海亮地产周迪永与力高黄若青 | 观点年度记忆之领袖篇

观点地产网

2017-02-18 23:38

  • 2017观点年度论坛即将到来之际,我们将重温过去一年曾经近距离接触和深度交流的一批中国房地产企业家,他们的思考、他们的探索、他们的观点,会对整个行业产生怎样的影响?

    2016年已经过去,无论有收获、有成就,还是有经验、有教训,都成为记忆中的一种财富。

    每一年,中国房地产的起落曲线都不同,但向前发展的趋势无可阻挡。每一年,都有无数人在行业中沉浮,殚精竭虑,或谋一时、或谋全局,有所得、有所失。

    一直以来,我们都想知道中国的房地产企业家如何认知行业、掌控企业,他们会用怎样的视野来诠释自身的行动与思考。

    无论如何,房地产行业需要领袖,领袖的意义在于他们的命运成为诠释时代进程的符号,这是一种财富。

    2017观点年度论坛即将到来之际,我们将重温过去一年曾经近距离接触和深度交流的一批中国房地产企业家,他们的思考、他们的探索、他们的观点,会对整个行业产生怎样的影响?

    当他们的故事放置于中国房地产发展的宏大背景时,我们就拥有了不一样的解读中国房地产的路径与模式。

    这一周,我们从记忆中翻找出以下两位企业家,重新阅读和认知:海亮地产控股集团有限公司总裁周迪永,以及力高地产集团有限公司总裁黄若青。

    周迪永:海亮方略

    普陀区中江路上那栋蓝白相间的玻璃幕墙办公楼,就是海亮地产总部海亮大厦。从这里往东三四百米便到了上海的一个4A级景区长风公园,如果再径直走,就是华东师大中山北路校区。

    周迪永的办公室在海亮大厦22楼东侧阁楼上,站在这里临窗眺望,可以看到远处被绿色植被包围且泛着粼粼波光的长风公园。更远处,各色高楼鳞次栉比。采访那天,窗外无风,乌云密布,略显闷热。

    他的办公室格局和条理都很清晰。里侧深棕色办公桌背后,是储放文件的柜子,透过玻璃可以看到厚厚几沓文件,和集团领导的几张大合影则在座位正后方,格外显眼。靠门一侧摆着一套黑色沙发,棕色的木质扶手显得质感十足,而茶几的中央则摆放着一盒安吉白茶。

    忙,几乎是周迪永的常态,但这是他喜欢的感觉,忙忙碌碌的状态让他感觉踏实。采访中周迪永的话不算太多,甚至让人觉得有些内敛。这几年很少看到他公开接受专访,我们算是个例外。

    经过连续几年熟悉后,对周迪永的采访早已不是一问一答形式,更像是朋友之间的交流。

    气氛很融洽,几乎是知无不言。一年前,周迪永正是坐在这个位置上给我们描绘了一个“海亮的故事”。因此,对于这次交流会有哪些与往年不同的地方,我们也充满期待。

    过去一年,房地产市场的各式声浪此起彼伏,关于高房价、地王、央企整合、千亿规模的讨论从来没有中断。但细心的人或许会发现,多数房企都在想方设法造势的时候,海亮地产却谨慎地保持沉默。

    这并不是周迪永乐于见到的,但市场非理性背后确实有稍许无奈:“最近拿地不是很多,主要是土地储备压力很大,溢价太高,觉得风险还是很大。”

    新项目的选择利润是第一位的,令周迪永欣慰的是,至少海亮既有项目还是有着不错的表现。不管是利润率还是售价,都有不同幅度的提升:“海亮总部作出架构调整后,对区域也进行了调整。总部引进了一些高管团队,在营销、生产能力上都做得还不错。”

    但是苏州、合肥这些二线城市地王频出,还是给这位年轻总裁出了一道难题:地还拿不拿?拿,意味着需要承担更高的成本风险;不拿,企业发展的持续性无从保证。这是周迪永的焦虑,也是整个房地产行业的共同问题。

    “这个选择是对的!”一年后再回过头来看时,周迪永的言辞中透着一丝自豪,要知道高地价一度让海亮饱受质疑。

    这并不是事后算账的一种侥幸,“从战略的角度来看,主要是进入的时机选得比较好”,周迪永这样认为。事实也确实如此,过去一年,苏州房地产市场已经成为二线城市中的佼佼者,对比2015年上半年房价走势来看,苏州房价今年一步一个台阶,到4月已经翻了一倍。

    “乱市”之中,周迪永似乎格外强调时机,他深知民营企业与国企、央企并不在同一条起跑线上:“要做下去的话,第一要在合适的时机选地,合适的时机可能比地块的位置更重要。第二是要回归产品本身,现在做产品服务确实很重要,做不好的话,客户可以观望、挑剔、选择。”

