观点指数周报：“金三”冷清开局 南京加码禁建公寓

观点指数 进入“金三”，南京楼市并未迎来预测中的回暖，主城区楼市再现入市房源空白。受此影响，楼市成交数据也大幅下跌。

网上房地产数据显示，3月6日-3月12日，南京楼市共认购商品住宅1478套，成交884套(不含溧水、高淳和都市圈)，日均认购221套、成交126套，与前一周(认购2130套、成交1148套)相比，认购量下跌近3成，成交量下跌超2成。

清冷的楼市中，南京政策再度收紧。3月10日，南京市规划局出台《关于加强商业办公等住宅类建筑项目管理的通知》新规，明确要求商业办公等非住宅类建筑，不能按住宅套型设计，并且新规自发布之日起施行。

据了解，此前在上海就开始了一轮对于公寓式的住宅产品的整治。2017年1月7日晚间，上海市房地产交易中心官网“网上房地产”发生重大变化，上海“办公”性质的一手房中，有大量项目“暂停销售”。

这意味着，除非出让条件有特殊要求，南京未来将不会再有公寓式住宅规划，而南京楼市此次政策的加码，或将引发一轮公寓式住宅的抢购潮。

市场观察

3月6日-3月12日，南京主城区并无楼盘加推入市，唯一加推的楼盘为位于都市圈的远洋心里，但相比主城区加推的楼盘，远洋心里当日售罄。

市场消息显示，3月12日，远洋心里加推2#-1号楼，共计132套房源，面积88、99平方米，整体均价13500-14000元/平方米。优惠方面，给出了办卡和贵宾两重优惠，各自为1个点折扣，不到8点，该批房源全部卖出。 

商业地产

3月6日-3月12日，网上房地产数据显示，南京商业地产销售市场共成交面积22383.1平方米，环比下跌12%；其中办公类产品成交14259.2平方米，环比小幅上涨3%；商铺类产品成交面积8123.9平方米，环比下跌29.9%。（此前一周商业地产总成交面积25430.89平方米，其中办公类产品成交13846.94平方米；商铺类产品成交面积11583.95平方米）

3月6日至3月12日的统计周期内，办公和商铺类产品成交量的波动幅度都很大，办公类产品在本周最后一天成交大幅上涨，商铺成交整体呈下降趋势。商办成交量与前一周相比，均有所下降。

从板块来看，江宁逆袭，成为了办公类产品成交量最多的版块，江北次之；江宁板块主要来自区域内的金轮星光名座和中冶天城等项目的成交。

江北板块的办公产品成交量主要来自位于六合的兴地美利广场。此外，城南的雨花客厅、万象都荟，城北的玄武常发广场等项目也均由办公类产品成交。

商铺成交方面，江北和江宁依旧位列前茅，城南板块紧随其后。其中，江北的成交项目非常多，冠城大通蓝郡、东骏华府、兴地美利广场、明发财富中心、保利西江月、东方万汇城、融创臻园等，因此江北上周位列商铺类项目成交板块第一。

江宁板块中，托乐嘉乐尚天地、东郊小镇和中锐星湖名邸成交量最大。另外，城南的雨花客厅、恒大华府、证大喜玛拉雅，河西的华新城、金马郦城等项目在商铺方面也有成交。

相关统计机构数据显示，2017年2月南京销售型办公和商铺成交面积共计128686.19平方米（含高淳、溧水都市圈），其中办公类产品成交面积86327.74平方米，商铺类产品成交面积42358.45平方米有趣的是在商铺方面，高淳、溧水的成交面积远远超过河西及江北。

土地市场

3月6日-3月12日，南京市场暂无土地挂牌和出让。

宏观政策

3月10日，南京市规划局出台的《关于加强商业办公等住宅类建筑项目管理的通知》新规，明确要求商业办公等非住宅类建筑，不能按住宅套型设计，新规自发布之日起施行，之前尚未取得建设工程规划许可证的商业办公等非住宅类建筑，均按照该通知要求执行。

据观点新媒体查阅获悉，新规要求商业办公类非住宅类建筑（不包括酒店、公寓和宿舍等具有居住功能的建筑）不得按单元式或住宅套型设计，一般应采取公共走廊、公共卫生间式布局，除食堂外不得设置厨房，开水间或者饮水供应点、卫生间应当集中设置。

其中办公、工业、科技研发等建筑如确需设置带独立卫生间的套间，其每一分隔单元的套内建筑面积应不小于150平方米，此类套间面积不得超过本层建筑面积的20%，且不得分割销售；不得利用层高进行潜伏设计。

商业办公类非住宅类建筑，其室内建筑功能除土地出让合同约定可配建酒店式公寓外，其余一律不得标注酒店式公寓功能。

此外，房地产开发企业在销售商业办公等非住宅类建筑前应向购房人明示房屋的规划用途、土地使用年限、契税、物业服务费、水电费以及配套建设指标等情况，告知购房人应严格按照规划用途经营使用，不得擅自改变用途、不得利用层高加建隔层，并在认购书和购房合同中与购房人明确约定。对规划核实后擅自在内部分加层、增加建筑面积等违法建设行为一经举报查实，各职能部门需按照相关规定严肃查处。

据了解，此前在上海就开始了一轮对于公寓式的住宅产品的整治。2017年1月7日晚间，上海市房地产交易中心官网“网上房地产”发生重大变化，上海“办公”性质的一手房中，有大量项目“暂停销售”。这些暂停销售的项目，全部是办公性质的公寓——公寓式办公楼，也就是俗称的“商住”。

相关的统计显示，上海共有128个项目被暂停销售（不含金山区），其中嘉定、松江、青浦和浦东新区分别为30、17、16和15个，这些项目包括浦东的融创精彩天地、青浦万达茂、徐汇的中环国际广场和龙湖北城天街。

据媒体此前的报道，上海已于2016年12月22日开始暂停公寓式办公楼的规土管理各项审批事项的审批。此前，上海市规划和国土资源局召开研究加强“类住宅”管理有关工作部署会议，明确表态对类住宅加强管控，并督促各区对类住宅的供应量、销售量、存量等基本情况进行摸底、排查。