡同鸭讲。很多时候包括我们的金融专家主持的时候,他不大清楚我说什么。

    刚才陈启宗董事长的演讲讲得非常好,在商言商,利润很重要,但是陈启宗董事长讲挣大钱,挣大钱有三种方法,第一个是把边际收益做大,但是这不是什么生意都可以的,做翡翠可以,卖菜行,它的利润可以很高,但是它的规模很有限,不可能说我买一斤白菜加价加1块,我弄1万斤白菜到小区来卖,它能卖给谁?当然有些随着收入的增长可能会多一些,比如说年轻姑娘买个雪花膏用一年,现在几十万的美容针都在打。所以挣钱的方法,第一个是边际收益做大,规模不受影响。

    第二个是规模经济,规模经济并非和房地产是有关的,规模经济指的是工业化过程中最典型的汽车行业,由于采用大规模生产,单位产品成本比别人低,所以他挣大钱。钢铁、石油、石化都是这样的行业。

    第三个是房地产行业,它和前两个挣大钱的行业不一样,前两年媒体老说房地产行业是暴利行业,他不懂。开发商并不是暴利行业,他的确挣了很多钱,但并不是暴利,因为他是靠别人的钱挣的钱。比如说开发商卖房子的售价比成本高30%,但是这里面可能有15%得用于购地的重置成本,因为政府当初卖给他的可能是1万块钱1平米,现在他再重新买地的时候,可能地价涨了15%,还有10%可能要给银行,因为他卖100万平方米的房子的钱,只有10万平米是自己的钱盖的,那90万平米的钱是借的,靠借别人的钱扩大规模,每卖一平米,他可能只能挣一两个百分点,但加在一块他卖得多,显得他就成了首富。我不知道我们在座的能不能像樊纲教授这样的内行人一样也能听懂我说的意思,它是靠高负债,同时它要承担高利息、高融资成本和土地的重置成本不断上升,所以这30%的利润到它手里可能是3%到5%的利润,但是它的规模大,显得它的利润很高,其实说它是暴利行业是有点冤的。

    我们回到一个问题,利润怎么拿?刚才广东房地产协会的会长都在说,我们要做高品质。高品质永远是对的,在竞争中你胜人一筹的永远是你的服务、技术开发、功能等等,但是今后土地重置成本的上升避免不了,资本的快速扩张实现利润的可能性越来越小,我们今年头部企业遇到的问题主要是这个,你研究一下规模扩张和暴利之间的关系,昨天那个闭门会上很多企业都在做各种研究,但是没有一个企业说正常的、成熟的房地产市场的销售周期是多少,我们过去10年的销售周期是多少,我们这个差距是多少,怎么按照正常的销售周期来规划自己企业的利润获取和安全边际。

    樊纲:陈淮一直说我听懂了,我告诉你,我听懂的是什么。经济学的基本方法就是成本效益分析,你不能老说赚了多少钱,你还得说你的成本花了多少。你在哪些环节上比别人有优势,最终体现在成本的优势上。竞争力说到底,最后是你能不能用更便宜的成本赚到更多的钱。质量是一样的,质量也要随着成本的加入,如果质量提高了,成本加入的更高,你也不一定能赚钱,这是经济学的基本的分析方法,说起来浅显,但是到具体问题上确实有很多复杂情况,需要具体分析。是不是听懂了你的话?

    陈淮:我补充一下,房地产的成本和一般产品的成本有很大区别,不是我造这瓶水花了多少钱,是我重新买这些原料要花多少钱,这是有很大的区别。我希望大家务必体会这一点。另外一点,它的财务成本非常高,因为你做到这么大的规模,其实很多钱是要付银行利息的。

    樊纲:成本分解的第一项就是资源,第二项就是资本,然后是买设备的成本,然后是买劳动、销售,这些都是成本的一项,大家可以去分解分解。

    贾康:咱们这个单元的主题说到三道红线、两集中这一系列的政策,是不是顶层设计上改变了整个行业的规则和模式。我觉得是不是说得高了点,我了解的不细,但我觉得现在这套东西还是在管理上力求管理部门要有可交代的自己的努力,如果理解这一点,就是管理倾向于更精细化,给出更具可操作的考核指标。

