GDIRI观察 | 接管海信总部园区 碧桂园服务的IFM打法

观点指数（GDIRI） 近年来，传统住宅物管市场增量面临严重收缩，但以互联网、新能源、高端制造等为代表的新质生产力企业快速发展；以及宏观经济下行压力使得越来越多的企业关注组织流程优化和降低运营成本，选择将非核心业务外包，推动形成了IFM（综合设施管理）赛道新蓝海，成为物企战略布局的新高地。

2025中期，碧桂园服务在交出增收不增利的答卷之时，一并宣布新成立IFM业务集团，以助力客户聚焦核心业务发展，降低管理成本，优化服务体验。

日前，新业务集团取得成立以来的重要突破，成功接管了位于山东青岛的海信集团总部项目。园区占地面积约83万平方米（1250亩），建筑面积58万平方米，该业务集团最多将为1.7万人提供涵盖安全、环境、餐饮、宿管及综合管理等在内的多元化服务。

入局意图

将战略目光聚焦于IFM赛道，是碧桂园服务应对目前增长与盈利挑战的主动调整，也有增强业务护城河，巩固市场头部地位的未雨绸缪。

2025年中期，碧桂园服务尽管实现收入同比增长10.2%至231.86亿元，但毛利、净利润及股东应占核心净利润等则录得下滑，分别同比下降3.5%、35.1%及14.8%，至42.99亿元、10.03亿元及15.68亿元。

究其原因，既有房地产下行周期与行业环境的影响，又有该公司主动选择业务结构调整的“阵痛”。

公告显示，2025上半年碧桂园服务总成本达到188.86亿元，同比增长约13.8%；其中提供服务的成本达到179亿元，同比增长13.62%。这一增长主要由物业管理服务、社区增值服务及“三供一业”业务带来。

举例来看，碧桂园服务期内投入约2.59亿元，用于对社区康乐设施、老旧设施的焕新以及升级改造，提升客户体验。叠加新拓第三方项目影响，物业管理服务毛利率较2024年中期下跌1.1个百分点至本期的约21.8%。

此外，碧桂园服务还对风险客商业务及劣质低效项目进行了主动压降及出清，以优化业务结构。最终造成非业主增值服务、城市服务及商业运营服务分别录得同比下降17.8%、18.0%及10.5%，至2.92亿元、17.79亿元以及2.97亿元。

相较之下，IFM业务更具专业壁垒，服务内容高度定制化、与客户合作关系更稳定，在助力物企实现有质量的收入和利润增长，持续产生现金流方面更具优势。

业内，包括万物云、保利物业、招商积余、卓越商企服务、特发服务等多家物企，通过率先布局，较早建立起了IFM赛道的竞争力，验证了该业务的良好成长性。

例如，万物云在2020年联合戴德梁行成立万物梁行品牌，将业务范围向商企空间拓展，以减少对关联方万科及其它房地产开发商的依赖。

截至2025上半年，万物云旗下物业及设施管理板块对总收入的贡献提升至28.5%，对总毛利的贡献提升至18.2%。合约项目数量达到3284个，合约饱和收入约为198.38亿元；在管项目数量达到2585个，在管饱和收入为157亿元。

保利物业2019年推出商办服务品牌“星云企服”，把服务主体从写字楼转向企业本身，以把握企业发展中的需求，运用大运营思维、设施管理（FM）的理念，为其提供覆盖全生命周期品质服务，最终形成了商办赛道的核心竞争力。

2025上半年，其商业及写字楼业态收入同比增长约29.8%至11.48亿元，占物业管理服务总收入的比重同比提升2.4个百分点至18.2%。期内，围绕高端制造业、新能源、互联网等产业客户的专业、高效服务需求，保利物业深化IFM综合设施设备服务布局与客户开发，赢得了京东集团、网易集团、海尔集团及新能源车企等行业头部客户服务采购。

对于碧桂园服务来说，通过设立IFM业务集团强化自身服务管理品牌，打造高品质的综合管理服务能力，是应对当下激烈市场竞争，抢占更多高附加值客户资源的关键举措。

发展底气

头部物企及一些外资服务商在IFM赛道保持着先行者的优势，碧桂园服务决心要让该业务成为新的增长极，整体来看还是具有一定优势。

首先，碧桂园服务管理规模位列行业第一，拥有较大的品牌影响力及多业态服务经验；并在IFM业务当前所涉及的商业、写字楼及产业园等主要业态上，通过收并购积累了业务优势。

