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印象城变万象城 一个商业地产项目背后的变迁

来源: [ 观点地产网 ]      时间: 14-11-20 02:26

之所以拆除重建,皆因印象城规划不合理,且与万象城的定位不相符。

  观点地产网 11月18日,据郑州本地媒体报道,于2009年9月份建成开业的购物中心项目印象城,已于近日开始集中拆迁。资料显示,该项目已于2011年被华润置地收购,并于2012年初更名为郑州华彩城购物中心,项目将作为郑州华润万象城二期进行重新设计与规划。

  据悉,郑州印象城购物中心于2009年9月开业,坐落于郑州核心商业区--二七商圈内,位于西太康路和民主路交叉口,总建筑面积约72000平方米,彼时号称是郑州首家真正意义上的国际性大型购物中心,由深国投商用置业有限公司旗下的郑州深国投商用置业有限公司运营管理。

  而在收购该项目前,华润置地于二七商圈早已布局了万象城一期。项目坐落于铭功路以东、西太康路以南、民主路以西、自由路以北,净地面积约140亩,规划建筑面积约80万平方米。据悉,项目目前已经招商完毕,处于营业状态。

  原本是一个简单的项目拆建,却因为其恰好折射了深国投近年来的成长和变更,遂成为研究这家深圳走出的商业地产开发商的样本。

  从深国投到华润

  作为配合沃尔玛在中国的发展专门设立的一家商业地产开发公司,深国投商置自2003年成立以来多次易主,并曾经一度成为华润置地的“兄弟公司”。

  2005年7月,深国投商置与美国摩根士丹利房产基金、西蒙地产合作,先后开发以“印象城”命名的5个商业地产项目,包括常熟印象城、苏州印象城、杭州印象城、郑州印象城和合肥印象城,并通过各方合资建立的深圳格瑞企业管理咨询有限公司向购物中心提供经营和管理服务,深国投在项目中占35%的股份,摩根士丹利与西蒙各占32.5%的股份。

  2010年2月23日,深国投商置宣布收购西蒙集团五个购物中心,以及格瑞管理公司的股权,同时,香港上市公司华润创业公告称,以1.8亿元收购合肥深国投商用置业。深国投商置借此完成收购全部西蒙及摩根士丹利持有的五个购物中心项目及格瑞管理公司的股权。

  2006年10月份,华润集团通过股权转让和单方增资,以17.4亿元最终持股深国投51%股权,从而成为其控股股东。2008年,华润终于着手对深国投的金融类资产和地产、实业投资等资产实施分类整合。深国投在华润集团的主导下逐步剥离非金融业务,成为华润集团主要的金融平台。

  作为深国投旗下重要的商业地产资产,深国投商置已经整合成为华润地产系的成员。2009年1月,深国投更名为“华润深国投信托有限公司”,而深国投商置则暂时剥离至华润投资公司旗下。

  郑州印象城即在这种背景下,作为资产整合的一部分被华润集团划入华润置地。2011年8月19日,华润置地对外宣布,以总价70.03亿的价格收购母公司华润集团四个项目。郑州印象城项目赫然在列,其他三个项目则为南京悦府项目、常州国际社区项目以及无锡悦府项目。

  从印象城到万象城

  虽然项目的股权方发生了更替,但作为一个2009年才建成开业的项目,不到5年的时间就要推翻重建,也引起了市场各方的关注。

  郑州媒体及市场人士向观点地产新媒体透露,之所以拆除重建,皆因印象城规划不合理,且与万象城的定位不相符。

  据了解,印象城定位于时尚、潮流的中高端家庭型区域型购物中心,总建筑面积7万至15万平方米,且因深国投以配合沃尔玛的中国发展起家,已经开业的几家印象城均以沃尔玛为主力店。该系列筹备于2006年,最初由美国西蒙集团、摩根士丹利与深国投商置共同出资建立的格瑞管理公司投资及运营。

  除却上述外资地产和基金集团,深国投还曾与新加坡淡马锡旗下的嘉德置地,即现在的凯德集团,有过资产置换和商业物业方面的合作。彼时双方共投资了33个以沃尔玛为主力租户的购物中心项目。

  在一系列的合作过程中,深国投的长项就是拥有沃尔玛商业资源,可以廉价地在中国二、三、四线城市拿到土地,然后依靠外资资本进行开发经营,但在整个利益链中,深国投并不掌握核心资源,开发资本和后期管理都在外资手里。

  因此虽然深国投商置曾经一度掌握了大量商业地产物业,但因其最初更多关注的是购物中心的建设环节,而只能称作商业地产开发商,却并非商业地产运营商。直到华润集团入股后,

  深国投商置提出开始转型为商业地产开发及商业地产管理公司。

  彼时还是深国投商置总经理的丁力业曾介绍称:“在华润系统内,我们已经明确了纯粹的商业地产业务方向,我们的定位与华润万象城、华润万家形成高端、中端和大众化的互补性产品系列。”

  从丁力业的言辞中不难看出,印象城相比于万象城,定位偏向中端。而作为郑州最核心商圈的大型商业项目,华润置地从万象城的规划和发展角度出发,将项目拆除也具备了合理性。

发稿:王静审校:刘满桃

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