嘉华国际:看好上海市场 将增加刚需物业比重
作者: 鲁鹏     时间: 2014-03-28 00:25:03    来源: [ 观点地产网 ]

嘉华国际是能够适应政策导向的企业,并称将增加刚需物业比重,与高端项目双轨并行,同时加快项目发展周期,以期实现“货如轮转”的目标。 

  观点地产网 鲁鹏 3月26日,嘉华国际最新公布数据,2013年全年营业额为73亿港元。值得注意的是,其营业额超过9成是来自内地项目。

  在嘉华国际2013业绩会上,主席吕志和称,公司策略成功把握内地买家需求,适时在上海及广州推出迎合市场的项目,才取得上述成绩。

  据了解,嘉华国际去年业绩收入,主要来自上海佳御庭第一期、嘉怡水岸及嘉悦天地、广州嘉汇城第一期及广东江门嘉峰汇等项目销售。

  另外在过去的18个月中,嘉华国际共在中港两地共买入9幅土地。其中在2013年10月,分别以5.68亿元及17.4亿元购物上海浦东潍坊新村地块及南京迈皋桥地块。今年年初,还以1.15亿元购得东莞石龙西湖地块,并以29.39亿港元购得香港九龙启德地块。

  谈及中港两地开发物业区别,吕志和表示,内地对于房地产的政策跟香港的房地产政策不一样,市民对于楼市的需求也有很多分别。

  “(香港与内地)两边基本政策不同,而且两边政府的政策放出来也不同。”吕志和指出,“不同之中,我们买地选择或是时间安排上,身为地产商,都希望可以适应政策环境。”

  他还强调,嘉华国际是能够适应政策导向的企业,并称将增加刚需物业比重,与高端项目双轨并行,同时加快项目发展周期,以期实现“货如轮转”的目标。

  对内地一线城市如上海的土地市场,嘉华国际执行董事吕慧瑜表示,上海方面土地的供应是优质的土地供应,不管是去年还是今年都是非常稀缺。

  “我们相当看好上海本身长远的销售市场。但是暂时来说,因为房贷的影响,就导致有部分人在观望。”她还明确表示,上海是嘉华国际发展业务的主要城市。

  以下是嘉华国际2013年香港业绩会现场问答实录:

  现场提问:看回今年的业绩来自中港两地的收益差异很大,内地相信今年调控方面会继续,来自内地的增长会不会继续增长?香港这边会不会有辣招以及美国提早说加息的影响下,今年香港的楼市会不会更加难?

  吕志和:我们的业绩今年是比较少一点,大家都很清楚做楼市入帐期是受限于政府以及自己的安排。去年年尾是一个高峰期,随后的卖楼以及入帐要有一个过程,有一个会计周期,所以有这样的现象。大家也都很明白,楼市是受制于政府那些辣招影响,所以稍微放慢了一点。

  我们今年在香港销售的面积不是那么多,证明在选择方面算是比较好,在去年那个时候可以推那么多楼出来。

  现场提问:最近你们有筹一大笔的银团贷款,过去18个月都花了100多亿元去买地,接下来买地的计划会不会持续?大概的数字和比率会去到多少?另外集团其中一个很重要的收益是来自银娱方面的股票增值以及今年的收入,是否有意出售银娱还是更加看好银娱的增长呢?

  吕志和:买地方面,大家可以看得很清楚,我们分批在两年之内买了大概9幅地,目标大家都应该是清楚的,务求于货如轮转,是根据市场尺度去买,不会集中哪一年或者是哪里买得特别多。

  我们会继续买地,在今年年尾也希望有些新的楼可以推出,这些就是我们自己务实的货如轮转,现在市场多多少少都是供求问题,我们是配合这个市场去供应。

  关于银娱问题,这个问题每年都有记者问我一次,大家要明白,银娱的股份我持有那么多年,认为银娱是一个好的股份,可以长远发展,对公司是有利的,银娱对我们来说是一个长远的投资。

  现场提问:除了买地之外还有什么主要的开支?还有想问几个数字,去年销售成本的升幅很大,为什么?财务费用都加了很大幅度,数字的来源是那些?

  吕志和:融资方面,可以看到我们去年是入一次比较大的银团贷款,其实也有一些时间考虑,希望可以在市场比较好的时机进行融资的活动。

  融资的用途主要是三方面,一个是作为再融资,因为有一些债务到期,赚新钱还债务;二是作为一般性的营运资金;第三就是拿来买地的。

  财务费用方面的增加,主要是跟融资渠道有关,可能百分比大,但是绝对数不是很大。至于税务的增加,跟我们卖楼的层面有关。

  刚才都讲到,比如说在上一年,香港以及国内的销售比例,是国内比较高一点。国内销售比例高的话,国内的税务比香港高,特别是土地增值税方面。比例高了,所以税款会相应提高。

  现场提问:对你们来说,中港两地哪个市场的生意好做一点?或者做生意做得开心一点?