    在规模上,周迪永不是一个喜欢乘胜追击的人,让他进入战斗状态的因素有很多。如果说前几年还是规模的话,那么,眼下他更为看重的是利润率和其他经营性指标。

    在带领海亮地产行进途中,负债率自始至终都可能是让他发出“刹车”命令的一个关键因素。

    海亮地产的内部导向不是要规模,规模其实只是一个结果,他们看重的还是各方面指标,首先是利润水平,其次是经营性结果,即每年净现金流有多少,偿债能力强不强,库存大不大,积压的产品有多少,资产周转率怎么样。

    “这些数据做好了,规模自然就上去了。只要企业是健康的,150亿跟200亿没有什么区别。”说话声调不高的周迪永,对于这一切显得格外淡定。

    “我们想控制住负债率。”他不止一次提到,不管是区域的调整还是城市布局的不盲目扩张,都可以看得出海亮地产在控负债方面的想法。

    “短时间内可以靠负债撑下去,但是最终漏洞还是要填,负债还不掉就要把股东以前赚的拿出来。”

    这是对于形势和行业的判断,周迪永称,过去房地产还是高收益低风险,但近期来看已经演变为低收益高风险。

    不过,这种局面并不会长久延续下去,目前只是一个调整期,企业所需要做的就是安全度过这个周期,然后择机获取项目。

    当然,过去一年周迪永对于企业经营的思考远远不止于此,家乡诸暨的产业发展现状,让他感同身受,这也更加坚定了他对打造企业核心竞争力的决心。

    美国学者普拉哈拉德及哈默尔很早就提出了这个国内主流经管教育中必然会提及的概念——核心竞争力。周迪永很清楚,以前到处是机会,到处都觉得能赚钱,但到今天这个时刻,竞争非常激烈,经济本身也在下行过程中,所以核心竞争力和优势变得更加重要。

    “相比以前,海亮的投资会更加谨慎,会把更多的钱投入到比如说铜加工的技术创新。在教育方面,会把更多的钱投到硬件改善及教师收入水平提高,把现有产业继续做得更强一点。地产也是这样,我们不会像2013 年以前那样,海亮地产只会在已经进入的区域里面做得更深更细。”

    改变,是企业经营的一种智慧,也是海亮地产的主题。两个小时的访谈很快,不经觉间就已临近正午。在摄影师的要求下,周迪永答应为我们拍摄几张照片,毕竟网络上关于他的影像都太雷同。

    “望着远方!双手交叉在胸前!对!就是这样。”在摄影师的“招呼”下,周迪永终于笑了。他认真地注视着远处,仿佛看到了海亮地产未来的路。

    黄若青:力高发展之道

    七月盛夏的深圳,一场突如其来的阵雨过后,风中仍挟带着闷热的气息。在福田中心区,我们再次见到了黄若青。

    跨过半年节点,对于地产人而言也并非能够全然放松,作为力高地产集团的总裁,黄若青在下半年头一个月同样没有丝毫闲暇。

    48岁的黄若青看起来清瘦而神采奕奕,他却不时感叹自己是“中老年人”,但熟悉他的人都知道,这种表述并不真实。

    他过去十几年和员工一起准点上班,常常事必躬亲,如今每天看报表、抓统筹,夜里还坚持写书法。他的下属甚至透露,经常能从总裁办公室里拿回一份用软笔签字的文件。

    见面刚坐下,黄若青便主动提及媒体及资本市场对力高的看法。让人意外的是,对于外界的疑惑,他一一作出了回应。

    2014年1月30日,力高历经六年时间,终于如愿成为在港交所上市的房地产公司。无论对于创业者还是对企业,都是一件值得铭记的事情。在港交所的成功上市,让力高实现了与国际资本市场的接轨,开启了发展的新纪元。

    不过,上市对于企业而言也是一把双刃剑。资本市场对于企业管理制度、财务制度以及信息公开制度、业绩增长的要求,既是动力也是压力。这倒逼力高加速变革,组织的变革、人才的变革、文化的变革、产品的变革,刚刚开始。

    在上市之初,力高贯彻了谨慎的财务方针,其中IPO披露的净负债与股本比率仅1.1%。2014年、2015年,公司收益分别为35.03亿元、33.78亿元,股东应占溢利3.47亿元、4.01亿元;现金及现金等价物分别为9.52亿元、16.89亿元,净资产负债比率42%、23%。

