5月中国长租公寓TOP20报告·观点月度指数

观点指数研究院

2020-06-16 18:21

  • 历经疫情洗礼,长租公寓市场洗牌节奏加快。

    观点指数 随着疫情带来的影响逐渐消散,长租公寓行业正在逐渐复苏。

    本月房企系长租公寓在资本市场持续发力,首创集团成功发行10亿元住房租赁专项公司债券;融创旗下香溢花城长租公寓5.01亿元ABS获上交所通过;朗诗发行合作型长租公寓REITs2期。

    此外,蛋壳公寓发布的2020年第一季度财报显示,营收同比增长超6成达到19.4亿元。值得注意的是,蛋壳公寓目前运营房间数为41.9万间,这一数据较2019年减少了近1.9万间。

    另一方面,或许是因国内租赁市场发展向好,美国睿星资本在华推出首个高端租赁社区,并表示未来三年内计划在中国一二线城市推出5万间长租公寓。

    与此同时,国家发改委副主任宁吉喆在国务院新闻办新闻发布会上表示,要大力发展住房租赁市场,加大城市老旧小区便民化等方面的改造力度。各地政府亦相继出台针对租赁企业规范政策,有效促进当地住房租赁市场的健康可持续发展。

    自如五连庄,乐乎公寓逆势扩张

    从观点指数监测的长租公寓企业关键指标来看,自如、相寓、泊寓凭借运营与规模优势,位列前三,其中自如更是连续5个月位列榜首。

    受疫情影响,年初租赁市场“小阳春”并没有如期而至。5月6日,自如宣布开启2020“海燕计划”第8季,针对2020年毕业生开展各种优惠活动,吸引毕业生客源。

    据教育部数据显示,2020年高校应届毕业生总共874万人,相比2019年增加了40万人。以近7成的应届毕业生在毕业初期会选择租房来简单计算,2020年毕业季新增的租赁需求人口将达到近612万人。

    数据来源:公开资料、观点指数整理

    事实上,随着每年毕业生人数逐年增多,这一客户群体越发受到长租公寓企业重视。据观点指数不完全统计,5月已有13家长租公寓企业针对毕业生租房而开展了一系列优惠活动,以求抢占客源。

    另一方面,业内另一企业乐乎公寓为了应对即将到来的租赁旺季,实行逆势开业,5月扩充房源近1300间,涉及北上广深4座核心城市,同时对外宣称2020年实现盈利的第一目标不变。据悉,目前其房源出租率近90%。

    观察新开项目可发现,乐乎公寓实行轻重并举,重资产、轻资产双向扩张,其中轻资产新开项目占比约44.3%。

    随着企业复工情况转好,以及新的租赁旺季到来,许多长租公寓企业开始加大曝光频率,以丰富的租住体验聚揽人气,甚至以最大力度释放优惠,让利求生。

    十城租金小幅波动,企业分化渐显

    观点指数重点监测长租公寓企业聚集的10个城市发现,5月10城平均住房租金为51.24元/平方米/月;整体租金较上月有小幅度波动,单月环比增速最高为2.8%左右,预计传统租赁旺季6月份来临前会有一波回调。

    来源:公开资料、观点指数整理

    据观点指数监测数据显示,在几个一线城市中,北京平均住房租金最高,达90.87元/平方米/月,其次上海达到了80.22元/平方米/月、深圳达到了72.93元/平方米/月,杭州、广州、南京平均租金水平均为50元左右。

    总体来看,各城市之间的租金水平梯次程度明显,出现了一定程度的分化。

    可见,在一线城市和强二线城市,因为庞大的流动人口,以及住宅价格的高企,大量居住需求须依靠租赁市场来解决,从而带动了租赁价格,这为长租公寓的发展带来相对充足的支撑。对于其他二线城市来说,支撑的力度则相对较弱。 

    另一方面,这种租金分化的现象,同样体现在长租公寓企业之间。

    数据来源:企业调研、观点指数整理

    一般在选址、配套设施、增值服务等方面,长租公寓比普通租赁住房要相对具备优势,因此租金价格也相对较高。

    据观点指数调研近50家长租公寓企业数据显示,目前头部长租公寓企业旗下项目的平均租金在2667元/间/月,其中租金高位值可达5500元/间/月,低位值仅为300元/间/月,企业间产品类型和平均租金水平差距较大。

    随着长租公寓的进一步发展,消费群体逐渐扩大,不同企业的差异性发展战略也催生了这种分化现象,同时也为行业多元化产品的发展提供了可能。

    行业洗牌加速,1900亿政策性租赁住房贷款红利

    历经疫情洗礼,长租公寓市场洗牌节奏加快。

    据不完全统计,从2017年至今,已经暴雷的长租公寓品牌有19家。其中,2018年暴雷企业10家,2019年6家,2020年1-5月共传出暴雷的长租公寓有5家,观察原因可发现,多是资金链断裂。

    数据来源:公开资料、观点指数整理

    从本月出台的政策来看,整体呈现出两大趋势:一方面是对住房租赁市场的政策支持继续,另一方面是对住房租赁行业的市场运作进行再规范化,比如杭州市实现住房租赁合同网签与房屋租赁登记备案“二合一”,从而加强对租房市场的监管。

    值得注意的是,5月9日,中国建设银行分别与广州、杭州、济南、郑州、福州、苏州6个城市签订《发展政策性租赁住房战略合作协议》。未来3年内,6个城市将以市场化运作方式,筹集80万套(间)政策性租赁住房,建设银行将给予不少于1900亿元的贷款支持,帮助解决上百万名新市民的安居问题。

    从长租公寓企业的角度上看,这无疑是资金利好。

    在经历行业初期的野蛮生长后,资本退潮,加上近两年国内整体融资环境相对收紧,长租公寓进入融资瓶颈期。同时,目前租赁市场融资结构较为单一,住房租赁专项债券仍为主要融资工具。

    若果上述政策性租赁住房贷款模式得到市场证明,预计将刺激其他商业银行效仿,实行更多的金融产品创新,长租公寓行业发展或迎来新的节点。

    撰文:陈耀国    

    审校:欧阳颖



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