中南、金科资管融资 平安大华类信托业务盛行
时间: 2014-07-04 01:27:22    来源: [ 观点地产网 ]

专项资管计划类似信托业务,但是囿于牌照问题,基金公司子公司不同于信托公司可以直接发放贷款,其必须走银行委托贷款路径。

  观点地产网 众所周知,地产行业是资金密集型产业,对资金有着天然的渴求。

  然而在银行信贷收紧、利率市场化推进引发的借贷成本提高、贷款额度紧张、地产信托刚性兑付风险加剧、海外融资成本增加等一系列利空因素的暗影下,2014年房企融资难度加大成为行业内共识,中小房企更是首当其冲。

  在此背景下,地产企业纷纷开始寻求更多、更灵活的融资方式来满足自身发展的资金需求。

  6月以来,平安大华基金管理有限公司的子公司平安大华汇通财富管理有限公司,分别与中南建设、金科股份签订了3份签订合作协议,以设立专项资产管理计划的方式募集资金,并通过委托贷款的方式发放给目标公司。

  多位基金公司高层在接受观点地产新媒体采访时表示,该种业务是基金子公司推出的类信托业务,2013年才开始出现,至今也仅一年历史。但其更灵活的特点为越来越多的中小房企所青睐。

  三笔类信托资管计划

  6月27日,江苏中南建设集团股份有限公司发布公告称,因公司控股子公司南京中南新锦城房地产开发有限公司南京中花岗项目开发建设需要,平安大华汇通财富管理有限公司发起设立专项资产管理计划,通过股权投资与债权投资结合的方式,向南京中南提供总计16亿元资金支持。

  其中,平安大华投入南京中南5000万元以获取该公司10%股权,持股期限为两年。两年后中南建设将以等价赎回。另外的15.5亿元,则以专项资产管理计划资金以委托贷款的方式提供给南京中南,南京中南支付贷款利息,年利率9.28%/年。

  无独有偶,平安大华近期同金科股份亦签订两份合作协议。根据金科股份6月27日公告,其拟与平安大华签订《合作框架协议》,由平安大华分期设立专项资产管理计划募集资金,然后委托招商银行股份有限公司成都世纪朝阳支行将募集所得资金向金科股份分期发放贷款,贷款金额为不超过20亿元(最终以实际放款金额为准),金科股份按11.45%年率支付利息。

  本次委托贷款金额不超过20亿元(最终以资管计划实际销售募得金额且实际放款金额为准),将分八期发放,其中第一期、第二期、第三期、第五期均为不超过3亿元,其余几期均为不超过2亿元。而在贷款期限方面,第一期至第四期均为24个月,第五、六期均为21个月,第七、八期均为18个月。

  而在更早一些的6月16日,金科股份及控股子公司云南金科鑫海汇置业有限公司亦与平安大华签订《合作框架协议》。由平安大华分期设立专项资产管理计划募集资金,然后委托重庆农村商业银行股份有限公司营业部将募集所得资金向金科鑫海汇分期发放贷款,贷款金额为不超过7.8亿元,金科鑫海汇按12.5%年率支付利息。

  此次委托贷款将分四期发放,第一期至第三期分别为不超过2亿元,第四期为不超过1.8亿元。委托贷款期限至成立日起24个月。

  据了解,深圳平安大华汇通财富管理有限公司是平安大华基金管理有限公司子公司,成立于2012年12月15日,注册资本人民币2000万元,注册地为深圳市。该子公司是2012年11月首批获批成立的三家基金公司子公司之一,由平安大华基金管理有限公司全资控股,通过设立专项资产管理计划开展专项资产管理业务。

  专业人士将此类基金公司子公司设立的专项资产管理计划,被称为类信托业务。据相关统计数据显示,从2013年诞生截至今年3月底,共有67家基金管理公司成立子公司,管理资产规模达1.38万亿元。而越来越多的基金子公司开始承接这种类信托业务。

  泛资管时代利弊

  由上述三个案例不难发现,平安大华专项资管计划募集的资金均是通过银行发放委托贷款。

  对此德信资本董事长陈义枫解释称,专项资管计划类似信托业务,但是囿于牌照问题,基金公司子公司不同于信托公司可以直接发放贷款,其必须走银行委托贷款路径。

  而专项资管计划的资金来源也同信托类似,可以公开募集,“有单一资管,也有集合资管。”陈义枫续称。

  相比信托贷款,专项资管计划有着较为明显的优势。据盛世神州房地产投资基金管理(北京)有限公司总裁李万明介绍,专项资管计划在审批和上级监管方面比相对宽松。

  据了解,专项资管计划的监管机构是证监会,信托计划的监管机构为银监会。在实操阶段,信托计划向银监会报备含审批色彩,银监会还会实行窗口指导这样一种监管模式,审批速度较慢。而资管计划是报备制,审批速度更快一些。

  “第二个方面,信托计划还会受432的一个限制,即满足4证齐全、30%资本金、二级开发资质这三个条件才能做。”李万明解释称。资管计划则相对灵活,地块在投资阶段尚未获得土地证书、开发商不具备二级资质等情况下亦可以开展专项资管计划。

  而在收益方面,据华宝证券发布的《2014金融产品年度报告》显示,基金子公司发售的类信托产品预期年收益率为9.5%~13%,普遍高于信托产品8.5%~11%的收益率。

  另外在流动性方面,《基金管理公司特定客户资产管理业务试点办法》中明确规定,基金专项资产管理计划可以在交易所进行转让,类似于债券。信托计划的流动性则较差,不存在公开交易的二级市场,投资者通常会持有至到期,若进行转让,则需要出让方、受让方和信托公司签订转让协议进行转让。

  李万明戏称,基于以上优势,在泛资管时代甚至出现了“资管计划抢了信托饭碗”的情形。

  不过,专项资管计划的风险也不容忽视。众所周知,信托产品到期后,信托公司必须分配给投资者本金以及收益,当信托计划出现不能如期兑付或兑付困难时,信托公司需要兜底处理。但是资管计划没有刚性兑付,不具备兜底机制。一旦出现损失时,基金公司几千万的注册资本根本没有办法进行代偿。

  在募集资金方面,资管计划拥有200个300万以下的名额,而信托计划仅拥有50个400万以下的名额。

  因此从企业发展的角度,资管计划汇聚的投资数额比较小,单个项目做大不容易。相比之下,信托计划的企业投资人、机构投资人比较多,可募集资金规模亦水涨船高,单个项目能够做大。

  今年4月底,证监会下发“26号文”,明确要求子公司建立风险管理制度,其中明确规定,“审慎投资融资平台、房地产、矿业、产能过剩行业、影子银行等潜在风险隐患较高的领域。”那么,基金子公司的多种制度红利都将减弱。


(发稿:见习编辑 王静    审校:杨晓敏)
关注观点地产新媒体
官方微信二维码
24小时热点>>

观点地产网关于本网站版权事宜的声明:

观点地产网刊载此文不代表同意其说法或描述,仅为客观提供更多信息用。凡本网注明“来源:观点地产网”字样的所有文字、图片等稿件,版权均属观点地产网所有,本网站有部分文章是由网友自由上传,对于此类文章本站仅提供交流平台,不为其版权负责。如对稿件内容有疑议,或您发现本网站上有侵犯您的知识产权的文章,请您速来电020-22375222 或来函ed#guandian.com.cn(发送邮件时请将“#”改为“@”)与观点地产网联系。