正荣黄仙枝与中城刘爱明 | 观点年度记忆之领袖篇

观点地产网

2017-03-05 00:49

  • 2017观点年度论坛即将到来之际,我们将重温过去一年曾经近距离接触和深度交流的一批中国房地产企业家,他们的思考、他们的探索、他们的观点,会对整个行业产生怎样的影响?

    2016年已经过去,无论有收获、有成就,还是有经验、有教训,都成为记忆中的一种财富。

    每一年,中国房地产的起落曲线都不同,但向前发展的趋势无可阻挡。每一年,都有无数人在行业中沉浮,殚精竭虑,或谋一时、或谋全局,有所得、有所失。

    一直以来,我们都想知道中国的房地产企业家如何认知行业、掌控企业,他们会用怎样的视野来诠释自身的行动与思考。

    无论如何,房地产行业需要领袖,领袖的意义在于他们的命运成为诠释时代进程的符号,这是一种财富。

    2017观点年度论坛即将到来之际,我们将重温过去一年曾经近距离接触和深度交流的一批中国房地产企业家,他们的思考、他们的探索、他们的观点,会对整个行业产生怎样的影响?

    当他们的故事放置于中国房地产发展的宏大背景时,我们就拥有了不一样的解读中国房地产的路径与模式。

    这一周,我们从记忆中翻找出以下两位企业家,重新阅读和认知:正荣集团董事总裁黄仙枝,以及中城新产业控股(深圳)有限公司董事长刘爱明。 

    黄仙枝 正荣发力

    忙,是大部分职业经理人的写照。接受观点地产新媒体专访前,正荣集团董事总裁黄仙枝刚刚参加完一个发布会,时间掐得很准,因为这之后,他又要赶去参加一场晚宴。

    一身地产人经典的白衬衫加黑西裤,一副黑边眼镜,坐在采访席上的黄仙枝,笑容可掬。尽管时间并不宽松,但对于各种提问,他始终地保持着耐心,采访在细声慢语中进行着。

    黄仙枝语调温和,但并不影响其讲述的正荣是一家正在冲锋陷阵,渴求加速前进的企业。

    2016年,正荣迈入了发展的第十八个年头,为寻求更广阔的发展空间,正荣选择迁都上海。对于新环境,黄仙枝并不否认,大家都觉得压力很大,都有紧迫感。不过,这股压力很快转变成了动力。

    2016计划超200亿拿地、2018年实现1000亿规模目标、合伙人制度、精英计划、股权投资、加强合作……正荣在加速追赶,并寄望实现超越。

    2014年以来,房地产行业城市之间的分化加剧,房企之间的差距也在不断拉大。“强者恒强,弱者淘汰”发展态势愈加凸显。

    面对行业洗牌,没有谁能掉以轻心,行业的危机感在催促着成长。现在,摆脱地域束缚,全国化扩张已经成为闽系房企的共同目标,上海得天独厚的人才优势、资金优势、资源优势、全国性品牌推广优势等,无不是全国扩张的必要元素。

    “‘走出去’源于企业发展到一定阶段对人才、资金和合作伙伴的升级需求。”前有世茂、旭辉、宝龙、升龙、阳光城,后有融侨、禹洲、中骏、融信等,如今都已迁都上海,或者形成双总部的格局。

    2016年,正荣作出了同样的选择,在黄仙枝眼中,“上海是金融与人才的高地”。

    “正荣就是太稳健了,这次搬到上海确实是逼一逼自己。”黄仙枝坦言,去上海这几个月,比呆在福州两年的感受都多。

    2015年,正荣几乎以翻一番的速度在增长,销售额录得306.3亿元,销售面积235万平方米。突破300亿大关后,正荣成为闽系房企中的佼佼者,不过,站在上海这个国际化大舞台,它需要变得更加“耀眼”。

    “2016年把总部搬到了上海,大家都觉得压力很大,发现发展还有更大空间,大家都有紧迫感。”在黄仙枝看来,正荣还需要加速。

    高速扩张成为了正荣的重要手段,2016年年初开始便频繁出现在全国各地的土地市场。截至目前,正荣已经成功在福州、长沙、苏州、天津、南京、武汉成功斩获十几宗地块,耗资160多亿,战略性进入武汉后,正荣的城市布局提升到了13个。

    这是正荣继2013年超200亿拿地之后展开的第二轮全国扩张,据正荣此前透露,2016年拿地预算不低于200亿,这也意味着,下半年正荣的拿地模式将继续。

    黄仙枝毫不掩饰正荣对规模的看重,“规模对于企业发展还是有帮助的,是非常重要的,如果没有规模,在市场中就没有话语权,所有的成本都会变高。”未来这几年,正荣将目标定在了800-1000亿。

    “实现1000亿肯定是没问题的,只是看速度有多快。”但黄仙枝同时也强调,现在做房地产营销,没必要跟万科、恒大比,就做第二梯队的领军者,同时保留进军第一梯队的机会,“怎么从容怎么来做,也不要为了市场上的名次去做”。

    “强扩张、高周转”一直被视为闽系房企得以快速发展的精髓,黄仙枝对负债率有自己的见解。他颇为认同孙宏斌“不关心负债率,只关心现金流”的观点,“企业要发展负债率就会高,企业如果不发展,当然负债率就低,负债率再高,现金流好,就还是健康的,正荣会把负债控制在适合发展同时又相对安全的底线内。”

    对人才的渴求也成为正荣迁都上海后一个颇为深刻的认识,“人才的水平差距太大了,不是一般的大”。

    “现在的规模效应和人、资本其实都是相关联的,特别是人。”黄仙枝分析称,一个同样的盘,不同的老总管理,有的会赚钱,有的会亏本,正荣现在希望通过团队的精英化,提高整体运营能力,确保效益实现。