    说到面对未来1年、5年,从短期到中期,它肯定要起作用。但说到未来10年的发展问题,我觉得它没这么大的分量。我的理解,中国整个房地产业的发展,以及我们企业面对这个行业的发展,抓住机遇来谋求企业做好、做强做大,它是涉及三个层次的问题,有些是自己可以关注、跟踪的,但是更多的要靠政府去牵头为主。首先一个层次是制度创新,中央说的健康发展长效机制靠什么呢?靠中央另外一句话,基础性制度改革才来形成长效机制。我们企业要密切跟踪这方面中央给出了什么样的实质性的指导。第二个层次才是三道红线、两集中,它代表了管理的这个层次。还有一个重要的层次就是技术,制度创新、管理创新、科技创新三个层次合在一起,这是中央说的创新发展作为第一动力,至少三个视角结合在一起。我自己纸上谈兵的说法,企业要特别注意继续创造利润、求新求变,要密切跟踪中央所说的配套改革到了深水区这个方面,怎么样真正贯彻落实十八届三中全会以来一些基础生建设推进的实际进展。现在共同富裕这个概念之下,大家有这么多的关注,它到底能够在出台什么样的改革措施,配套的和改革措施呼应的政策,这是密切要跟踪的,这关系到未来你自己的行动方式和整个行业的模式。还有就是管理创新方面,它既然有这样的要求,我们也得顺应,这个红线、相关的要领,在努力顺应的同时,求得自己尽可能好的掌握发展的一些机遇。

    另外就是自己主观能动性发挥更有弹性空间的是科技创新,怎么跟上数字化时代一系列支撑自己优化本企业生产经营战略策略的支持手段,怎么样以数字化的潮流中间我们自己加入的积极因素,去适应客户的需要,满足人民美好生活的需要,这是自己争取一定的利润回报必须抓住的,更有自己作为空间的一个层次。

    樊纲:贾康把我们的注意力超越现在的管理的变化到制度层面,提出长效机制的变化,确实也是我们开发商、企业需要关注的问题。

    下面是企业家,有请林中先生。

    林中:企业看三道红线也好、两集中也好,稳房价、稳地价、稳预期这个长效机制,我一直觉得企业最大的作为就是要适应环境,企业就跟物种一样,讲究适者生存,因为我们没办法改变环境,我们要适应环境。所以企业要根据环境的变化,不断地调节自己,不断地生长,不断地进化,进而能适应新的环境,而且能在新的环境里面得到更好的发展。

    回到这个题目讲盈利的问题,我觉得首先要有一个观点,中国房地产未来不可能有暴利,如果企业要进化,有三个方面要改变:

    第一个方面是意识,大家一定要认为房地产行业进入了新的阶段,不可能有暴利,从过去挣快钱,现在要挣慢钱,从过去挣大钱,现在要开始学会挣小钱,我们做服务的其实就是挣小钱,从过去容易挣钱,到现在认识到难挣钱,如果你没有这个意识,还想活在过去那种好挣钱的时代,那你怎么觉得这个日子都很难过。所以这个意识要转变。

    第二个是侧要转变,也就是说可能未来要更加的专注聚焦,聚焦在自己最具有竞争优势的生意,聚焦在自己最有竞争优势的业务,聚焦在自己最有优势的区域,以及自己最有优势的产品。你可能要更加专注发挥自己的优势。

    第三个是从经营管理来看,核心的是不要拿贵地,你要有利润,不要借贵钱,你要做好产品和服务,要做好成本管控,中间不要跑冒滴漏,因为开发商过去的成本是很粗放的,跑冒滴漏是很多的。你要做到精益的管理,管理精细化程度要提高很多,你不借用新的数字化工具、新的数字化手段,还按原来的管理模式、管理手段和管理工具,那你一定适应不了未来对这个行业类似制造业要求的精细度。

    未来能活下来的企业可能就是要数字化能力很强的企业,不是说做不做数字化,而是你会看到你不做的时候,它可能不容易活。不容易活的背后就是因为你不做这个事情,你的管理的精细度跟不上在低利率时代对你的要求,所以你就很容易出局。我认为开发商不要想那么多,我们每次想的都是这个环境变化,未来会怎么变化,我们在这个变化的环境下如何去生长、进化,如何去适应这个环境,我相信未来还是有一批能适应环境、能快速变化、快速进化的开发商,还是会活得很好的。

