10月中国联合办公TOP10报告·观点月度指数

观点指数研究院

2020-11-20 18:28

  • 疫情是挑战也是机遇,不少头部联合办公企业的竞争环境反而有所改善。

    观点指数 经过数月调整,联合办公行业迎来新一轮发展。

    10月,头部企业进一步拓展其业务版图,优客工场、办伴等均有项目落地。值得注意的是,此前弃租、裁员等负面消息缠身的WeWork亦迎来了新项目——WeWork上海广场店,总工位数达3000以上。

    随着市场持续恢复,资本市场方面亦传来好消息。寰图获招商银行5000万元授信支持,这是继中国银行之后,寰图年内获得的第二笔大额银行融资。

    同时,WeWork、创富港、创联工场都在为登陆资本市场做准备。

    10月30日,市场消息显示,创富港拟首次公开发行股票并在创业板上市,深圳证监局已受理其上市辅导备案申请文件。

    此外,WeWork在中国、韩国、新加坡等亚洲市场的业务正在100%反弹。WeWork亦表示将会首先实现盈利,接着会将IPO计划提上日程。

    办公楼存量物业方面,观察四个一线城市的租金价格水平发现,仅上海实现回升。同时上海甲级写字楼在净吸纳量、空置率方面亦有所改善,第三季度的净吸纳量较第二季度实现突破性增长,市场信心正稳步重塑。

    另外,在各地政府一系列减税降费、优化融资环境、促消费等政策扶持下,联合办公市场的信心正在重塑。

    WeWork重回前三,头部企业抗风险力显著提升

    据“10月中国联合办公发展指数TOP10”榜单显示,优客工场卫冕。

    月内,优客工场继续依托运营能力进行品牌输出,快速实现全国化布局,共计扩展十个新项目。同时旗下轻资产品牌大然凌一首入泸州,持续扩大区域渗透率。

    具体来看,优客工场新拓的十个项目中,西安占其三。据官网显示,目前优客工场于西安挂牌项目数为4个。加上此次新增的3个项目,进一步扩大在当地的品牌影响力。

    来源:启信宝、观点指数整理

    数据显示,2019年上半年西安新增企业3.43万家,为中国新增企业数量之最。由此可见,庞大的客源或许是优客工场持续加码西安的主要原由。

    Distrii办伴位列榜眼,月内于北京中关村落地西海国际中心。需要注意的是,面对年初经济下行、疫情影响等多重因素下,Distrii办伴持续扩张,每月均有新动作,年内已经逆势签约10个项目。

    WeWork中国重回榜单前三,被日本软银集团接管后,WeWork实施了裁员,对公司服务进行变更。目前来看,已经开始恢复并开启了新一轮扩张。月内,WeWork与上海广场达成战略合作,将新项目落地于上海广场3-6层,总工位数达到3000以上。

    值得关注的是,上海广场自2018年由美罗、华凌、融创上海区域和御沣Collab四方共同收购后,便开始对其商业部分进行改造,并早于今年4月与WeWork中国合作,打造“商场+办公”场景融合商业体,这对上海存量物业改造与资产价值提升提供一定参考。

    氪空间方面,本月再有新项目落地,位于佛山千灯湖畔的广东金融高新区亿能国际广场。该项目由新加坡亿胜投资集团开发建设,氪空间将提供创新服务、品牌管理、系统管理和招商代理等服务。

    数据来源:观点指数根据公开报道整理

    不难看出,面对上半年疫情的突袭,头部企业表现出了更强的风险抵御力与恢复速度。观点指数统计的数十家样本联合办公企业数据显示,截至2020年10月,样本企业在国内新开业、新签约项目102个,其中超75%是前10名企业所贡献。

    下半年经济恢复的进程中,可以看到头部联合办公企业在运营与规模上的恢复较快。一定程度上看,疫情是挑战也是机遇,一些竞争力较弱的企业被洗牌,头部联合办公企业的竞争环境反而有所改善。

    寰图获千万银行授信,创富港创业板IPO已备案

    在资金层面,亦传出了好消息。10月30日,寰图透露正式获得招商银行5000万元授信支持,并且寰图生活空间也与招商银行成功展开首轮零售业务合作。

    据悉,这是寰图年内第二次获得银行授信支持,频繁获得银行授信,亦从侧面反映了其项目运营能力与市场对其商业模式的认可。

    回顾寰图创立至今的融资历程可以看到,2018年其估值就已高达60亿人民币。不过,寰图离上一笔公开融资至今已过了两年之久。

    数据来源:天眼查、观点指数整理

    结合今年以来联合办公行业的融资情况不难看出,随着行业的深度调整,资本向头部联办企业倾斜非常明显。

    行业洗牌整合后,头部企业也获得了更多加速发展的机会,此前发布的创业板上市规则(2020年修订版)亦让联合办公企业看到了更多可能性。

    据市场消息显示,创富港拟首次公开发行股票并在创业板上市,同时深圳证监局已受理其上市辅导备案申请文件。

    曾经的新兴行业逐渐走向成熟,国内联合办公企业正积极进行创新转型,比如优客工场已经形成了空间服务、营销、社交电商等多元化共生的商业模型;创富港推出旗下长租公寓品牌“爱守候”,开展“办公+长租公寓”的另类赛道。

    上海写字楼需求提升,市场信心逐步恢复

    据观点指数观察北上广深四个一线城市平均租金水平发现,上海办公物业租金水平已开始出现回升迹象。

    数据来源:中国房价行情网、观点指数整理

    数据显示,北京办公物业租金水平最高,为5.24元/日/平方米,较上月下跌1.5%;上海办公物业租金水平3.94元/日/平方米,环比小幅上涨0.21%;深圳、广州办公物业租金进一步下跌,其中广州最为明显,较上月跌幅达1.98%。

    同比来看,上海10月同比下跌1.63%,其余三个一线城市则仍有大于5%的跌幅。因此可以认为,上海办公楼的租金情况已经基本恢复至疫情前正常水平。

    数据来源:Choice、观点指数整理

    结合办公楼的吸纳量来看亦可证实,市场数据显示,今年第三季度,甲级写字楼市场整体吸纳量16.8万平方米,较第二季度1.42万平方米有突破性增长。并且已超越疫情前2019年第一、第二季度,上海市场对办公楼的租赁需求逐步显现。

    数据来源:Choice、观点指数整理

    尽管上海市场活跃度有所提高,办公物业也逐渐回暖,市场需求有较为明显的增加。但值得注意的是,上半年受疫情影响有部分新增供应推迟入市,若大量新项目集中在2020年第四季度入市,或许会进一步拉升空置率,令未来办公租赁市场短期仍面临下行压力。

    撰文:陈耀国    

    审校:欧阳颖



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