中粮置地业绩会:商业地产前景看好 不盲目发展酒店
时间: 2014-08-28 02:42:49    来源: [ 观点地产网 ]

中粮集团有一个承诺,中粮置地做商业及综合体,包括酒店、旅游地产等,未来重点是商业;而中粮地产的重点就是住宅。

  观点地产网 8月27日,在中粮置地控股有限公司的香港2014年中期业绩会上,针对业界普遍关注的大悦城注资计划,该公司董事长及执行董事周政透露,自去年10月底,中粮展开托管大悦城工作,目前这些资产已经顺利划转到香港上市平台--中粮置地。

  “正常来说,未来这些项目的注资没有什么障碍,”周政进一步解释称。现阶段来看,没有发现对于这个项目推进不利或负面的不正常现象。

  同时,周政数次强调,对于中粮置地和中粮地产,中粮集团有一个承诺,中粮置地做商业及综合体,包括酒店、旅游地产等,未来重点是商业;而中粮地产的重点就是住宅。

  不过,现场有媒体质疑,中粮地产在成都开放了一个大悦城项目,这是否会有矛盾之处?

  对此,周政纠正道,成都大悦城本身就在中粮置地里面,属于注入的第一批资产。“成都项目有一部分做住宅,中粮置地主要还是酒店”。

  众所周知,沈阳商业市场过剩,那么中粮将如何推进沈阳大悦城的发展?对此,周政回应称,对于沈阳这种已经进去但竞争激烈的城市,还是事在人为,“要面对这种竞争的情况,找出独特的经营模式,在对项目进行了调整,发挥中粮集团品牌优势和团队优势”。

  提到酒店,周政或许也比较头疼,毕竟去年直至今年,酒店业务受国内政策影响,整个营收都有所萎缩,竞争压力也不断增大。

  “不是一味为了发展酒店而发展,”周政十分谨慎地强调,未来中粮置地不能盲目大规模发展酒店。“酒店这一块首先就是运营好,如果项目不成熟、不具备酒店条件,政府规划有酒店,那么也会照样拿综合体,但却来做酒店公寓或写字楼,这个是可以调整的”。

  另外,在注入大悦城的背景下,中粮置地也在尝试开启新的商业模式,今年上半年推出的祥云小镇便是探索。“如果它未来成功的话,可能逐步能够形成一种新的模式,并进一步复制到其他地区。”周政进一步表示,从定位来说,目前公司还是很有信心的。

  今年以来,房地产下行趋势明显,也给房企带来极大压力。在周政看来,市场现在应该说是比较理性的调整,既不是大量救市,也不是大量遏制市场;“长远来看,房地产市场还是看好,短期内各种状态的调整还需要一段时间”。

  “在未来不要指望限购放开就会救市”,尽管认为限购放开是市场一大利好消息,周政依然略显悲观,其称市场有一个适应过程,不会很快就有一个很大变化,将持续稳定。

  而在融资方面,现场媒体提到永续债或会增加企业的负债。而中粮置地首席财务官徐汉平(女)则表示,永续债是一种相对比较灵活的新融资方式,中粮也关注这个产品,不排除未来会用。

  “如果中粮发行永续债,更多考虑财务状况改善,另外要考虑到市场怎么来看,能不能发得出去?这个是中粮要关注的。”徐汉平再次强调,永续债是一个融资渠道,也是中粮不排除以后会用到的一个产品。

  如下是中粮置地控股有限公司的2014年中期业绩会的现场问答环节实录:

  现场提问:中粮把上海两个物业和三亚一个酒店注入到了中粮置地,未来还有哪些商业或其他业务注入到中粮置地?成都大悦城有部分属于中粮地产,对于置地有没有影响?请问大悦城什么时候完成注入?

