明发业绩会:不会为80亿目标去买地
作者: 见习编辑何缘、王静     时间: 2014-03-27 02:07:03    来源: [ 观点地产网 ]

潘永存强调,买地一要考虑土地成本会否比较低,二要考虑那个地方是否有发展空间,不会为了达成销售目标去买地。

  观点地产网见习编辑何缘、王静“我们今年完工项目有170万平,这170万平就算售价1万元也有170亿,所以我们80亿的目标是在买不买地的情况下都能够做到。”明发集团首席财务官潘永存对完成表示信心满满。

  潘永存续称,目前公司土地储备超过1千万平方米,主要分布在厦门、南京、扬州、漳州、合肥、无锡,已经足够支持公司开发5-6年。

  对于明发是否会续增土储的问题,潘永存强调,我们不是说要做80亿销售额就一定要买地,因为我们买地一要考虑土地成本会否比较低,二要考虑那个地方是否有发展空间,不会为了达成销售目标去买地。

  在今年以杭州、常州为代表的一轮降价潮影响下,明发强调今年公司销售无减价压力,将会维持价格。事实上,明发的土地储备有商业和住宅,物业组合比较均衡。

  据了解,目前公司住宅的比例是46%,商铺是37%,而公司坚持商铺留一部分自持,一部分销售,而住宅基本上全部卖完的原则。

  “实际上公司今年可以销售的项目超过200万平方米,但是不一定全部卖完,因为我们不会全部推出去卖。”潘永存认为,公司并不担心没东西卖,但是不想很快卖完。

  “现在土地越来越贵,这么快卖完后今年业绩是很好,但是以后这个价钱就买不到地了,这对公司今后的发展没有好处,所以要一步步来。”潘永存表示。

  关于商业项目的选址问题,潘永存表示,公司不会选址在市中心,因为不论是在提供工作岗位还是在加强城市配套两方面,公司主要都是在帮当地政府扩建当地的经济,。

  财务方面,由于2013年6月份和2014年1月,明发分别还了两亿美元票据,所以潘永存明确表态今年不派息。其亦戏称债务是一定还不完的,债还完了就问题大了!

  不过,潘永存进而强调称,今年不派息不代表明年不派,因为公司股本结构比较健康,大股东占84%,按道理来讲派股息对其最好,但是他也觉得现在的情况下先不要派,要一步步来,慢慢做好这个公司,保证现金流。

  以下为明发集团(国际)有限公司2013年业绩发布会现场问答实录整理:

  现场提问:你们毛利率的增长因为是交货量很大,还有均价的上升。但今年的情况似乎不是特别乐观,那么在这种情况下你们的毛利率怎么样继续保持这样的理想水平?

  潘永存:我们均价是7450元,不算高。但是因为我们有商铺,有住宅,是比较均衡的,不会全部是住宅或者商业,所以遇到什么问题就没有那么麻烦。目前我们住宅是46%,商铺是37%,而2013年21%的合同销售是商铺,而其中交付的物业中有20亿也是商业的,其他都是住宅。商铺的毛利率是比较高的,而住宅是比较低的。

  此外,可以看到我们在漳州商业广场的商铺毛利率都达到了50%。所以,我觉得毛利率方面是可以维持的。

  现场提问:公司今年有多少可售资源推出?

  潘永存:2013年差不多是55万平方米,2012年差不多是60万平方米,但是我们2013年营业收入比2012年多,是27亿。我这里是按买房首付已经给了的30%来算的,所以已经入账的是27亿。

  从我们的财务报表来看,我们有170万平方米是完工项目,这些完工项目卖了就可以马上入账。算上这170万平看,实际上今年可以销售的项目超过200万平方米,但是不一定全部卖完,因为我们不会全部推出去卖。

  现场提问:这170万平方米的货值是什么类型?住宅大概占多少比例?

  潘永存:大部分是商铺,商铺如果按1.2万元到1.5万元来算也不少了,同时,170万平方米里面没有住宅,我们有90多万平方米是投资性物业,有一些是在建的。目前,我们2013年全年租金是3.4亿,增长了61.7%。事实上因为我们有一些商业是处于培养期,慢慢的就可以收租了。

  但是我们不会全部卖掉。这里有一个好处,如果市场不好,公司不用降价卖,因为项目已经完工了,只要卖掉了就可以入账,所以公司在这方面是可以调整的。

  我们卖房的资源很多,不担心没东西卖,但是我们不想很快卖完。因为现在土地越来越贵,这么快卖完,以后你这个价钱买不到地了,这对我们今后的发展没有好处,所以要一步步来。

  现场提问:但是这样会不会错过很多发展机会,感觉是兜着卖?

