行业发展指数 | 1月中国长租公寓发展指数TOP10及报告

观点指数研究院

2020-02-26 15:37

  • 在经历过资金链断裂的窘况后,长租公寓企业们正在努力减少亏损,提升产品服务质量,疫情期内也积极贡献自己的力量,参与疫情防控工作。

    观点指数 1月份,突如其来的疫情蔓延,成为了举国上下密切关注的头等大事。因配合疫情防控的需要,许多行业陷入停工待产的状态,长租公寓行业也不例外。

    在此期间,长租公寓品牌们采取捐款、捐物、为受疫情影响的租户给予租金减免、为一线医护人员免费提供床位等,用自己的方式贡献力量。据观点指数研究院统计,截至2月6日,已有至少10家长租公寓企业公开表态,对配合疫情防控作出反应。

    而在1月17日,随着蛋壳公寓赴美敲钟,长租公寓行业迎来了第二家上市的企业。这距离上一家长租公寓企业的上市,仅过去2个月。

    1月6日,去年11月赴美上市的“长租公寓第一股”青客公寓也发布了首份财报,财报显示,青客公寓2019财年第四季度的净亏损同比减少近三成,租金收入同比增15%至3亿元。

    可以看出,青客公寓正在竭力减少亏损。对此,青客创始人表示,公司通过整合内部资源,进一步提高运营效率并专注于资产质量改善而非积极扩张,因此第四季度实现了合理的增长,同时收窄了亏损。

    但是我们也不能过于乐观,就目前的情况来说,疫情停工期间,长租公寓的租金收入受到很大影响,这对现金流造成很大压力。而这种情况或许至少持续至4月份。

    广州试点政策性租赁住房

    1月广州在政策性租赁住房方面有所动作。

    为了分流和保障部分住房需求,尤其是人才政策性租赁住房,更好地发挥租赁市场保障性和市场性的作用,1月17日广州市政府颁发了《广州市发展政策性租赁住房试点方案》。

    颁发此次政策文件后,广州成为全国首个出台政策性租赁住房政策的城市。据悉,早在2019年12月住建部全国住房和城乡建设工作会议上,就明确提及了“政策性租赁住房”。在今年1月的北京地方两会上,也提及了政策性住房的建设和筹集工作,但没有明确提及“政策性租赁住房”。

    随着后续更多的租赁市场相关政策工具落地,广州在发展租赁市场、稳定房租和落实租售同权等方面的措施将会更加完善。

    除此之外,杭州也迎来今年首个租赁强政。

    1月16日,杭州人民政府办公厅推出了租赁政策,并于当月25日起开始施行。内容包括租赁监管专用银行账户、全市住房租赁合同示范文本、租金贷、租赁住房产品质量等方面。

    回顾2019年,杭州入选中央财政支持的16个试点城市名单,并计划3年内争取24亿元的中央财政资金奖补,用于扶持优秀住房租赁企业。这对于当时长租公寓“爆雷”较为集中的杭州,是一个利好消息。此后,杭州积极发挥政策对租赁市场的引导作用。2020年也将继续出台政策,加强租赁市场的监管。

    青客上市后竭力止亏

    去年11月5日,青客公寓成功在纳斯达克敲钟上市,给当时“爆雷”频现的长租公寓行业带去一缕曙光。美股上市首日收盘报17.64美元,涨幅3.76%,总市值8.37亿美元。

    而今年1月初,青客公寓也发布了首份财报。观点指数研究院注意到,根据招股书披露,青客公寓原计划募集520万股,最高募资1亿美元;但上市时下调到270万股,募资金额几乎减半,最终募资4590万美元。而现在青客公寓的市值也缩水近30%,约为5.76亿美元。

    这与青客公寓长期处于亏损状态是分不开的。数据显示,截至2019年6月30日共9个月(2019财年前三季度),青客公寓营收为人民币8.98亿元,同比增长51.4%;净亏损则为人民币3.73亿元,略高于2018财年同期的3.24亿元。

    也许为了尽快“止损回血”,在上市之后,青客开始放缓扩张的脚步。1月6日,“长租公寓海外上市第一股”青客公寓发布上市后首份财报,财报显示,2019财年第四季度净亏损同比下降近三成。

    根据财报披露,2019 财年第四季度(2019年7月1日-9月30日),青客实现净收入3.4亿元,同比增长13%;归属于公司净亏损1.25亿元,同比下降29%;同时,息税折旧摊销前利润亏损4521.1万元,比2018财年同比收窄58%。

    在净收入3.4亿元中,包括住房租赁业务收入、增值服务及其他净收入。其中,住房租赁业务收入为3.0亿元,较2018年同期的2.6亿元增长15%。此外,增值服务及其他净收入为3900万元,较2018年同期的3800万元增长2%。

    财报还指出,截至2019财年第四季度期末,青客的满房率达95.8%,同比提高3.6个百分点。

    营业成本上也出现了略降,包括运营成本、销售费用、管理费用、运营前费用和减值损失等方面。

    青客营业成本及费用总额为4.37亿元,而2018年同期为4.35亿元。其中,运营前费用降幅较明显,减少至560万元,而2018年同期为2800万元,主要是由于2018财年同期,青客处于快速扩张阶段,因而运营前费用较高;而2019 财年第四季度,新开发的出租房间增长相对较少。减值损失也由2018年同期的3000万元减少至1300万元。

    在资产负债方面,青客公寓的现金及现金等价物由2018财年的1.04亿元,增至1.6亿元;专门用来支付长期债务的限定用途现金,也从1500万元增至9100万元。不过,长短期债务均出现了一定程度的增长。短期债务较2018财年增长1.4倍至3.2亿元,长期债务较2018财年增长1.6倍至4.3亿元。

    观点指数研究院注意到,2019财年,青客公寓整体的流动负债从19.7亿元同比下降13.9%至16.97亿元。其中,租金分期付款贷款下降31.7%至7.57亿元。

    从财报数据来看,青客公寓上市后竭力去做的一件事,就是放缓规模扩张的脚步,从而减少亏损,回流现金。这也为1月17日敲钟上市的蛋壳公寓提供了参考。

    企业齐“战”疫,部分陷入租金危机

    就在蛋壳公寓敲钟上市不久后,全国上下爆发了疫情,与很多行业一样,长租公寓行业也陷入了停工待产的状态。

    疫情无情,企业有情。即使顶着巨大的现金流压力,在抗疫行动上我们也常常看到长租公寓企业的身影。

    抗疫期间,长租公寓企业们采取捐款、捐物、为受疫情影响的租户给予租金减免、为一线医护人员免费提供床位等方式贡献自己的力量。以自如、青客等品牌为例,它们主要针对武汉等湖北省地区,并面向全国实施了部分用于减轻租户承租、疫情防控压力的措施。

    据观点指数研究院不完全统计,截至2月6日,已有至少10家长租公寓企业公开表态,配合疫情防控作出反应。

    与此同时,迫于现金流压力,长租公寓在租金方面的部分举措,也陷入了“道义”与“生意”之间的尴尬局面。

    这也直接反映出长租公寓目前对于租金收入的依赖程度较高。未来,实现多元化收入,提高增值服务收入占总收入的比例,将会是长租公寓盈利的一个主要方向。虽然长租公寓盈利之路道阻且长,但业内人士始终相信,行则将至。

    撰文:黄柏坚    

    审校:陈朗洲



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