  周政:在去年10月底,托管大悦城这些资产都已经顺利划转到香港上市平台中粮置地,各项工作比较正常,在中粮内部是有条不紊的,有专业顾问公司一起做设计和推进,现阶段来看,没有发现对于这个项目推进不利或负面的不正常现象。

  至于成都大悦城本身就在中粮置地里面,属于注入的第一批资产,成都项目有一部分做住宅,中粮置地主要还是酒店,刚才所说的战略是商业问题。中粮集团对于中粮置地和中粮地产有一个承诺,中粮置地做商业及商业综合体,当然包括酒店、旅游地产等,但是未来重点是商业,另外中粮地产就是住宅。

  今年已开业烟台大悦城整个状况都是非常正常,我们会通盘考虑项目的销售。沈阳大悦城做了一些商业方面的改造,沈阳竞争比较激烈,但是沈阳大悦城上半年销售额和租金都出现一个比较好的增长。从招商、推广、运营到数据化管理,沈阳中粮的专业团队很下决心。

  正常来说,未来这些项目的注资没有什么障碍,正在正常推进。不过,时间点原因,现在不便于向大家介绍,我们希望尽快完成这个工作。

  现场提问:有些观点认为永续债可以拉低整体负债率,但是现在投资者好像是把它当成一个债,反而更加担心负债率比较高,有没有考虑这些问题?怎么评价这个问题?、

  徐汉平:永续债是融资方式,相对比较灵活,中粮也关注这个产品,不排除未来会用。永续债分国内和香港两个市场,香港市场相对更市场化一些,国内现在目前发的只有三支真正的永续债。从计算来看,国内还有争议:一个是财务认可,认为可以进权益的;另一个是直接进入到负债,这个还没有管理会计准则明确判断。

  有一些房地产企业,大概有上百亿元永续债,他们当初也是一个创新,但现在,分析师和投资者都觉得,列在永续债里面的资金只是放在权益里面。其实一些永续债到了第五年后有一个非常高的增长利率,所以实际上还是一个五年期的债,我们都在关注这个市场问题。

  从中粮的角度来说,如果中粮发行永续债,更多考虑财务状况改善,另外要考虑到市场怎么来看,能不能发得出去?这个是中粮要关注的。毕竟永续债是一个融资渠道,也是中粮不排除以后会用到的一个产品。

  现场提问:上海、北京等一线城市,有价格方面的压力吗?

  周政:这里首先声明一下,中粮置地未来重点不是住宅方面,当然过去在上海、北京及三亚确实有些项目,在市场变化当中,也确实受到影响。比如,今年上半年,中粮置地海南龙溪29项目应该来说表现不错;当然在价格方面,在这个时候要走量,所以有促销措施,但整体毛利率比较高,整个财务回报比较正常。

  从市场来说,现在应该说是比较理性的调整,既不是大量救市,也不是大量遏制市场。政府在政策上更多是引导市场进行结构性调整,进行一个理性调整。从住宅市场来看,政府正向支持刚需类产品,当然了,恢复到前几年还不到这个程度。

  长远来看,房地产市场还是看好,短期内各种状态的调整还需要一个时间。另外,中粮在中粮置地里面有一些是高端项目,这些项目主要在上海、北京或三亚等这些一线及重点城市,并拥有好的高端区位,此外产品设计和品牌比较好,这些市场未来也是市场化。所以在这一块,高端项目的去化速度和价格还比较坚持。

  中粮置地未来发展的主要战略是在一线城市中心区或副中心区,二线城市中心区或新城区寻找商业或商业综合体。如果这个综合体投资50万平方米左右,中粮置地可能持有15万平方米到20万平方米左右,其余部分可能是住宅、写字楼或公寓、地商,这部分会卖掉,主要目的是要收回现金流,以支持进一步发展,进一步选择的在存在发展空间的城市发展。

  现场提问:刚才周总说到关于今年没有大的政策,其实前一段时间,有观点认为今年出现两个比较严厉的政策,一个是棚户区改造,这会压缩一部分商业住宅市场;另外是紧缩的信贷政策,你怎么看?

  周政:对于市场的政策面,市场没有紧缩的政策是一直有的,不过,我说的是新问题,限购放开是有积极意义的,对于这个市场来说,棚户区改造及三个一个亿也有正向影响。应该说,这个市场有一个适应过程,并将持续稳定,不会很快就有一个很大变化。所以,未来不要指望限购放开就会救市,整体市场还是要持续长远去做调整。

  现场提问:酒店业受政策的影响比较大,会不会未来缩小酒店业务?未来酒店业的发展策略是什么?上半年北京新推出祥云小镇模式,未来能不能复制呢?

