高端消费趋于谨慎，样本企业上半年持续面临业绩考验

观点指数 在8月27日观点指数研究院发布的《发展考验未止 | 2025年8月商业地产零售业态发展报告》中，观点指数发现，高端消费趋于谨慎，多数企业2025上半年零售物业收入录得同比下滑，项目运营和发展的考验并未停止。

期内，不少样本企业公布了2025年中期业绩。从目前的已披露情况来看，大部分企业上半年的零售物业收入均录得同比下滑。

数据来源：企业财报，观点指数整理

（备注：九龙仓集团为内地投资物业收入）

港资方面，恒隆内地零售商业上半年的整体收入为24.12亿元，与去年同期持平，出租率整体维持在94%。旗舰商场表现上，上海恒隆广场维持98%的理想出租率，收入保持稳定，但客户对高端消费渐趋谨慎，导致租户销售额下滑8%；上海港汇恒隆广场的收入和租户销售额分别上升1%及10%。

数据来源：企业财报，观点指数整理

最新项目发展上，恒隆与杭州百大集团签订了为期20年的营运租赁合同，租用杭州百货大楼的南北两座大楼。这意味着，杭州恒隆广场将新增约42000平方米的零售面积，较现有规模提升40%，有利于其扩大项目商业版图。

太古方面，当前租用率整体呈现稳定或上升态势，北京三里屯太古里、广州太古汇、北京颐堤港达到100%的满租状态，表明其零售物业在市场中仍具备较强的租户吸引力。

数据来源：企业财报，观点指数整理

销售额表现上，表现较好的上海兴业太古汇增长13.50%、上海前滩太古里增长4.00%，与上海商业环境、消费能级及项目特色运营如首店引进、主题活动相关，如兴业太古汇引入路易威登号，吸引大量客流，对消费增长起到积极作用。

外资方面，2025上半年，凯德中国信托旗下9个零售物业实现收入6.29亿元，同比下降4.46%。业绩下降的主要原因包括成都新南店的出租率、租金水平下降，以及北京西直门店、望京店、哈尔滨学府店的超市区域升级改造。

从不同业态租户的销售额来看，潮玩、珠宝、IT、餐饮品类的销售额增长最快，分别增长46.0%、18.0%、17.8%、4.3%。

企业战略调整上，大悦城地产拟私有化退市，计划斥资29.32亿港元回购股份。对于此次私有化，大悦城方面表示，此次交易是积极应对市场环境变化的战略选择，有助于优化公司治理框架，整合组织架构与股权结构，同时对提升公司的归母净利润具有积极意义。

实际上，大悦城地产在较长的时间里估值低迷，流动性不足。退市短期可消除业绩压力，解决估值倒挂与流动性困境，为母公司提供财务并表支持；长期可通过聚焦资产优化与创新投入，实现核心资产的增值。

不过值得注意的是，本次私有化计划仍面临多重不确定性。根据公告，交易需满足大悦城地产特别股东大会通过、百慕大最高法院批准、香港联交所等监管机构许可等多项条件。

购物中心方面，样本商业项目中，期内引入的新店中首店占比高且类型多元。国际品牌首店密集，如意大利潮流品牌、英国自行车品牌首店落地广州天环，LV 等美妆首店布局南京德基广场等。

来源：项目官微、公开报道，观点指数整理

与此同时，品牌拓展新店与焕新升级也在进行中。如深圳万象城Tiffany & Co. 进行精品店焕新等。

此外，小众特色品牌如MARIUS浙江首店、AMERICAN VINTAGE杭州首店、定制化品牌如 HOKA全球定制概念店大量布局，体现消费的个性化、潮流化趋势。

这背后一方面是品牌通过新增门店扩大市场覆盖，并持续深耕核心城市；另一方面则是以焕新升级优化消费体验，适配消费升级需求，提升在存量市场的竞争力，延长生命周期。

当下，消费端高端化、潮流个性化、体验式升级的趋势显著，商业项目与品牌亟需精准把握趋势，优化布局与运营，适配市场变化。

非标商业方面，奥莱业态期内表现较为活跃。7月下旬位于上海闵行区古美路街道的荟品仓·城市奥莱正式开业。

资料显示，荟品仓·城市奥莱总购物空间达15588㎡，共有300+品牌入驻。店内设有运动户外、男女装、童装、轻奢鞋包、生活家居、美妆等6大专区，且采用“无导购自助购物”模式，在提升效率、降低成本方面进行创新。

华润置地与滨海湾置业公司联合投资的首个奥莱商业项目——万象滨海购物村，预计将于2025年12月在东莞滨海湾新区开业。该项目在传统购物体验之外，叠加环境、休闲等附加值体验。

整体来看，从传统单一的郊区大型名品折扣聚集地，向更灵活、更贴近消费场景、更强调体验的多元化模式发展，是当下奥莱的重要方向。

本文节选自《发展考验未止 | 2025年8月商业地产零售业态发展报告》
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