    对于力高过去两年的经营状况,黄若青解释称,由于营业收入是以结转交易作为标准,公司的收益很大程度来源于上市前的合约销售。尽管如此,他坦言,过去公司主要以已开发项目获取的效益作为后续土地储备的资金,所以造成规模发展较慢。

    “这些因素导致外界认为力高轻规模而重盈利,其实并非如此。”提起诸如此类的刻板印象,黄若青淡淡一笑,表示对于公司而言,规模与效益并不矛盾,扩大经营也是接下来的必然方向,“企业没有规模,就意味着没有抗风险能力。”

    相比于一味扩张,在黄若青看来,以资金运营为中心的有质量的高周转、高增长,才是力高最优先的选择。

    他直言,过去两年对公司原有制度和文化进行变革,在不割裂公司过去与现在关系的基础上探索新的商业模式。最终,这种探索集中表现为对产品线结构、投资布局结构以及债务结构的调整。

    布局结构方面,力高的投资策略由“择优深耕二线,重点拓展一线”,深化为“大力拓展一线城市,深耕已进入的强二线城市”,并将布局收窄至深圳、广州、上海、合肥、南昌、济南、天津等具高增长潜力的城市。

    债务结构方面,黄若青介绍,力高除了银行融资、美元债券发行、境外银团贷款等传统渠道,已经陆续尝试了商业票据业务、特定收益转让业务,并与包括民生银行、汇联金融、平安信托等金融机构探讨更稳定、深入合作的可能。

    “力高平均借贷成本已经由2015年的9.6%下降至8.6%左右,后面还会持续下降,这得益于多元化的融资渠道。”他透露,随着客户阶段性应收款项的金额逐渐加大,公司也在探讨将购房尾款打包进行证券化的可行性。

    不过,黄若青认为,依靠资本市场这种短期的输血促使企业的蛋糕迅速做大,从长远角度讲,融资仅是手段而非企业的终极目的。

    按照黄若青的企业哲学,抗风险能力在经营过程中要放在优先考虑的位置,这样才具备可持续发展的基础。正如他在专访中所提及:“做企业第一要素不是某阶段运营得好不好,而是活着,这很重要。”

    这隐含了另一层逻辑:中国作为第二大经济体已面临增长放缓压力,企业或许会碰到更多不可期的挑战。在经济好的时候,企业家赚钱往往是行情所使然;只有在经济不好时,才能发现企业的优秀特质。

    对于力高而言,现阶段面临的挑战还在于土地获取方式。一二线城市土地招拍挂市场异常火热,竞争激烈以致地王频出。在黄若青看来,这种拿地方式显然不适合力高,公司的扩张一定是以“与自身发展相匹配的方式”获取更多土地。

    通过城市更新介入土地市场是其中一种方式。观点地产新媒体不完全统计,自2015年以来,力高先后在济南、深圳、烟台等城市获取城市更新项目,单个规划用地面积最大58.33万平方米。同年底,公司已交付物业平均收购成本917元/平方米,仅占平均售价比例13.4%。

    另一种方式是深化与区域性大型国企合作,力高这种合作主要集中于南昌区域,合作对象包括南昌工业控股集团、南昌国资产业经营集团、江西省核工业地质局等,项目则涉及南昌·君御都、南昌·澜湖国际等。

    民企和国企合作往往意味着两种价值观的碰撞,但富于冒险精神的黄若青认为这值得一试。他透露,在合作之初双方的确在项目开发模式上存在不同意见,为此力高给国企伙伴做了大量工作,强调民企在绩效考核、资金使用率等方面的优势,最后终于达成了共识。

    这种合作让力高获益匪浅,黄若青表示,国企在土地资源、区域影响力方面的优势,公司通过输出专业的房地产经验和高效开发运营能力,输出品牌知名度及美誉度。而且合作项目都以“力高”品牌开发,公司可以收取一定的综合管理费。

    随着对话深入,黄若青一改之前的稳重,语气开始变得轻松。

    在黄若青给力高描绘的蓝图中,包括存量商业物业REITs试水、物业费用资产证券化以及文化旅游、酒店都是未来探索方向,但即便业务再多样化,他强调公司不会放弃在地产行业的管理积累,且始终以住宅开发为最重要支柱。

    这就像是设计一个建筑物,无论是小高层、高层还是超高层,设计师必须现在模型中寻找结果最重要点,也就是需要承重柱的地方。黄若青出身于建筑设计,如今设计企业架构模型,他认为到住宅才是那根承重柱。

    “力高还将努力输出自己的管理经验和投资策略,以期在一片红海当中开创出新的蓝海。”黄若青透露,除了国内房地产市场,力高也开始关注欧洲、澳洲等海外房地产市场,并且以住宅项目为主。

    撰文:徐耀辉

    审校:劳蓉蓉

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