  潘永存:不会。因为我们是比较保守、安全的运作。我们从1994年开始组建公司在福建厦门开始发展,2002年才到南京,2011年就在北京上海、沈阳这些地方。我们去不同的城市都有很多年了,所以我们要在一个地方先做好,再一步步向别的地方扩张。我觉得中国机会总是有的,但是最重要的是控制风险。

  现场提问:关于内地的商业项目想请教两个问题,第一个就是电子商务,另一个问题就是个别城市可能很多同类型的商场推出,个别商场的营运成本比较一般,那明发如何提高商场的价值,以吸纳客流,还有租户组合通常会多久调整一次?

  潘永存:我们的商业广场通常都不会在市中心,我们现在有6个商业广场,分别在在厦门、南京、合肥、无锡、扬州、漳州,也已经全部完工了。我们不会放在市中心,因为我们是帮当地政府扩建这个地方的经济,那么一个商业广场对政府有什么好处呢?

  首先是增加就业,厦门有2万到3万的员工在商业广场工作,每一年政府收的租金都有几个亿,周边的地增值也很厉害。举个例子,像合肥商业广场,我们在2010年卖里面的住宅的时候不超过4000元,但是现在周边的地价已经到了差不多4000元,这其中只有三年的时间。

  所以,我们商业广场是当地一个很好的配套。因为中国和香港不同,香港买东西很方便,晚上到处都能够买东西,但是国内没有香港那么方便。但是如果住户住在我们商业广场附近,买东西就很方便。因为我们商业广场的规模是很大的,最小那个是40万平方米,最大是68.8万平方米。事实上我告诉你们IFC只有10万平方米,那你们就能想象得到40万平方米有多大。

  现场提问:你刚才说商业项目首先不是在市中心,也不是特别重要的地方,你有没有考虑当地的消化能力?

  潘永存:不在市中心,但是交通一定很方便。因为现在在市中心有一个不好的地方,就是堵车堵得很厉害。有一些人就会在交通比较方便,并且没有这么堵的地方去买。因为我们商场的定位不是卖最高档的品牌,通常都是日常用的东西,像超市、电影院、酒楼、快捷酒店这些。

  现场提问:明发2012年卖了一个合营企业,未来还会有这样的业务计划吗?赚了有十几亿的收入,大概什么时候派息?

  潘永存:你可以看看这个利润非常高,不容易找到买家,现在应该没有这个计划。我们今年不派息了,因为2013年6月份我们还了2亿美元的债券。今年1月份我们也偿还2亿美元债券,所以我们现在要在公司保留现金流。因为我们不希望到时如果资金紧张的时候在市场用很高成本拿钱,我们不是按这个方法进行,要觉得合理才会拿钱。

  所以,我们要保留一些现金在公司账上,但是我们还是想派发股息,但刚好这两年要还利息。我们不知道他们要不要还,但是保险一点要准备好现金还这个债。

  现场提问:那有没有目标说要把债务还清?到什么时候会考虑派息?

  潘永存:债务是一定还不完的,债还完了就大问题了!至于派息我们会考虑市场的情况和我们自己的现金流情况再定。

  现在我们净负债率/杠杆率是36%,我们不希望超过50%。我们不是不想派股息,但是在这个情况下我们刚好还完债,我觉得应该保留现金更好一点。

  我们没有说一定要提高到50%,是最高到50%,50%我觉得很高,但是我们的负债率都是往下的。因为现在利息回升了,财务成本一定会回升,如果我们的负债率越来越高,财务成本就很高了,会影响我们的利润。

  现场提问:今年不派息,而且还了债,那是不是还有空间去购进新的土地储备?另外,公司由去年的60多亿提高到80亿的销售目标,是不是有计划拿地?

  潘永存:我们没有买地的计划,因为现在我们有1070万平方米土地储备,就算不买也可以开发五到六年。

  我们今年完工项目都有170万平方米,这170万平方米就算售价1万元也有170亿,所以我们80亿的目标是在买不买地的情况下都能够做到。但是,买地我们有不同的考虑,因为明发买地不会买很高的地,全部都是比较便宜的,因为我们在一线城市只有北京、上海两个项目。

  但是这两个项目的地价不贵,北京7000多元每平米,上海2000多元每平米,是2011年买的,我们觉得合理才买。首先我们买地的土地成本比较低,而且要那个地方有发展空间的才考虑,我们不是说要做80亿销售额就一定要买地,买地不会考虑这方面的问题。

  现场提问:公司有1000多万平方米土储,而目标是80亿,那估计股息没有到3.52呢?

