博鳌特稿 萝岗奥园广场：“我们不可能降价”
时间: 2014-07-14 02:08:17    来源: [ 观点网 ]

巢东海明确表示：“我们不可能降价，因为价格就是价值的体现。”

　　编者按：走过一路荆棘的半年，中国房地产在2014年迎来新的调整周期。在前景不明的下行通道中，分化与转型成为行业的全新课题与考验，期待已久的“市场力量”何时能回归房地产行业？健康、成熟的房地产行业何时能真正到来？

　　8月6-9日，2014博鳌房地产论坛海南再启，围绕主题“下行通道中的房地产”，观点新媒体遍访海内外知名经济学家、企业领袖、行业精英、金融学者，梳理市场实情，明辩行业未来。　　

　　观点网 作为商业地产炙手可热的“香饽饽”，城市综合体广受全国地产大鳄追捧。而一直实行“商住双线”的中国奥园地产集团也不例外。

　　6月14日，奥园集团进军萝岗的第二个项目，其在广州投资建设的第六个城市综合体--萝岗奥园广场开盘。

　　据了解，该项目开盘当天吸引了来自天河、萝岗、番禺、增城等区的近千名买家，首期限量推出的住宅及商铺，2小时热销5亿。

　　在首次开盘的两周内，萝岗奥园广场还加推了少量单位，包含学区房和地铁金铺。

　　“按照奥园地产年初销售计划，萝岗奥园广场首次开盘的销售目标是8个亿，现在完成5个亿。”奥园集团广州区域公司营销中心副总经理巢东海表示称：“但在整个萝岗甚至在全广州来说是不错的一个成绩。”

　　三季度，萝岗奥园广场将推出二期升级版82-120平方米N+1学区华府以及加推部分独立商业，四季度还将推出升级loft公寓，面积涵盖50-90平方米。

　　对于项目的前景，巢东海认为，不管是萝岗奥园广场还是萝岗区域未来的前景是非常好的，萝岗这边投入了几千亿建设配套，现在有很多在建的项目，未来全部完成以后，萝岗将会是一个非常漂亮的区域。

　　在珠江新城半小时生活圈中，唯一能有发展的就是萝岗区。在萝岗的整体布局里，周边配套、轨道交通，硬件都做得非常好，有非常多的居住小区。

　　“天河的房价很高，很多人不一定住得起天河区，但可以选择通过轨道交通，通过其它公共交通往外走，对萝岗来说，潜力是非常大的。”

　　值得注意的是，在萝岗区域并不止奥园一个项目。其中，在商业公寓上，随着万达、绿地、敏捷等房企相继入驻，目前萝岗片区商业公寓今年来新增面积已逾28.12万平米。

　　除此外，住宅方面，万科东荟、中海誉城、新福港、岭南山畔、岭南林语等项目也在今年相继推盘，甚至有的楼盘给出不少优惠。

　　对此，巢东海谈到，奥园广场给外界的期望值是2万/平米，这次开盘定价一万六七还是非常符合市场的，也尊重市场。萝岗区明星楼盘鼎峰五一开盘均价是2万/平米。

　　“奥园广场旁边的大型小区，13000元/平米起价，大户型要15000元/平米。奥园是全装修的，绝好地段，地铁上盖，即使略贵一点点，加上每天生活的成本，这个价格还是很理性的。

　　最后，巢东海还明确表示：“我们不可能降价，因为价格就是价值的体现。”

　　以下为观点新媒体对奥园集团广州区域公司营销中心副总经理巢东海的2014博鳌房地产论坛专访实录：

　　观点新媒体：萝岗奥园广场6月14号开盘至今销售情况怎么样？

　　巢东海：开盘当天吸引了来自天河、萝岗、番禺、增城等区的近千名买家，首期限量推出的住宅及商铺，热销5亿。

　　按照年初计划，我们目标是8个亿，现在完成5个亿，但在整个萝岗甚至在全广州来说是不错的一个成绩。在售的是商铺及一部分是住宅，商铺的面积是28-188平方米的一线地铁街铺。住宅产品有两种户型，一种是78平方米，一种是94平方米。

　　三季度，萝岗奥园广场将推出二期升级版82-120平方米N+1学区华府以及加推部分独立商业，四季度还将推出升级loft公寓，面积涵盖50-90平方米。

　　观点新媒体：广州楼市表现不是特别好，旁边楼盘降价对奥园压力大吗？

　　巢东海：不管是萝岗奥园广场还是萝岗区域未来的前景是非常好的，萝岗这边投入了几千亿建设配套，现在有很多在建的项目，未来全部完成以后，萝岗将会是一个非常漂亮的区域。

　　在珠江新城半小时生活圈中，唯一能有发展的就是萝岗区。在萝岗的整体布局里，周边配套、轨道交通，硬件都做得非常好，有非常多的居住小区。

　　天河的房价很高，很多人不一定住得起天河区，但可以选择通过轨道交通，通过其它公共交通往外走，对萝岗来说，潜力是非常大的。

　　萝岗奥园广场是奥园深耕广州的第七大综合体，总建筑面积40万平方米。城市综合体这种类型的物业，足不出户就可以实现工作、生活、休闲等转换。

　　外在配套方面，萝岗奥园广场地处萝岗行政、教育、人气三大中心交汇处，西侧新黄埔区政府等行政配套距项目在1公里半径内，北侧为文化教育中心，玉岩中学、香雪小学等名校聚集。