据2025中报，该公司共管理8108项物业，收费管理面积约为10.63亿平方米，涉及业态包括住宅、商业物业、写字楼、产业园、多功能综合楼、政府大楼、医院、学校及其他公共设施，如机场航站楼、高速公路服务站、文旅景区等多种业态。

2025上半年，碧桂园服务还成功拓得包括中国中煤集团下属厂矿企业园区、香港中文大学（深圳）音乐学院新校区及中国移动广东省韶关及陕西省标段等IFM项目。

过往，碧桂园服务曾以碧服商写品牌斩获渤海银行海口分行、中国进出口银行总行、海康威视重庆萤石基地、成都天府国际生物城（上海）创新中心等标志性项目。

资料显示，碧服商写品牌的主体公司为天力物业（广州天力物业发展有限公司），该公司早先为富力地产所有，2020年4月被以实际对价4.74亿元出售予富力两位创始人张力与李思廉，而后为了赴港上市，张力与李思廉成立了境外控股公司富良环球，间接持有天力物业100%股权。

但最终因富力地产急需输血而未能如愿上市，张力与李思廉在向富力地产提供约80亿港元的股东资金后不久，便将富良环球100%股权出售予碧桂园服务换来100亿人民币的真金白银。

彼时在任的碧桂园服务总裁李长江表示，选择收购富力物业确实与碧桂园服务想在商业物管服务上发力有一定关系，富力物业的商业物管服务业务占比较高，刚好可以弥补碧桂园服务的业务短板。

据收购资料，富力物业（富良环球为其唯一附属）主要有住宅物业管理服务及商业物业管理服务两条业务线，其中多元化物业组合包括住宅及商业物业，主要包括零售物业、写字楼及服务式公寓。截至2020年12月31日，富力物业管理的552个项目位于国内102个城市，总在管建筑面积为6940万平方米，其中住宅物业在管建筑面积为5810万平方米，商业物业在管建筑面积1120万平方米。

天力物业2024年度工作会议上，碧桂园服务总裁徐彬淮已明确提出，“天力需着力打造商写业务的特色优势，建立难以复制的能力壁垒，以在激烈的市场竞争中脱颖而出。”

也即碧桂园服务早已蓄力，现下向高端服务迈进的时机其认为已经成熟。

不过，要在IFM业务领域实现破局，逐渐增强业务壁垒，数字化能力仍旧是关键所在。

其中，无论是服务精准度和及时性，运营管理环节的集中管控、节能减排目标的达成等均需要物联网、数字孪生、人工智能等前沿技术作为支撑。

碧桂园服务已打造基于数字化的精益高效运营体系。2025上半年还投入数智化研发创新、人工智能及物联网等核心能力建设。

期内，借助工单数字化、保洁数字化、人机协同提高了作业效率。加强了数据平台建设，开展数据治理，致力于保护客户的隐私安全。构建了电梯维保全生命周期数字化监管体系，实现对近16万台电梯的管控，覆盖率达96.28%。打造了领先的市场拓展数字化工具，全面覆盖从项目线索至签约的全业务流程，助力商机跟进效率较工具使用前提升20%。

发布业绩中报前夕，随着关键人物关宇的加入，碧桂园服务补齐了IFM业务的最后一块拼图。

资料介绍，关宇先后任特发服务杭州分公司任总经理、特发服务副总经理。今年7月11日因个人原因辞职后，加入碧桂园服务，目前为碧服集团总裁助理，并出任了IFM业务集团总裁。

据过往报道，关宇在特发服务履职期间曾带队连续中标阿里巴巴西溪园区四期、菜鸟杭州总部、OPPO全球移动终端研发总部等亿元级园区一体化项目，使特发服务在长三角高端园区细分市场占有率跻身前三。

观点指数认为，关宇在IFM业务领域的管理与拓展能力，与碧桂园服务多业态服务经验及数字化实力相互融合，或有望助力该公司在新赛道上快速提升市场份额，在服务的深度和广度上实现突破。

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