  吕志和:这个问题不好回答,内地对于房地产的政策跟香港的房地产政策不一样,市民对于楼市的需求也有很多分别。

  内地人是需要住房,从乡村转去城市人的需求很多,香港人多数都希望自己年轻那一辈有自己的住处,有很多是希望自己转一个更舒适、更大面积的楼面。所以两个基本上政策不同,而且两边政府的政策放出来也不同。

  两个地方的政策不同,不同之中,我们买地选择或是时间安排上,身为地产商,都希望可以适应政策环境。几十年来我们公司都是这样平平稳稳,依照政府的政策去执行未来的方向。我们真的会适应,也告诉大家都是抓住货如轮转,贵有贵买,便宜有便宜买。

  现场提问:美国就说争取早日加息,你觉得2014年香港楼市会不会受到加息预期的因素影响?

  吕志和:加息的问题,我们商人都看得远一点。过往几年,我们都是受益到减息,息率很低,息率低,买楼是有着数的。但是因为金融方面的关系,特别是美国方面,大家都是得益者。

  我始终都认为像过往这样的增长,楼市机会是比较少。稳定的话,真的是自己想要地方住,就是时候买楼。

  现场提问:看到你们去年入帐的数字,其实内地的项目占9成,集团长远的发展重点或者是投资的重点会不会倾向于在内地为主呢?之前有很多开发商在市场有集资的行动,你们会不会有集资的行动?

  吕志和:我们的宗旨都是两边,中国跟香港,都是差不多一半一半的投资的方向继续下去。在香港是这样,在中国大陆都是一样,不会太侧重于在哪一边。

  集资的问题大家都有看到,我们公司算是很保守的,很少说怎样集资也很少有大动作。我们公司所做的工作是量力而为,这么多年来都是这样的宗旨。

  现场提问:嘉华国际重点的项目在上海有很多,现在对于一线城市的看法有两种,一种是认为它的风险低,利润空间高;第二种是认为它的地价高,然后很难操作。请管理层谈一下对于一线城市土地市场的看法。近期华东杭州、常州等地都有降价的情况,想问一下在南京的嘉华国际项目有没有受到影响?对于降价的这个事情持什么看法?

  吕慧瑜(执行董事):上海方面土地的供应是优质的土地供应,不管是去年还是今年都是非常稀缺。所以我们相当看好上海本身长远的销售市场。但是暂时来说,因为房贷的影响,就导致有部分人在观望,但上海基本上是我们一个主要城市。

  南京来说,它是一个二线城市,现在开始发展,往一线城市爬。本身它的地价、房价都是比较低的。对于南京的市场,因为它是江苏省的省会,我们比较看好南京,同时南京基建的发展也比较积极。至于杭州、苏州不该相提并论,是个别的情况,比如最近在江心洲卖的销售都相当不错。

  现场提问:从去年6月份的负债比率是19%到年末的14%,负债比率非常低,内地开发商负债比率都达到60%到70%的水平,为什么一直保持这么低的负债率?

  吕慧瑜:负债比率为什么可以保持呢?主要是货如轮转,稳重。

  现场提问:您怎么看香港的营商环境?

  吕志和:我跟所有人都说香港是福地,我走过世界很多地方,但是香港真的是福地,天时地利人和香港都有。应该做的要多做一点,多一点回报香港,香港是绝对好的。

  现场提问:会不会觉得现在少了狮子山精神?

  吕志和:人是有变化的,狮子山精神的话,以前我们刻苦耐劳,是因为看到有很多战争、战乱。到你们现在这一代的父母赚到钱供你去读书,供你们成材,你们自然会懒一点点,这个是自然的进展,不是娇生惯养。

  有很多是表面的东西,最重要是做自己的实际事情,香港一定好。

  现场提问:嘉华国际有什么创新的地方呢?

  吕志和:说真的嘉华国际就没有什么创新,但是我们改良了一些事情,最简单的就是我做建材,出去看到人家拿大机来做建材,一吨两吨的大石就可以操作,这就是改良。其实都是那些东西,原则没有变,只是他用的方式和手法让你下次再去帮衬而已。这些就是要想办法,怎么样让别人再回来。

  现场提问:改良会不会担心嘉华国际的竞争力会有影响?

  吕志和:不会,建筑材料、楼市这些都是一直在改良,以前用什么材料,现在用新的形式、新的材料、新的设计,哪个入口和哪个出口看起来舒服一点,这个是小小的改良。

  现场提问:香港楼价会不会下跌?

  吕志和:现在有钱就是买楼的时候。



(审校:杨晓敏)
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