　　最后，萝岗奥园广场是地铁6号线始发香雪站上盖，始发站的意思就是，周边10多个社区的住户都要来我们项目搭乘地铁，对于项目来说非常关键。奥园还耗资3000万元，打造两个地铁出口，方便住户出行。可以说，萝岗奥园广场在整个萝岗乃至整个广州都是“配套之王”。

　　我们始终相信“一分价钱一分货”，价格就是价值的体现，当价值足够高的时候，会成为支撑价格的最重要因素。

　　观点新媒体：这个项目以后会不会也像东荟城那些项目一样降价？

　　巢东海：奥园广场给外界的期望值是2万/平米，这次开盘定价一万六七还是非常符合市场的，也尊重市场。萝岗区明星楼盘鼎峰五一开盘均价是2万/平米。

　　奥园广场旁边的大型小区，13000元/平米起价，大户型要15000元/平米。奥园是全装修的，绝好地段，地铁上盖，即使略贵一点点，加上每天生活的成本，这个价格还是很理性的。我们不可能降价，因为价格就是价值的体现。

　　观点新媒体：主要客户是哪些人群？投资占的多吗？

　　巢东海：投资房地产市场的人可能都会选商业，因为不限购。

　　这里有两种客群：购买住宅的是属于大学刚刚毕业，准备结婚的；另外一些客户就是为了学位而过来买的。

　　观点新媒体：商业部分的招商情况怎么样？

　　巢东海：这跟开业时间是有关系的，商业中心预计在2017年开业，招商团队正在洽谈过程之中，关键是要有足够的时间准备。

　　商业需要慢慢培养，商业中心大概有4万平米，我们额外花了3000多万元建两个地铁口，一个地铁口在写字楼门口，另外一个放在自持物业和销售物业中间。

　　自持的商业里以主力店和次主力店为主，包括一些大的品牌和超市等业态。

　　主力店与次主力店能吸引到人流，但是肯定要在租金上作出优惠。这一部分从投资的角度来说非常好了，因为留有空间给投资者进行购买。

　　商业无非看两样东西，第一是运营，第二是人流。商业不是说卖就卖，关键还得看运营，这很重要。

　　有人的地方卖什么都行，未来我们旁边会有120万人居住，必须要以奥园广场作为中心点去居住，这跟地铁、商业中心、Shopping Mall有很大的关系。

　　观点新媒体：萝岗也入市了很多商业项目，觉不觉得可能竞争会激烈一点？

　　巢东海：商业的道理跟住宅是一样的，长远肯定是看好的，今年年底地铁试运行，明年正式投入使用，现在萝岗还像一个大工地，人还没有全部住进来，但是全部配套都做好了，就等于万事俱备，只等地铁开通。

　　众所周知，2013年萝岗楼市最强音，莫过于万达绿地奥园齐进驻，作为萝岗定位高端、服务高端的科学城地标性商业综合体，万达、绿地的陆续到来，无疑让科学城商圈发展“走上快车道”，商用物业的价位“洼地突围”，成为广州又一个炙手可热的投资板块。

　　一个城市的商业，随着居住人群的增加，需求定位也在调整。从萝岗商圈发展态势来看，现在缺少的是中高端商业。以萝岗东区为例，随着行政中心和居住中心的东迁，东区的高端住宅和高端写字楼越来越多，但居住或工作于此的中高端消费人群却无法就近消费。

　　萝岗奥园广场定位中高端，打造萝岗中心区集购物、休闲、娱乐、餐饮、办公、商住于一体的大型复合城市综合体项目，填补市场中高端消费空白。周边聚集了主城区20万高端原住民，十余个高端社区环绕，未来即将东迁120万智富人群，按照规划区域人口将超百万。

　　观点新媒体：广州市场商业供应量很大，尚未成型的萝岗奥园广场是否有比较明显的压力？会如何应对？

　　巢东海：整个萝岗有这么多综合体，我觉得是共赢的态势，就因为大家都看好这里。

　　现在天河路有很多综合体，这里绝对就是未来的天河路。天河路有天河城、正佳、万菱广场、太古汇，这么多综合体在一起，已经成为广州最高端的繁华商业区，未来这里就是第二条天河路。商业就是扎堆的，这里又有这么多的利好。

　　今年政府的大方向是去行政化、走市场化，换句话说就是让市场来决定价格，而不是通过行政手段来干预。下一步限购也放开的话，就是在政策上不再干预了，我们对今年下半年非常有信心。

　　观点新媒体：电商的快速发展对实体商业产生冲击，奥园会如何应对电商的冲击？

　　巢东海：随着人们收入的增加，消费需求不断升级，消费行为已经不再是单纯购物，而是向精神层面的满足感延伸。精准定位让购物中心成为“聚会中心、资讯中心、美食中心、娱乐休闲中心、品质生活中心、社会主流文化传播中心”，以服务为重心，以商品为素材，为消费者创造出值得无限“乐活”感受。

　　奥园萝岗项目定位有别于同区域万达、绿地等商业综合体，倡导的是欧美流行的LOHAS（乐活）生活方式--在一个商业中心里休息、娱乐、社交、购物、美食、欣赏艺术、享受都市生活。

　　乐活传递“健康、快乐”的可持续生活理念，是奥园集团一直秉承的理念。从上世纪90年代倡导“运动就在家门口”开始，奥园地产一直追求为业主“构筑健康生活”，并将之奉为品牌理念。

　　已经运营良好的番禺奥园广场，就是萝岗奥园广场参考的直接蓝本。我们从番禺到萝岗，再造一个升级版的奥园广场。


（发稿：赵思茵    审校：劳蓉蓉）
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