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杨浦最贵价 阳光城半年沉寂后20亿上海抢地

来源: [ 观点地产网 ]      时间: 14-11-27 02:21

不管是拿地节奏变化还是收缩区域开发,阳光城近一年的表现显示出,其财务结构及发展策略正在发生变化。

  观点地产网 上海土拍市场于11月26日再度上演一出抢地大戏,包括招商、保利置业、金地等11家房企现身土拍会参与竞拍。

  竞拍地块为上海杨浦区平凉社区03F5-01(平凉街道47街坊)地块,在314次竞拍后,由阳光城旗下上海富利腾房地产开发有限公司以21.08亿的总价竞得,成交楼板价为41078元/平方米,溢价率达61.41%,刷新了上海杨浦区土地最贵单价纪录。

  值得注意的是,自今年初在杭州丁桥竞得一幅宅地,此次是阳光城久违土地市场后的再度出手。有市场人士指出与2013年相比,阳光城今年拿地速度放缓。

  不过,争对目前是否在土地策略上有所调整,阳光城董秘廖剑锋称,今年拿地变缓,并不能算是调整,而是节奏上的把握。

  因此,有市场人士指出,在拿地之外,阳光城今年通过定增融资调整财务结构、收缩区域开发等多项动作,表明阳光城的发展策略已然开始转变。

  杨浦最贵价地块

  出让文件显示,此次竞拍的杨浦区平凉社区03F5-01(平凉街道47街坊)地块,总出让面积20527平方米,容积率2.5,起始总价13.06亿元,起始楼板价为25449元/平方米。

  地块属于内环东外滩板块,紧邻杨浦区兰州路河,东至兰州路,南至福宁路,西至齐齐哈尔路,北至丹阳路。规划为普通商品房用地。

  出让文件要求,地块建筑限高80米,需配建5%建筑面积的保障性住房,装配式建筑实施比例100%,预制装配率不低于25%。

  同时,要求自《出让合同》签订之日起5个工作日内支付12亿元的土地出让款,15个工作日内一次性付清土地价款余额。

  尽管限制条件不少,该幅地块还是吸引了包括首创、城建置业、保利置业、招商、大名城、嘉华、招商地产、华润、金地等11家企业参与现场竞买。

  经过激烈的314轮交锋,首创和阳光城在最后阶段胶着举牌,竞拍开始2个多小时后,阳光城旗下子公司上海富利腾房地产开发有限公司以21.08亿元竞得该幅地块。

  成交楼板价达41078元/平方米,溢价率61.41%,刷新上海杨浦区土地最贵单价纪录。

  业内人士分析,该地块属于市中心核心区域,周边配套较为完善,项目未来定位应属高端居住社区,总体价格还算合理。

  阳光城董秘廖剑锋也表示,虽然地价刷新杨浦区成交记录,但觉得60%多的溢价比较合理。“基于两到三年的开发周期来看,价格还是相对合理的。”

  对项目规划,廖剑锋透露,“未来的规划是做精品,周边都是万科、保利这些大开发商的项目,我们肯定要把它打造成精品,这样才有办法跟周边的竞品进行竞争。”

  据了解,该地块周边的在售房源销售均价在5万元/平方米上下,如翡丽云邸在售房源均价6.3-6.5万元/平方米;保利香槟花园在售房源毛坯交付均价48000元/平方米。

  阳光城发展策略转变

  据了解,此次出手是阳光城进入上海市场后第一次在城市内环拿地。

  “阳光城在上海已经有7个项目,加上这个是8个项目,之前的7个项目都是在上海外围,这个是市中心的产品,对我们来说也是很重要的项目。”廖剑锋指出,将会把该项目打造成为阳光城的典范和代表作。

  事实上,不管是拿地节奏变化还是收缩区域开发,阳光城近一年的表现显示出,其财务结构及发展策略正在发生变化。

  历史资料显示,2013年前9个月,阳光城多次出手,涉及太原、福州、石狮、长乐、上海等地,累计拿地面积115.75万平方米,计容建面208万平方米。

  2013年11月,阳光城一日内分别在上海、福州、苏州三城拿地,竞拍合计使用资金68.45亿元。

  中信建设在一份研报中指,阳光城当前储备项目资源超过1000亿元,能够维持公司未来2-3年发展需要。

  而进入2014年后,阳光城的拿地频率明显降了下来,在此次上海摘地之前,仅在年初竞得杭州丁桥一幅宅地。

  市场分析指,2013年的快速扩张造成阳光城杠杆水平处于较高位置,直到2014年第三季度,其净负债率仍然持续高企,且货币现金对短期借款总额的覆盖水平未有降低。

  上述市场人士也表示,今年较为审慎的土地投资策略,令阳光城的债务还款节奏出现缓和。

  事实上,阳光城于11月4日晚间公告,成功非公开发行2.28亿股,发行价格11.38元/股,募集资金26亿元。这也是阳光城上市12年来首次面向资本市场的直接融资。

  廖剑锋称,上述融资让阳光城负债率下降至少6个点,净资产规模扩大80%,“整体报表结构、财务结构、现金流结构都随着这次定增有所优化。”

  在财务结构上有所调整外,阳光城在区域开发方面也在进行调整。

  “这两年在西安、太原、兰州都没有再继续拿地,对西北这片的再投入基本停止。只有在聚焦的区域要么去补货,要么去增加土地储备,要么根据竞争的需要和公司发展的需要,调整地段上的一些布局。”廖剑锋称,阳光城还是坚持不断区域聚焦,深耕已有发展地区的区域发展策略。

发稿:鲁鹏审校:刘满桃

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