1-7月中国房企新增土地储备报告·观点月度指数

观点指数研究院

2020-08-14 17:32

  • 预计更多房企会保留拿地预算,在接下来的时间择机逐猎优质地块。

    观点指数 7月份,土地市场热度出现一定回落,供应量较6月减少336宗,连续4个月呈现下降趋势,供应土地建面也出现较大幅度回落。

    成交方面,7月100个重点城市成交土地数量1234宗,环比减少438宗;成交总价约3900亿元,环比减少30.2%。

    从房企拿地情况来看,上半年房企新增土储达到了历史峰值,而7月份拿地积极性有所回落。整体来看,截至7月共有9家房企新增土储超过千万平方米。

    面对部分地方政府提出加强土地市场管控的现状,预计更多房企会保留拿地预算,在接下来的时间择机逐猎优质地块。

    9家房企新增土储破千万,中梁进入前五

    观点指数发布的“1-7月中国房地产企业新增土地储备排行”显示,截至7月共有9家房企的新增土储跨过千万平方米;碧桂园继续领先,累计新增土储2820万平方米。

    数据来源:企业公告、月度通讯、观点指数监测

    绿地控股、中国恒大占据二三名,分别新增土储1669万平方米、1626万平方米。中梁控股则以1097万平方米成绩,首次踏入千万平方米的阵营。

    从企业拿地情况看,7月份中梁分别在常州、荆州、昆明、芜湖等地获取了住宅用地及商住用地,新增土地建面合计171万平方米,新增总货值约129亿元。从拿地节奏看,中梁自4月份以来的拿地力度比较大,维持每月新增土地建面200万平方米左右。

    从权益土储排行看,观点指数监测的100家重点房企里面,截至7月共有5家新增权益土储达到千万平方米,其中碧桂园以2589万平方米的成绩位居首位,中梁控股则以1005万平方米位列第五,与第四名新城控股仍有约400万平方米差距。

    7月单月,万科以348万平方米拿地面积位居首位,紧随其后的中国恒大、碧桂园则维持在250万平方米左右。

    与其他房企相比,7月份万科拿地积极,分别在惠州、石家庄、青岛、唐山、长春等地拿下多宗住宅用地,数量超过10宗。

    1-7月,累计拿地权益金额最多的是碧桂园,约为704亿元,后面的中国恒大、中海地产和保利发展,分别为675亿元、649亿元和622亿元。

    从整体拿地数据来看,2-3月房企拿地降至低谷,4月之后因为有更多优惠政策和优质地块,部分房企在土地市场大量拿地。

    地市热度下降,土地供应成交量价齐跌

    数据来源:Wind,观点指数整理

    观点指数监测的100个重点城市数据显示,2020年7月供应土地数量1236宗,供应土地面积约5607.7万平方米,供应土地规划建筑面积11744.89平方米。

    受调控政策升级影响,7月地市降温,土地供应量较6月减少336宗,连续4个月呈现下降趋势,供应土地建面也出现较大幅度滑落。

    数据来源:Wind,观点指数整理

    7月单月,土地供应数量减少最明显是在三线城市,由6月850宗降至556宗。这主要是由于上半年三线城市供地情况较积极,而在土地出让优惠减少和楼市调控趋稳大环境下,下半年土地供应情况趋于保守。

    一二线城市供应土地数量为98宗、550宗,分别环比减少3宗、64宗。土地价格上,7月供应土地平均起始楼面价为2828.6元/平方米,稍有下降,前值为3108元/平方米。

    数据来源:Wind,观点指数整理

    宅地供应方面,2020年7月供应住宅用地437宗,比6月减少193宗;供应住宅土地面积2517.2万平方米,规划建筑面积5944.4万平方米。

    成交方面,2020年7月100个重点城市成交土地数量1234宗,环比减少438宗;成交土地规划建筑面积11770.6万平方米,环比减少27.4%;成交总价约3900亿元,环比减少30.2%;平均溢价率15.64%,较5月下降0.7个百分点;成交楼面价3313.5元/平方米,前值为3443.8元/平方米。

    显然,经历了6月拿地高潮之后,7月土地市场较为冷淡,成交量价齐跌。

    面对部分地方政府提出加强土地市场管控的现状,预计更多房企会保留拿地预算,在接下来的时间择机逐猎优质地块。

    南京7月卖地夺魁,一线城市宅地成交楼面价上涨

    数据来源:Wind,观点指数整理

    观察7月各城市土地成交情况,南京共成交土地33宗,成交土地建面490.5万平方米,位列第一;长春、重庆、上海分别以414.2万平方米、412.3万平方米、403.7万平方米紧随其后。

    需要注意的是,虽然长春、重庆成交土地建面靠前,但由于出让的多为低楼面价地块,成交总价相对较小。

    数据来源:Wind,观点指数整理

    相比之下,南京不仅成交土地建面较大,而且成交总价高达477.9亿元,成交楼面价也由6月的4753.7元/平方米升至9652.1元/平方米。

    数据来源:观点指数整理

    这得益于部分房企如南京颐盛房地产、苏宁世茂联合体、宝龙等7月在南京积极拿地最高成交价为65.3亿元,最高成交楼面价为29590元/平方米。

    可以看到,上述成交地块均是零溢价。而为了应对近段时间土地市场竞争程度加剧的情况,6月南京采取“限房价、竞地价”方式出让涉宅用地,并要求土地出让最高限价不高于出让起始价的120%。

    数据来源:Wind,观点指数整理

    分城市能级看,7月一二线城市住宅土地虽然成交建面减少,但成交楼面价和溢价率大幅回暖,拉动成交总价上升。

    具体而言,7月份,一线城市住宅土地成交数量36宗,较6月增加2宗;成交建面392.8万平方米,环比减少48.8%;成交楼面价为18940.8元/平方米,环比上升172.6%;溢价率由6月7.11%上升至18.01%,为今年最高。

    二线城市方面,住宅土地成交数量189宗,环比减少140宗;成交建面和成交总价分别环比减少45.5%和35.5%,但成交楼面价上升18.4%。

    面对近期多地出现的楼市热和地市热,中央重申“房住不炒”基调,房价出现上涨的城市相继出台了楼市收紧政策,进行市场微调,抑制房价上涨苗头。

    预计下半年这种调控仍将持续,核心城市楼地市热度将会在未来一段时间内缓慢下降。

    撰文:詹兴晶、黄柏坚    

    审校:欧阳颖



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