　　京津冀地区多年来发展不均，北京和天津的双核聚集现象显著，与周边地区相比长期存在工业化落差，对于周边区县的带动作用微乎其微，河北大部分地区仍然以污染较严重的工业加工为主要产业。而且即便是北京和天津之间，也缺少有效的合作和产业分工，并没有形成联动。区域一体化进程受到各地政府及产业限制，没有实质性的进展，仍停留在起步阶段。

　　人口和产业是城市圈发展的根本动力

　　从日本都市圈规划的变迁可以看到其整体的发展思路是从限制到引导，东京城市圈从一极集中最终发展为多圈层多中心的结构。都市圈发展的过程中，一定伴随着人口和产业的定向迁移，发展规划在尊重自然区位选择的同时，要科学的对人口和产业进行引导，避免盲目扩张。

　　均衡的机会下的差异化发展

　　在未来“京津冀一体化”的发展过程中，由于区位和基础设施建设的不同，不同的区县将面临着差异化的发展模式。我们认为“环首都经济圈”以及“津滨双核政策高地”将会获得最有利的发展机会，北京外围区县、廊坊以及天津将成为一体化进程中的核心区位。而保定、唐山、沧州和秦皇岛，将会收益于核心区域的溢出效应。冀南4市以及张家口和承德地区，受地缘限制将主要承接核心区域原有产业外迁及休闲旅游等产业发展。

　　行业机会——讲述资源的逻辑

　　“京津冀”一体化进程将为该区域的地产行业带来巨大的发展机遇。土地资源的升值，周边区域房价的上涨将会伴随“一体化”进程中产业和人口的流动，逐步显现。据我们的测算，2020年“京津冀”地区人口占比达到全国10%，城镇化率达到70%，商品房销售复合增速将达到7%，其中核心区域将会超过10%。企业的选择主要是根据资源升值的逻辑，拥有资源的房企将会获得更大发展机会，我们选择的标的有：华夏幸福、荣盛发展、廊坊发展、万方发展、金隅股份和香江控股；此外从资源角度对于非地产企业，建议关注：宝硕股份和庞大集团。

　　广发证券-房地产行业“京津冀一体化”系列报告之二

（审校：劳蓉蓉）