  周政:酒店这一块首先就是运营好,未来大悦城综合体里面,可能有些城市区位合适的话就会配酒店,这个要分析,不是一味为了发展酒店而发展。比如,在南京有一个综合体位置非常好,是一个城市新中心,除了商业购物中心之外,如果配一个酒店是非常好的。如果项目不成熟,不具备酒店的条件,政府规划有酒店,那么,也会照样拿综合体,可能做酒店公寓或写字楼,这个是可以调整的。未来,中粮置地不能盲目大规模发展酒店。

  我们也反复强调,中粮置地主张的是商业及伴随商业综合体的战略。对于祥云小镇模式,正好在北京也有项目适合这个模式,本身项目体量足够大,有一部分要求建商业,正好有这样的机会。目前,从定位来说,公司还是很有信心的,如果它未来成功的话,可能逐步能够形成一种新的模式,并进一步复制到其他地区。

  现场提问:此前的收购对中粮置地的业务发展,会不会有什么贡献?另外公司预计每一年都会增加一到两个新项目,但是已经9月份了,好像没有什么新的消息?在拿地以及新项目方面是否可以透露一下进度?

  周政:相关收购事宜刚刚完成,这是基于中粮战略合作及协商的结果,这两家公司一个在上海,一个在三亚,都是中粮现有二期里面非常优质的资产,这次收购使中粮置地的核心净利润增长到20%多,这一块对于上市公司非常有利。这两家小股东愿意放到中粮置地这个公司层面持有中粮置地的股份,也是相信公司未来发展会更好。

  关于中粮置地的未来发展,公司管理层一直持续不懈努力。根据中粮置地的定位和下属公司的发展,按照商业物业以及城市综合体的规律下,依靠中粮集团的政府优势和大悦城的品牌影响力,由一二线城市政府推进,从中粮置地的独特定位出发,展公司开了拿地工作。目前确实是紧锣密鼓进行中。

  到刚才讲过的8月11日在三亚获得的15万平方米的地块。大悦城关注的城市,除了北京、上海、天津、沈阳、成都、南京、广州等一线城市和杭州等二线城市,沿着大悦城整体战略正在做拿地的工作。

  现场提问:沈阳市场现在特别难,尤其是商业这一块,如何应对沈阳这样的商业市场?北京也提出了核心区域不再发展住宅和商业,未来北京这种一线城市发展商业有没有挑战?

  周政:整体来说,在中国商业市场的前景还是不错的。但是中国发展也有一个大问题,就是一个城市能承受多少商业供应量的问题,这个值得思考。进入一个城市后,中粮一定要考虑整个城市供应量的问题,如果不分析就过去了,这样是有风险的。

  这里就分两个层面,第一个层面是新的发展城市,有政府或一些区域是有限制的,我觉得这是正常和健康的,有限制的地方,中粮置地就不要再去往里钻,我们尽量这些区域。

  在一线城市的一些区域上要分析,同样是一线城市,不同区域的商业布局、格局是不一样的,所以我们需要找到一个机会点。所以现在,中粮置地的目标城市不是一个城市。对于目标一线城市和二线城市的核心区域,公司建立长期跟踪机制,展开城市地图研究、价值分析、供应链、整个需求分析和市场分析。也就是说,在新的城市,从进去到项目开业,中粮置地要处于比较主动的地位,不是一个很被动的地位。

  毕竟土地拿到后有一个建设期,如果在这个建设期,别人已经在这个区域开了好几个购物中心,那这个时候中粮置地就要考虑这个因素。不加强市场研究,不同政府进行指导与沟通,中粮不盲目地拍脑袋建设。

  对于沈阳这种已经进去但竞争激烈的城市,这里有两个方面,首先,对于进去的情况,我们也是一句话--事在人为,要面对这种竞争的情况,就可能要找出独特的经营模式,就要在沈阳进行了进一步调整,发挥中粮集团品牌优势和团队优势,在招商方面上还发挥中粮的六个板块的整合优势,不断推进整个商务结构调整。所以,在沈阳竞争激烈的情况下,中粮大悦城还是脱颖而出。我们的团队对于这个项目非常有信心,管理层几乎每个月要对所有运营情况进行检查,每一周、每一天都要跟踪三四百家商户每一家情况怎么样。

  可能努力了,就可能是一枝独秀。在现有竞争比较激烈的情况下,要在竞争当中脱颖而出,就要做足差异化,做足与众不同的地方。在整个服务创新、推广创新、商务组合创新及做一些小改善,使得购物中心很鲜活有活力。这方面来说,对于中粮商业的发展,我觉得我们自身非常有信心,都很有信心把它做好。


(发稿:见习编辑 郭净净    审校:武瑾莹)
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