瑞安业绩会:不再做动拆迁 出售资产加速周转
时间: 2014-08-28 03:13:04    来源: [ 观点地产网 ]

公司一些非核心资产还是会继续去销售,包括商业或者是办公楼,都可以出售,希望可以加快资产的运转。

  观点地产网 退出公司管理后,今年年初瑞安房地产主席罗康瑞直言不满公司表现,复又重出江湖担任主席之职。

  在8月27日举办的瑞房中期业绩会上,罗康瑞首次披露了复出后瑞房发展的进度。

  “过去半年,瑞安房地产有很多调整以及改革,未来我们也要确保这些改革是可以落实的。”罗康瑞称,将公司的管理构架调整为以项目为主,同时在业务的模式方面,不再直接参与动拆迁。

  据悉,在复出之初,罗康瑞表示,公司的调整策略为,“总公司负责支持、给予方向及管理,执行就由项目委员会负责,加强项目自主权”,即让各个独立小组可以因应项目进度,及市场情况调整策略。

  “另外会跟当地政府联手,希望可以担当一级开发商的角色,也会直接参与建设工作。”

  罗康瑞解释,现在政府希望的是维稳、和谐,导致强迁的力度减缓。动迁方面的拖延,对集团资金运作有很大的压力。所以才下决定不再直接去做动拆迁工作。

  他透露,以后由政府自己去做这个工作,动迁完之后再给土地,土地款等动迁之后再支付。

  而在项目方面,则会进行适当挑选,目标是加快资产的运转。罗康瑞坦承,资产运转不佳是瑞房过去很大的致命伤,“希望通过做出这样的调整,加快业务周转。”

  不过上述调整短期内还未见成效。数据显示,上半年公司营业额达52.36亿元,较2013年同期的36.23亿元,上升45%。

  而截至6月30日止,公司合约销售总额同比下跌56%,至28.19亿元。已售及预售总建筑面积为13.14万平方米,下跌45%。同时净利出现下滑,因期内集团物业销售毛利已下降至7%。

  事实上,罗康瑞对此番调整预定的周期为十八个月,他希望能在这个周期内将调整过后的公司重新引回正轨。

  瑞房还不得不面对的问题有,随着上海多个地块拆迁完成,公司预期在2015年下半年起将有较强的住宅物业销售表现。

  在此之前,公司则可能面临较大的资金压力,这也与之前提出的加快资金周转不符。

  对此罗康瑞表示,公司一些非核心资产还是会继续去销售,包括商业或者是办公楼,都可以出售,希望可以加快资产的运转。

  执行董事及董事总经理黄勤道补充称,出售资产方面,去年卖了60亿,今年的目标是50亿,相信可以超标。

  事实上,8月27日,瑞房就发公告宣布,将以9.65亿元出售位于上海闵行区虹桥商业核心区的虹桥天地酒店项目,同时还将出售妙园股份。

  在财务方面压力方面,董事总经理兼财务总裁尹焰强指,瑞房现在手上的现金很够,上半年的销量也很好,现金流是足够的,财务压力不是很大。

  他特别强调,“明年到期的债券大部分已经安排好了。”

  据瑞房披露数据,2014年第二季度,瑞房交换及收购的优先票据总额为7.93亿美元,已转为于2018年及2020年到期的新票据;并发行了金额为5.5亿美元于2019年到期的新优先票据。

  以下是瑞安房地产有限公司2014年中期业绩会现场问答实录:

  现场提问:罗先生今年一月重任主席后,已经做了不少工作,在接下来还会有什么改革?过去几个月,看到瑞房在重建上有什么方面需要改善?未来行政总裁的安排是怎样的?

  罗康瑞:过去半年,瑞安房地产有很多调整以及改革,未来我们也要确保这些改革是可以落实的。

  比如将公司的管理构架调整为以项目为主。之前有三个项目表现不理想,也将那几个项目的总监进行了调换,9月1日起由新人去主持。有一些项目在决策方面是有欠缺。我们有两个来自上海的年轻同事,一个负责重庆,一个负责大连,希望不久就可以看到业绩改善。

  以上是落实管理架构,在业务的模式方面,瑞房将不再直接参与动拆迁。不过我们的整体规划模式仍然还是很受欢迎,在接下来不会太长时间内,应该会有一些项目落实。另外会跟当地政府联手,希望可以担当一级开发商的角色。瑞安房地产也会直接参与建设工作。

  项目方面会进行适当挑选,目标是加快资产的运转。资产运转不佳是我们过去很大的致命伤。希望通过做出这样的调整,加快业务周转。

  短期内要做出这样的调整以及改革,希望是落实之后,能由公司内部去物色适合的人选,将来担任总裁职位。

  现场提问:刚才提到对下半年很有信心,在业务方面是否已经准备好?利率方面是不是可以有改善呢?

