1-6月销售27亿 招商局置地面临去化挑战

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年初以来信贷偏紧，销售持续偏弱，去化时间上行，政策放松预期在不断累积。另一方面，信贷的边际改善有助推动销售回升。

　　本报告导读：

　　2014年研究和配置房地产行业必读品。年初以来信贷偏紧，销售持续偏弱，去化时间上行，政策放松预期在不断累积。另一方面，信贷的边际改善有助推动销售回升。

　　摘要：

　　一手房销量单周环比：本周整体环比上升4%，其中一线城市升3%，二线升5%，三线升2%。

　　一手房销量单周与2013年全年周均比：整体降15%，其中一线降17%，二线降20%，三线升6%。

　　一手房销量单周同比：整体同比降22%，其中一线降19%，二线降30%，三线升15%。

　　6月一手房销量：整体环降14%，其中一线升2%，二线降22%，三线升9%；整体同降23%，一线降25%，二线降24%，三线升2%。

　　一手房销量2014年累计同比：整体累计同比降21%，其中一线城市降30%，二线降20%，三线降7%。

　　一手房价格：整体成交均价环升3%，一二三线城市升3%、升2%、升5%。整体成交均价同升12%，一二三线升14%、升15%、升5%。

　　二手房销量：本周环比降6%，同比降25%。

　　库存水平：13个典型城市一手房平均可售面积环比升0.5%，同比升29%，较2010年4月低点上升120%，较2012年1月高点上升15%。

　　去化时间：13个城市新房去化时间19个月。

　　板块估值安全边际：2014年PE主流公司6.7倍，RNAV折45%。一线6倍，RNAV折43%；二线7倍，RNAV折47%；三线10倍，RNAV折31%；地产+X5倍，RNAV折47%；商业PE7倍，RNAV折48%。

　　板块表现：上周板块整体上涨2.37%，跑赢上证1.25pc。中弘股份、广宇集团、平潭发展、阳光城等涨幅居前。

　　销售仍较低迷，限购放松逐步推开；开发商主动去库存叠加信贷放松预期，有助推动销量改善和板块估值修复。1)销量持续偏弱，但龙头开发商跑赢行业；下半年新盘相对更多，降价促销更为便捷，销售环比改善可期。2)呼和浩特明文取消限购之后，据经济参考报报道，济南也在考虑放松限购。3)根据我们宏观团队判断，8月或是降息窗口；不排除后续首贷打折、定向降准亦等货币政策放松。

　　维持行业增持评级。选股思路是顺政策周期而非顺经济周期，推荐：1)政策引导(区域振兴政策)：①京津冀一体化：推荐华业地产(多元化预期)、华夏幸福(产业地产平台龙头)。②海西平潭“新秀”：平潭发展。2)政策鼓励(优先股、央企改革)。推荐万科A(B转H事件利好)、保利地产；央企改革：推荐招商地产。3)政策红利(国企改革)。“国企改革四小虎”，推荐深振业A、中华企业、北京城建，受益公司格力地产。

　　国泰君安-房地产行业住宅周报第262期：市场销售仍偏弱，开发商集中度加速提升

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