    黄仙枝透露,正荣已经推出精英计划,在淘汰一部分人的同时挖掘更多人才,打造属于正荣的精英团队。与此同时,正荣还效仿万科、碧桂园、龙湖等同行,推出了合伙人制度,要求每一个城市公司、每一个项目公司的高层员工对项目要进行跟投。

    正如黄仙枝所言,上海是金融和人才的高地。目前,正荣的住宅地产、商业物业发展都进入了快车道,作为“三驾马车”之一的股权投资如今也找到了生长的土壤,“金融资本更关键还是在人才,我们为什么搬去上海也是这个原因。”

    此外,站在一个全新的发力点,正荣全国性范围内管控半径的缩小也将带来效率的提升。

    问及未来是否会加强合作,黄仙枝直接了当地说:“肯定会。”他透露,最近会有一些合作动作,我们的合作是基于优势互补、共进共赢。

    刘爱明 创业一年

    和刘爱明约访的时间几经确定,最后选在中城新产业周年庆前一日。

    这里是深圳华侨城创意文化园,由旧厂房改造而成的创意产业工作室。刘爱明热衷高科技,中城新产业的办公场所“中城Office”充满了智能化气息,连会议室的玻璃也不例外。

    隔几步却是另一番景象,一座巨大的根雕茶台横在并不宽敞的办公室中间,刘爱明坐在木桩椅子上,手握一杯香茗。传统与现代,似乎这种错位可以让他在产业地产中保持清醒认识。

    2015年6月,刘爱明告别职业经理人生涯,说服了一群人,一起规划并开创中城新产业的未来。

    初创公司往往是新模式的诞生地,新模式甚至比灵活性更重要,“在产业地产的窄门之路上,改革者需要坚持‘产业是目标,地产是结果’的宗旨。”

    时隔一年,刘爱明再次与观点地产新媒体一起畅聊“创业”。将近两个小时内,对话涉及的话题很宽泛,从中城新产业的模式构造,到引入技术转移中心的初衷,再到当前制造业转型存在的种种壁垒。身处其中,既有惊喜也有挑战,而他却用平静的语气谈论起这一切。

    在刘爱明的哲学中,自己从事的创业与马拉松有共同之处,都需要决心、坚持与理性。正如他在微博上所写的:“(创业)就像马拉松,平静的完成,成就是非凡的。”

    在互联网时代,社会已不再满足照搬旧模式、从1跨越到N的进步。相反,探索新道路、从0到1的垂直进步,被逐渐视为积极的商业模式。

    房地产尤其如此,在互联网风潮下,众创空间、工改商住办以及联合办公等形式是几种热门的模式。不过刘爱明指出,这些新模式只是循着互联网特征,把传统物理空间做了改变,对于产业在互联网时代下的转型升级并没有本质驱动。

    在他看来,现在行业普遍关注毕业生、90后创业,实际上中国制造业企业转型带来的需求转变,是另一种“创业”:“对于中国经济来说,制造业转型升级如果不成功,那发展的压力就很大,所以我呼吁要关注‘大叔’创业。”

    产业地产正是中城新产业看好的突破口,刘爱明称之为“窄门之路”。“窄门”取自圣经,意为走的人少,却是天堂之路。他多次强调,几乎没有人为转型企业提供必要服务,自己创业的最大意义便在于填补其中从0到1的空白。

    他解释称,中城新产业的模式区别于传统的产业地产,一是在大大小小的国企、外资、民企中,选择为中小型企业推进转型升级服务;二是强持有、弱销售,产业是目标,地产是结果。

    “看这张图,我现在百分之七八十的精力在忙着这上面的事。”刘爱明向观点地产新媒体展示的是一张中城新产业生态图解,列举了中城·comp@ss(指南针)、国内技术转移中心、国际技术转移中心、市场平台、资金平台、企业服务联盟六大方面服务,服务核心则是制造业企业。

    另一个微妙的变化则是,作为职业经理人转型的企业家,刘爱明对外鲜有强调产业园区的地产属性,取而代之的是宣讲自己所能提供的技术服务。

    这其中既包括龙岗的中科院技术转移中心,与中国卫星定位协会、中科北斗研究院合作成立的“北斗+众创空间”,以及北京科委下属国际技术转移华南分中心落地深圳湾。6月23日,中城新产业宣布在“坪山生命科学园”最新引入深圳大学医学超声关键技术。

    “产业经营与资源整合是关键,可以把中城新产业理解成一个平台,提供转型升级方面的服务。”刘爱明表示,未来公司在产业领域实现资源整合,这将转化成实实在在的生产力。

    不过他强调,经营产业园和商业项目一样,实现资产保值乃至升值是服务的根本出发点,最终物业租金仍是项目的营收来源。

    经过一年的创业,中城新产业已在深圳湾、龙岗大运软件小镇等地落地4个轻资产项目,产业园项目签约数量则增至5个。刘爱明透露,按照计划,2016年公司有大量的项目在推进,接下来有意在宝安落地机器人产业园项目,此外还将逐步进驻北京、上海两大城市。

    对于马拉松跑者而言,最难熬的往往不是最后一段赛程,而是中途,皆因中途已经远离起点,终点又遥不可及。刘爱明常常将创业喻作马拉松,他比谁都清楚,自己的创业公司才刚迈过起点,势必面临中途的考验。

    所以他一直强调,创业需要的不是激情,而是冷静、理智、策略、坚持,其中最重要的是坚持。

    在这场创业马拉松里,心态的平和让刘爱明至今仍保持着探索的欲望。在接受访问时,他自称“越来越有激情”,喜欢并愿意探索产业,“过去做了20多年房地产,现在换个角度看世界,会发现它很精彩。”

    撰文:徐耀辉

    审校:劳蓉蓉

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