  罗康瑞:下半年市场成交量应该会提高,但是楼价还是有压力。市场有很多库存,一些开发商内部都会鼓励大力推盘,瑞房也会根据市场可以承受的价格来做。这对于毛利率肯定会有一些影响。不过这是周期性的业务,没有办法的,一定要接受这个现实。

  大陆的房地产行业,其实周期很短,基本上三年就是一个周期。今年这个年头市场有所放慢,可能几个月就会调整也都不一定,我长远仍然是看好的。

  现场提问:瑞房以后不再参与动拆迁方面的工作,是什么原因?是不是跟大陆的政治环境或者其他因素有关?以后交给谁去做?

  罗康瑞:动拆迁以前容易很多,政府下了决定之后,市民都是很配合的。但是现在政府希望的是维稳、和谐,导致强迁的力度减缓。大多数时候都是最初90%很快动迁完成,但最后几户会拖很长时间。这样拖延,对资金运作有很大的压力。所以才下决定不会直接去做动拆迁工作。

  以后由政府自己去做这个工作,动迁完之后再给土地,土地款等动迁之后再支付。

  现场提问:瑞房之前有处置一些低效资产,包括最近的杭州西湖天地项目,后期是否会有类似动作?今年销售率下降,管理层也表示到2016年才会好起来,这期间的财务压力如何处理呢?

  罗康瑞:公司这些非核心资产还是会继续去销售,包括商业或者是办公楼,都可以出售,希望可以加快资产的运转。现在瑞安房地产的土地储备一半是住宅,一半是商业,好几百万平方米的商业地产,没有可能由中国新天地一家吃完。

  黄勤道:中国新天地是瑞安房地产在商业地产的旗舰公司,也希望打造成中国最优质的一个商业房地产公司。刚开始的时候以上海或者是其他比较重要的二线城市为主,一些非核心的资产也会代表瑞安房地产卖出去。

  在这方面,去年卖了60亿,今年的目标是50亿,相信可以超标。我们也希望每年可以销售几十个亿商业地产,随着对外销售,也希望有一些优质资产可以放进中国新天地。

  尹焰强:财务方面,瑞房现在手上的现金很够,上半年的销量也很好,现金流是足够的,财务压力不是很大。可以说其实今年的压力是过去几年来最少的,而且明年到期的债券大部分已经安排好了。

  现场提问:太平桥及瑞虹新城的地块尚有未完成部分,不再做动拆迁的话,这部分是否会继续完成?

  罗康瑞:太平桥以及瑞虹新城是瑞房90年代签的开发合作合约,我们在工作上一定有始有终,不过后期新的项目不会参与动迁。上述两个项目剩下的部分,有一些地块,相关区政府已经跟我们在商讨,还有一些他们已经在做动迁。

  希望能尽快将太平洋以及瑞虹两个大地块做完,但是动迁仍然会进行,这些旧项目我们会承担责任。

  资金的投资现在计算不清楚,因为现在市场正在调整,但是在太平桥那里,有一些地块是正在动迁,进展也很顺利,瑞虹的1号、7号地块都已经动迁到94%,现在进展良好。

  未动迁完的部分,我们跟区政府商讨,看政府什么时候可以动迁。这个动迁工作不是瑞房承担,而是区政府愿意做,且有能力去做才可以开始。

  现场提问:瑞房准备将中国新天地上市,有没有预计什么时候去上市呢?另外项目毛利率低又将如何处理?

  罗康瑞:中国新天地现在是全面准备上市,不过也希望中国新天地的运营管理上了轨道再做。现在的目标是希望明天下半年的时候能够成功上市。

  毛利率方面,实际上现在上海以外的项目,毛利率是比较低。但是我们仍然有信心,自己的土地成本很便宜,过去做得不是很好,现在推动成本控制、质量控制,这些都在做调整,希望可以看到有长足进步。

  现场提问:瑞安房地产收回瑞安建筑公司,是不是想做建筑?有没有改革方面的动作呢?

  罗康瑞:瑞安房地产买瑞安建业在内地的建筑公司、装修公司主要是配合其业务发展。

  瑞安房地产的成本以及质量的控制在过去做得不好,现在就希望有自己直接管理的建筑公司,希望在这方面可以做得好一点。瑞安建业的事情不方便在这里跟大家多说,目前正在调整。

  现场提问:有消息称一些投资者因为项目延迟太久,退出了上海项目,是否属实?又有没有新的投资者加入呢?太平桥项目会不会有类似杭州项目的考虑?

  罗康瑞:是有这样的事情,大家商讨过一段时间,合作都不是那么愉快就会拆档。现在有很多人要求跟我们合作,但是我们也会挑选最适合的合作伙伴。如果相互之间时间不相配,也是很难做的。

  杭州那里最可惜,西湖天地对面的地本想很做一个很漂亮的新天地,但是动迁下来成本一直上涨,所以才忍痛出售。

  现场提问:罗先生会不会在公司调整上了轨道之后,又像几年之前一样直接退出公司管理?

  罗康瑞:经过上次的教训,下次退出时的安排应该会比较有把握。现在的市场那么复杂,找到一个合适的新人去做困难的决策并不容易。我现在希望这几年可以带领公司重组上了轨道,下次会再安排好一点。


(发稿:鲁鹏    审校:武瑾莹)
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