    陈启宗先生刚才也说了,房地产这个行业未来好消息是还可以做几十年,甚至可以做100年,所以从长期来看,这个行业都是存在的,不存在的是里面的这些企业,你做得好你就存在,你做不好你就不存在。但是每一个阶段,它对企业的要求会不一样,生意逻辑也会发生变化,管理的能力、经营的能力也会要求不一样,我们只是尽最大的努力去适应,在新的环境下能发展得更好。

    樊纲:谢谢林总,林总讲的时候,我想到这个题目说的如何创造利润,这个利润有好几个概念,第一是正常利润,第二是垄断利润,第三是合理利润。从企业的角度,一般在市场竞争的环境下,你得兢兢业业做得很好,努力挣到正常利润,你能生存。垄断利润是因为有创新,有特殊的一些能力。合理的利润是你在没有特殊创新的情况下挣到正常利润,你有创新你就得到超额利润,你创新别人会模仿,然后你再创新,这就是企业家的责任,不断地摧毁原来的模式,不断地创造新的模式。

    林总讲得非常好,我们现在要改变理念,改变预期,不要再把过去的暴利作为你的标杆,要把社会上的平均利润作为你的标杆,你来分析分析自己,然后你要想想,你还想要挣更多的钱,你必须有特殊的东西,你必须有自己的创新,或者有比别人做得更好一点的东西。这个创新的概念很广,不光是技术,市场也是创新,区域也是创新,你必须得有比别人超常的东西,你才能比别人挣到超常的利润。所以利润这个概念是非常复杂的,对我们企业来讲确实是值得深入分析的一件事情。

    下面请花样年董事局主席兼首席执行官潘军先生。

    潘军:这几个政策都是对企业施加的,我认为达到了政策的预期,开发商这次真的是要改变观念。我认为很重要的一点要转变的是什么,这个政策让你跑得慢一点,原来我们行业PK最关键的是规模,跑规模的逻辑是快周转,三道红线、两集中都是让你慢下来,国家要的是控制风险。所以对于企业来讲,我们要怎么做呢?我认为在这个时代,其实是逻辑变了。因为我们在中国做方面和在西方做房地产不一样,西方的土地、原材料供应是市场化的,而我们可以认为,我们只有一个供给主体,就是国家。所以从这个点上来讲,确实刚才陈启宗先生说的,我们的这个周期和香港的周期不一样,我们现在所有的研究周期第一位的是研究政策,这是中国特有的。所以从这个点上来讲,我们再看10年,我个人有三个判断:

    第一,我认为这个政策实际上是需要你慢下来,安全一些,要有安全边界,国家并没有希望开发商成为房地产的实施主体,比如说深圳现在提出70%的项目是靠政府的主体来推的,商品房是一个补充的,是市场主体里的高端,所以现在大量的建设人才房、安居房、保障房。商品房成为一个市场化的调剂部分。

    第二,企业要挣长期的钱,我相信经历这次以后,很多开发商会调整。当你把欲望降低的时候,你会发现其实好好地做房子是最重要的,我们哪个开发商敢说自己的房子是百分之百不漏水的,只要漏水就退房,没有人敢这样承诺,因为我们要快。当你这个文化基因变得更长期的时候,你才有百年老店。现在做企业只有撑死的,没有饿死的,都是老板的欲望导致的。

    第三,房地产还应该交给市场,上帝的归上帝,凯撒的归凯撒,正常的老百姓的供应应该是政府来承担,市场这个部分会减少,但是会更长期。这才是支撑企业应该追求的目标,大不是我们的目标,强而长才应该是未来开发商应该去奋斗的目标。

    樊纲:潘军先生特别强调了长期的观点,要用长和强来代替短期的急速的扩张,利润的目标是一个长期的目标,而不是一个短期扩张的目标。

    最后请陈启宗先生。

    陈启宗:我非常同意陈淮、贾康等等嘉宾的发言。简单来说,无论是你的地价也好,你的借钱的代价也好,都是一个风险的承担问题,风险不只是可以量化的风险,还有很多不可以量化的风险,比如说政府政策将来怎么干,这就是比较不容易量化的风险。不过这里有个好消息,从今以后,商品房的风险会相当程度上的降低。因为你的利润也会相对的降低,所以从这个角度来说,对有些人是好事,对有些人是不好的事。

    最后一句话,看未来一年、五年、十年,未来一年比较难过,未来五年不一定,未来十年才可以稳健。

    樊纲:感谢各位讨论嘉宾。

    审校:劳蓉蓉



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