观点指数2月报 | 深圳TOP10:深铁上位万科大跌 楼市成交遇冷

观点数据研究中心

2017-03-10 10:19

  • 2月份备案成交金额前十的企业中,除了深圳地铁集团、深业集团,其余企业包括年销冠万科在内的成交金额均为个位数。

    观点指数 2月份深圳楼市处仍于调整期,政府方面对备案项目的审批趋于谨慎,导致新房住宅供应停滞,成交量继续探底。

    据深圳规土委披露的备案数据,2月全市一二手住宅成交量合计3044套,环比减少30.8%。其中,一手住宅出现零供应的现象,单月仅成交804套,成交面积8.2万平方米,环比分别减少51.3%、53.0%,成交量接近2008年历史同期最低位水平;均价5.48万元/平方米,基本与前期持平。

    一方面是开发商入市积极性不高,另一方面则是持续调控提高了购房者的敏感性,楼市整体成交水平都难言理想。从开发商的角度看,2月份备案成交金额前十的企业中,除了深圳地铁集团、深业集团,其余企业包括年销冠万科在内的成交金额均为个位数。

    尽管备案成交低迷,但市场分析指,市场热度在节后一直处于回升状态,2月下旬开发商推盘力度明显加大,新房实际成交量转好。考虑到备案的滞后性,此后的一手住宅备案也成交将逐渐恢复。

    近期土地市场热度同样说明开发商对深圳的价值认同,包括华侨城、奥园、时代等企业都加强了拿地投资,其中华侨城以59.8亿元高价竞得龙华商业地块,刷新商业性质用地单价至3.73万元/平方米。

    深铁夺冠 万科跌出前五

    在供应持续停滞的情况下,2月份开发商的销售情况较上个月并未有太大改善。观点指数统计,期内销售金额前十的企业总计成交86.2亿元,环比增加8.16%;其中前两名深圳地铁、深业集团占比多达六成,集中度较上月进一步增加。

    深圳地铁凭借锦荟PARK、HBC汇隆中心、前海时代、塘朗城等多个在售楼盘的优势,以25.8亿元夺得2月开发商销冠;而塘朗城的合作开发商深业集团也借此登上销售排行榜第二名,单月销售25.7亿元。

    佳兆业城市广场作为龙岗华为科技城的重要项目,自去年重新走上正轨以来一直保持较为平稳的销售情况,2月也以4.32亿元位居全市单盘第二。受此拉动,佳兆业期内成交金额5.8亿元,仅次于深铁、深业两家国企。

    鸿荣源同样凭借壹城中心、壹方中心的支撑,单月销售5.5亿元排名第四;相比之下,招商蛇口在售资源仅有海上世界双玺,但高价策略仍使其排名第五。据了解,海上世界双玺项目月成交不足10套,均价高达13万元/平方米,单月成交额4.6亿元。

    万科单月仅录得成交金额4.3亿元,环比减少32.81%,主要成交项目是深南道68号、万科云城、万科麓城,排名较1月份下降一级。考虑到备案成交的滞后性,这或许并非万科的实际成交额。

    据观点指数了解,万科董秘近期在电话会议上透露,2月份深圳公司销售额约为85亿元,单价4.5万元/平方米,带动公司总售价上升。数据显示,期内万科实现销售金额385.1亿元。

    第七至十名开发商分别为华盛置业、合正地产、华润、向南枫叶投资,成交金额均不足4亿元。其中合正地产旗下的合正丹郡,是全市唯一单月成交过百套的项目,但均价较低导致成交仅3.8亿元。

    一手低迷 成交重回2008

    受“因城施策”逐步落实以及春节假期影响,热点一二线城市的楼市均处于较为低迷的状态。据国家统计局披露,1月份15个一二线城市在新建商品住宅方面,有11个城市环比下降、3个城市持平;一线城市仅广州房价环比上涨0.6%,深圳则下跌0.5%。

    据观点指数了解,2016年10月“深八条”至今五个月以来,深圳一手住宅月成交量分别为5585套、4276套、2161套、1652套及804套,呈逐步走低的趋势。

    具体而言,2月份深圳一手住宅成交804套,环比减少51.3%;成交面积8.2万平方米,环比减少53.0%,成交量接近2008年历史同期最低位水平;均价5.48万元/平方米,基本与前期持平。

    深圳中原在报告显示,2月份新房住宅成交套数前十项目共计仅成交514套,环比减少54%,在全市成交套数的比重为64%,占比同样减少4个百分点。各大成交项目中,仅合正丹郡成交达113套,其余项目均低于百套。

    从供应数据上看,深圳一手住宅供应不足或许是导致成交量下滑的重要因素。期内全市新房住宅无项目获批。新增入市方面,全市共有万科臻湾汇、太子道及乐摩都会集中入市,但除了太子道推出21-46平方米住宅,另外两个项目主要推售公寓产品。

    相比于一手住宅的低迷,新房公寓却出现成交火热的迹象。数据显示,2月深圳商务公寓共计成交1197套,环比增加143.3%;商办及其它产品成交188套,环比增加327.3%。受此带动,全市新建商品房成交2189套,环比基本持平。

    深圳规土委数据显示,2月二手住宅成交2240套,环比减少18.46%,同比减少73.63%,成交量仅高于2012年同期水平;均价5.45万元/平方米,环比则基本持平。

    随着市场逐渐消化调控的影响,预计开发商推盘量增加,楼市热度回升仍是大概率事件。自2月下旬以来,全市新盘访客量出现明显增加,市场预计实际成交量也将逐步好转。

    据深圳中原统计,3月份潜在计划入市项目共有10个,其中4成住宅,包括奥园翡翠东湾、安峦公馆、宏发QCC前城、星河荣御等;6成公寓,包括前海金融中心、招商中环、龙光·玖钻、龙光·玖云著等。除此以外,近期多家开发商举行项目前期暖场活动,为入市做准备。

    对于开发商而言,在房地产市场面临诸多不确定因素的情况下,布局核心城市以实现资产保值增值成为重要工作。

    2月15日下午,华侨城以总价59.8亿元竞得深圳龙华商业地块,折合楼面价3.73万元/平方米,并超过前海最高价;2月24日,奥园宣布拟以9.85亿元收购光明新区峰荟花园、峰荟时代科技中心物业开发项目;北京企业首创置业近期也明确表示,计划进入深圳市场。

    审校:刘满桃

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