市内免税店落地推进，绿发商业成消费基础设施REIT新军

观点指数 在6月25日观点指数研究院发布的《存量调改成风 | 2025年6月商业地产零售业态发展报告》中，我们发现，免税经济正在全国范围内推广，期内多家市内免税店落地核心一二线城市的重点商场，并与知名商业地产企业合作。REITs市场上，绿发商业REIT正式成为消费基础设施REITs新选手，将于近日发行。

政策方面，以深圳、重庆、成都等为代表的一二线城市近期陆续颁布了消费促进政策。

重庆市发展和改革委员会印发《推动经济社会发展全面绿色转型行动计划（2025—2027年）》，其中指出到2027年，累计培育绿色商场50家、绿色饭店120家。

而成都市发展改革委、市商务局等6部门联合印发了《2025年成都市提振消费专项行动实施方案》。其中关于发展首发经济，实施方案明确，2025年全市落地首店800家，高能级首秀首展首演等首发活动100场，打造首发经济地标载体50个，培育新消费品牌110个。

深圳也计划举办“购在中国2025深圳之夏消费季”，活动时间为6月至8月，涵盖超500场促消费活动，聚焦暑期消费、深港融合消费、国际来深消费等热点，推出“免税之旅·离境退税购物嘉年华”等特色活动。

整体来看，打造方向上重庆聚焦于绿色消费理念落地，而深圳、成都则在首店经济、国际消费上发力，增强消费差异化吸引力。

免税市场上，期内有不少新消息传来。其中包括武汉首家市内免税店开业，广州四企合资设立免税公司（中免+广百+岭南+白云机场），北京试点“即买即退”等，表明当前免税消费正从海南向核心城市扩散。

来源：公开资料，观点指数整理

选址方面，可以发现，市内免税店的选址通常毗邻热门旅行景点或者市中心的核心区域，且往往与以知名商业地产的项目合作。

实际上，去年8月国家五部委正式下发《关于完善市内免税店政策的通知》，明确指出在广州、成都、深圳、天津、武汉、西安、长沙和福州等8个城市各设立1家市内免税店。于此，今年不少市内免税店接连落地。

观点指数认为，市内免税店在全国一二线城市的快速布局，是国家层面扩大内需、吸引海外消费回流、提升入境旅游吸引力的重要战略举措，有望为消费市场注入新活力。

大宗交易方面，报道指王健林再卖48座万达广场，既包含一线及强二线城市的核心商业资产，也涵盖了部分低能级城市的项目。

而收购主体分别为太盟珠海、高和丰德、腾讯控股、京东潘达、阳光人寿保险，直接或通过其各自关联方共同设立合营企业，并通过合营企业收购大连万达直接或间接持有的48家目标公司的100%股权。

观点指数认为，上述案例，反映了开发商现金流承压的背景下，专业资本机构成存量商业接盘主力的显著趋势仍在延续。

REITs市场上，5月30日，又一只消费基础设施REITs获批。中金中国绿发商业REIT正式获证监会注册批复，标的资产为济南领秀城贵和购物中心。

该REIT由鲁能商管公司作为运营方，其母公司中国绿发集团为最终控股股东。鲁能商管方面表示，未来公司将平稳有序落地扩募项目，逐步实现重资产投资向轻资产运营的转变，盘活公司整体商业资产。

而基金管理人中金基金在REITs领域经验较为丰富，截至2025年3月末累计发行产品覆盖仓储物流、保障性住房等八大资产类型。

上述REIT基金代码为180606，基金份额总额为5亿份，6月9日完成询价，确定基金的份额发售价格为3.160元/份。

其他REITs的申报进度方面，两支正处于申报阶段的华夏凯德商业资产REIT、中金唯品会奥特莱斯REIT均显示已反馈。

已上市REITs方面，华夏首创奥莱REIT完成运营管理机构重组合并，聚焦消费基础设施，济南和武汉项目出租率和租金收缴率均表现优异，变更管理模式预计对运营和投资者的利益无不利影响。

此外，该REIT还更新了招募说明书，2025年第一季度，该基金收入7219.77万元，净利润2201.21万元，经营活动产生的现金流量净额为1536.47万元，年化现金流分派率为4.19%。

从运营模式上看，与购物中心或百货不同，奥莱一般采用联营模式。在该模式下，奥莱运营商与商户共享经营收益，商户的经营业绩直接关系到奥莱运营商的收入。

在此前提下，奥莱运营方需要对项目运营有足够的主动性。以华夏首创奥莱REIT为例，为了保持项目公司商务条件谈判和汰换品牌的主动性，底层资产济南及武汉首创奥莱项目合同期限以2年期为主。

本文节选自《存量调改成风 | 2025年6月商业地产零售业态发展报告》
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