  潘永存:这个很难猜,过完今年我再告诉你。因为房地产很难猜,有很多是政策的问题,我觉得做好今年就行了,之后再看情况定方向。

  现场提问:在商业方面公司都有做商场、工业,理论上应该属于投资物业,为什么对政策这么敏感?

  潘永存明发从2004年开始做商业地产,第一个是厦门42万平方米的商业广场。我们觉得任何一个公司,如果你想保持稳定的发展,就不能全部放在住宅。不能看现在住宅很好就跑去做住宅,商铺很好就跑去做商铺,我们并不是这样的,因为我们希望有一个比较稳定的发展。

  如果你看我们之前几年的土地储备,住宅有一部分,商铺是一部分。我们不是根据政策来定的,通常我们是比较均衡的。

  因为我们觉得商铺留一部分自持,就可以有稳定的收入。另外有一部分是卖的,而住宅基本上全部卖,这样子让我们觉得这个方向是比较安全的。

  现场提问:还是关于商业地产方面的问题,看到公司开发的mall体量都很多,那未来会不会发展一些比较小体量一点的项目?像公司刚刚提到一个项目就四五十万平方米左右,大概相当于四五个IFC,现在有风声就说会做一些小一点的mall,大概2万平方米左右,可能都是住宅项目里面的商业部分,作为业务式购物的。

  潘永存:这些我们都有,国内叫裙楼,上面住宅,下面是商铺,但是我觉得这个没有什么概念,这个是一个住宅的配套。我们最大的住宅项目在南京,叫南京滨江新城,面积是220万平方米。它有170多万平方米住宅,有30多万平方米的商铺,这是一个配套,给居住提供服务。这些我们都有,但是我们叫住宅综合体。

  现场提问:今年的资金来源大概是怎么安排?

  潘永存:我们的资金安排一方面是销售,第二是银行贷款。我们在1月份农行厦门分行给了一个信贷给我们,是三年期的50亿人民币。因为我们在国内和银行关系也不错,我们在一个地方和银行合作很多年,也没有什么违规不还钱的情况,所以他们贷款给我们非常安心。毕竟银行最重要不是利息的问题,最重要是还钱。

  就算在金融危机的时候我们也能够贷到款,另外我们没有信托,不是已经还掉了,是我们没有信托,因为老板觉得太贵,不要拿,这是个成本问题。

  所以,我们买地要看成本,当然还要看这个地方的发展空间。比如说很便宜,没有发展前景也不适合。

  现场提问:前几年可以借贷去买地,现在不可以了。那你这50亿都不可以拿来买地?

  潘永存:我们有存货,卖存货的那些钱可以买地。所以,我们有一定的好处,现在很多房地产公司在境外发债,或者用信托,我们没有。

  现场提问:我前天看到龙湖地产在海外融资,融资成本只有6.5%,明发会不会考虑去海外投资?公司说刚还了一笔债务,利息成本大概是多少?公司现有债务的利息成本大概是多少?

  潘永存:如果6.5%可以考虑,6.5%按现在的情况来说比较便宜,但是是美金。

  国内银行贷款最多是7%左右,利息太贵我们不会贷款。而公司现有债务的利息成本都是差不多的,我们还利息有部分是美国外贷的,这个利息成本就非常低。

  现场提问:刚刚你们提到利息成本大概6.5%左右,那这么快还款之后,会不会使利息成本有所变动,会不会影响债券购买者的看法?

  潘永存:去年很多人就问说公司有没有钱还。今年问完了,又觉得公司还了好像不是太好。我觉得是这样,买债券最重要是安全,他买最重要是能够收回投资。我们大部分都是自己拿钱贷款出来的,很少在资本市场拿,都是我们自己拿的,这个很少公司能够做到。这也是我们和其他公司不同的地方,可以说是一个强项,还款能力很强。

  为什么国内银行贷款给我们可以用低的利息,因为政府相信我们的还款能力。因为能够贷到4亿美元不容易,大部分都是这样拿的。但是如果你在市场拿,你的利息很贵,你到没钱都得拿的时候就会对公司之后的利润影响很大。我们很早就觉得有机会就要还,为什么我们不派股息,就是因为我们要留现金,保证利润。

  不过,今年不派息不代表明年不派,因为我们股本结构比较健康,大股东占84%,所以派股息对他最好,但是他也觉得现在的情况下先不要派,一步步来,慢慢做好这个公司,保证现金流。
 



(审校:杨晓敏)
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