1-12月中国房企新增土地储备报告·观点月度指数

观点指数研究院

2021-01-15 17:03

  • 全国土地成交量按往年趋势急速上升,100个重点城市成交土地数量环比增加422宗,成交建面环比上升59.9%,二线城市成为成交量上升的主力。

    观点指数 经历11月供地高潮,12月土地供应量高位回落,100个重点城市土地供应数量1304宗,环比减少1047宗,供应土地规划建筑面积环比减少51.9%。

    其中,二三线城市供应土地数量环比变动分别为-352、-775,供应土地建筑面积环比增速分别为-50.1%、-62.7%。一线城市上述两个指标出现上升,主要由于月内入市工业用地体量增加。

    成交方面,全国土地成交量按往年趋势急速上升。100个重点城市成交土地数量1574宗,环比增加422宗,成交土地规划建筑面积环比上升59.9%,成交总价4802.8亿元,环比上升39.2%。

    二线城市土地成交建面和成交总价分别环比上升149.9%、107.1%,成为带动月内土地成交量上升的主力。

    据观点指数统计,12月共有13家房企在城市更新业务上有新的动作,大部分集中于广州、深圳两地。

    近期中央经济工作会议提到,要实施城市更新行动,推进城镇老旧小区改造。从政策和土地成本利益的层面上讲,城市更新将是未来房企发力的重要方向。

    18家房企新增货值破2000亿,年尾万科保利加大拿地力度

    观点指数发布的“1-12月中国房地产企业新增土地储备排行”显示,TOP3分别是碧桂园、恒大、融创,其中碧桂园1-12月累计新增土储为8496.7万平方米,蝉联榜单首位。

    占据榜单4-5名分别是万科和保利,1-12月累计新增土储分别为3218.1万平方米和3185.7万平方米。

    单月来看,万科斥资392.8亿元权益价款新增房地产项目34个,新增全口径土储为776.7万平方米,是12月新增土储建面最多的房企。另外,12月保利新增32个房地产项目,支付权益价款341.9亿元,新增全口径土储为537.5万平方米。

    值得注意的是,12月均是万科、保利拿地力度最大月份,两家房企拿地权益销售比从1-11月的26.3%和34.9%,分别跃升至1-12月的31.2%和41.6%。

    根据观点指数发布的房企新增权益土储、拿地权益金额及新增货值排行榜,1-12月,中国恒大新增权益建筑面积6175.9万平方米,位列新增权益土储榜单榜首。碧桂园则以1883.7亿元和7595.5亿元,位居拿地权益金额榜和新增货值榜首位。

    值得注意的是,2020年全年有18家房企新增货值突破2000亿元,较上月增加2家,碧桂园新增货值已经突破7500亿元。

    土地供应高位回落,年底二线活跃带动土地成交上升

    观点指数监测的100个重点城市数据显示,12月土地供应数量1304宗,环比减少1047宗,同比减少228宗,其中供应住宅用地395宗,商服用地252宗,工业用地583宗,其他用地74宗;供应土地规划建筑面积11376.2万平方米,环比减少51.9%,同比减少13.7%。

    数据来源:Wind,观点指数整理

    12月单月,一二三线城市供应土地数量为178宗、507宗、594宗,环比变动分别为76、-352、-775,同比变动分别为104、-102、-241;供应土地建筑面积为1633.87万平方米、4464.8万平方米、5040.9万平方米,环比增速分别为50.8%、-50.1%、-62.7%,同比增速分别为114.8%、-22.9%、-23.1%。

    土地供应数量上,经历11月供地高潮,12月高位回落,二三线城市土地供应数量和供应土地建筑面积骤减,一线城市这两个指标反而出现上升。

    从楼面价来看,12月一线城市平均供应土地起始楼面价由上月的9521.4元/平方米降至5628.8元/平方米,这说明月内一线城市较大比例的入市土地是价格较低的地块。

    数据来源:观点指数整理

    据观点指数统计,12月一线城市共有7宗大宗涉宅地块入市,其中起始价格最高的是上海市黄浦区豫园社区地块,达到176亿元。

    数据来源:Wind,观点指数整理

    成交方面,12月100个重点城市成交土地数量1574宗,环比增加422宗,同比减少726宗,其中成交住宅用地596宗,商服用地224宗,工业用地673宗,其他用地81宗.

    成交土地规划建筑面积15906.6万平方米,环比上升59.9%,同比下降26.4%;成交总价4802.8亿元,环比上升39.2%,同比下降20.7%;成交楼面均价3019.4元/平方米,环比下降13.0%,同比上升7.7%。

    临近年末,各地加速土拍,全国土地市场成交量按往年趋势急速上升。但对比上年同期,2020年12月土地成交情况稍显逊色,土地成交建面和成交总价均出现同比下降。

    数据来源:Wind,观点指数整理

    分城市能级来看,12月二线城市土地成交建面和成交总价骤增,带动月内土地成交量上升。具体而言,12月二线城市成交土地建面7936.4万平方米,土地成交总价2513.6亿元,分别环比上升149.9%、107.1%;成交楼面价3167.2元/平方米,溢价率9.73%,较上月出现小幅下降。

    三线城市与二线城市土地成交市场态势大抵一致,均表现出“量增价减”,主要原因是11月大量入市的中小城市低地价地块集中成交。

    相反,12月一线城市成交土地建面791.5万平方米,环比下降18.8%,土地成交总价环比上升7.4%至894.6亿元,成交楼面价环比上升32.2%至11302.7元/平方米,呈现出“量减价增”的态势。

    在当前房地产行业资金环境高度收紧的环境下,房企对于个别高盈利的优质地块需求强烈,这也导致了更加激烈的竞拍和拿地成本上升。

    重庆位列城市成交建面榜首,城市更新市场火热

    数据来源:Wind,观点指数整理

    以城市成交土地建面进行排行,12月重庆共成交土地144宗,成交土地建面1760.9万平方米,位列第一;武汉、乌鲁木齐、惠州、长春分别以成交土地建面902.6万平方米、544.0万平方米、514.9万平方米、489.6万平方米位列二至五名。

    成交总价方面,12月TOP5城市分别是武汉、上海、北京、重庆以及南京,成交总价分别为527.9亿元、422.0亿元、262.0亿元、231.9亿元和188.7亿元。

    数据来源:观点指数整理

    观察12月全国土地成交总价TOP10榜单,入榜多是广州、武汉等热门一二线城市,其中成交价格最高的是华发竞得的武汉硚口建设大道与航空路交汇处地块,成交价格为94.3亿元;此外,华发74.7亿元竞得的武汉硚口区解放大道河古田二路交汇处(万人宿舍片)地块亦进入榜单。

    值得注意的是,12月成交总价TOP10地块中,5宗为底价成交,竞得人以国企或联合体为主,体现出了房企对当前土地投资的谨慎态度。

    月内溢价率最高的地块是保利竞得的佛山南海区桂城街道地块,前身为原东方国际机械广场北区项目,经过三旧改造,土地已平整,作为桂城映月新城一期核心项目进行开发。

    该地块位置优越,距离广州南站和金融高新区交通地铁站较近,拍卖当天引来超过13家房企争抢,最终由保利以总价77.5亿元、溢价率55%拿下。

    来源:观点指数整理

    城市更新方面,据观点指数统计,月内13家房企在城市更新业务上有新的动作,大部分集中广州、深圳两地。佳兆业、恒大等房企继续扩大旧改项目储备,也有个别房企如海伦堡宣布通过合作的方式深耕城市更新领域。

    12月中旬中央经济工作会议提到,要实施城市更新行动,推进城镇老旧小区改造。从政策和土地成本利益的层面上讲,城市更新将是未来房企发力的重要方向。

    目前,广州海珠区凤阳街凤和(康乐村、鹭江村)更新改造项目、广州黄埔区鱼珠旧城更新改造项目、广州增城仙村镇蓝山村旧改项目等已经开始招标,届时将迎来房企的积极参与。

    撰文:詹兴晶    

    审校:欧阳颖



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