金隅王世忠:盘活资产 抓住自住房发展机遇
作者: 见习编辑 郭净净     时间: 2014-03-18 01:17:41    来源: [ 观点地产网 ]

自住型商品房的机遇是面向所有企业开的,有的企业当时没反应过来,没把地拿出来,金隅只是提前把地拿出来了。

  观点地产网 见习编辑 郭净净 自去年,北京推出自住型商品房之后,拥有大量自有工业用地的金隅股份便引起业界的极大关注。

  “只是我们干得比较好,干得比较快,把握机会比较准一些,决策比较快一些,”在3月12日观点地产新媒体举办的2014观点年度论坛上,金隅股份副总经理王世忠接受采访时表示,当时关于自住型商品房的会是面向所有的国有企业开的,有的企业当时没反应过来,没把地拿出来,金隅只是提前把地拿出来了。

  3月16日,北京金隅股份有限公司的两个自住型商品房项目网上申报结束。据了解,在总计28天的申购申请时间内,金隅汇星苑与汇景苑总计5300套自住型商品房源,分别吸引了22.7万户和21万户申请,中签比达到85:1。

  而今年北京市计划推出自住型商品房约5万套。截止目前,北京市自住型商品房地块供应量已有6宗,建设或配建自住型商品房项目的土地总数也已达36宗。

  业界普遍认为,北京市推出的自住型商品房项目,或为金隅股份盘活自有工业用地储备打开了一扇大门。

  资料显示,金隅股份前身是北京市建材工业局,目前一共有2000多万平米工业用地,其中近一半位于北京。其在北京的工业用地面积达到700多万平方米,其中五环内的土地约为200万平方米,且绝大部分位于目前北京市自住型商品房土地推进最密集的区域。

  对此,王世忠回应称,金隅有很多工业用地,但不是所有的工业用地都可以转化为房地产开发的,能转化的工业用地并没有那么多。安信证券2013年11月的一份研报指出,金隅股份在京工业用地中能够转化为自住型商品房的用地面积达180万平方米。

  数据显示,2007年,金隅股份的房地产收入所占比例仅为22.8%,2013年中期该比例已经提升至31.5%,房屋销售收入5年复合增长速度超过40%。分析认为,金隅股份房地产板块的快速发展与其盘活自有工业用地不无关系。

  “金隅将继续把握住自住型商品房的发展机遇,”同时,王世忠指出,金隅以后不仅只用自有用地开发,也会在招拍挂的时候做自住型商品房;“政府限价,地块竞价到一定程度就要转进自住型商品房和保障房,那你肯定要参与,你不参与就拿不到地”。

  另悉,金隅股份2013年总体销售额为500亿元,而房地产的销售是200亿元,占集团总额的40%。而在这200亿元的房地产销售额中,2013年金隅股份的北京销售额便达133亿元,位列2013年度中国房地产卓越100榜北京区域榜的第二名,其中不少来自于保障房的销售。

  在王世忠认为看来,没有必要非得把一个企业分类定位做保障房还是商品房,其实企业本身的发展它需要项目,有项目之后要快周转。

  或许正是基于现金流的考虑,金隅股份的商业只占其地产业务的比重为20%左右,并且主要以销售型物业如高档的写字楼为主。对此,王世忠坦言,现金是最重要的,金隅的地产方面主要是靠加快周转来回笼资金,因为别的资金政府不让你使,这不是我们不想使,而是政策性的东西。

  此外,对于两会上提出的京津冀经济圈,王世忠认为,短期内看不出来其对房地产市场的影响,需要长期观察;“房地产是跟着政府走的,京津冀的融合,到底三地政府(北京市政府、天津市政府和河北省政府)是怎么融合,北京的产业能不能转移出去,它的产业转移出去,公共交通完善了,才能有房地产跟进。”

  以下是观点地产新媒体对北京金隅股份有限公司副总经理王世忠的采访实录:

  观点地产新媒体:之前看到一个数据,金隅在全国有2000多万平方米的自有工业用地,这个数据是否可靠?其中可盘活的工业用地大概多少?北京有700多万平方米?

  王世忠:我们的前身是一家制造业企业,发展到今天,以制造业和房地产为主要的两个大类别在发展,有很多工业用地,但不是所有的工业用地都可以转化为房地产开发的,能转化的工业用地并没有那么多。

  可盘活的量不太方便说。北京的700多万平方米是我们占有的工业用地土地证的证载面积,但也不是说这700多万平方米都可以用于房地产开发,因为还有很多矿山,矿山有山地面积,都在一些偏僻的地方,是不可能开发及盘活的。

  观点地产新媒体:今年年初,贵公司推出两个自主型商品房项目?

  王世忠:自住型商品房是交给金隅嘉业做的,并不是他们主要做这方面,我们底下房地产公司有三四个,比较大的是金隅嘉业和金隅大成,只是把保障房这一块交给金隅嘉业做。

  观点地产新媒体:金隅的地产业务并不是一个公司来做?

  王世忠:不是一家公司。主要是嘉业和大成,还有一个金隅程远在做房地产。

  观点地产新媒体:三家公司怎么分配地产业务?会有一个产品上的差别吗?

  王世忠:金隅嘉业做的保障房多一些,也有一部分商业地产业务,就是商品房开发业务。金隅大成主要是集中在中高端的商品房开发。金隅程远这个公司主要是集中于基地建设,就是自有项目的建设,主要是持有型物业和产业园区建设。

  观点地产新媒体:金隅嘉业也做一些商业?

  王世忠:对,因为原先的房地产开发只有一个金隅嘉业。金隅大成是原来大成总公司,是一个局级的房地产开发集团,后来国资委划并的时候,就把大成和建材经贸两个集团公司划到金隅名下,大成本来是一个开发公司,我们剥离一些不好的资产后,把好的资产搁到一堆,变成金隅大成这么一个企业。

  观点地产新媒体:目前三家公司是各管各的,还是集团这边有一个统筹?

  王世忠:它们主要是业务的运营层面负责,比如前期工程建设、产品销售,决策方面都是在集团,资金都是由金隅股份总部统一管理,由财务公司根据他们各自的资金需求进行分配,分给这三个企业操作,管理是统一的。

  观点地产新媒体:地产业务这两年在金隅板块中占比也越来越大,未来会进一步加码吗?

  王世忠:我们主要是水泥和房地产等板块,基本上是均衡发展的。应该说水泥跟房地产这两年发展都比较快,主要是房地产利润比较高。

  其实从收入来看,应该是六四,水泥那边是六,房地产这边是四;但是从利润来说倒过来了,房地产是六,水泥是四,因为水泥是工业产品,尤其现在又受到国家的宏观调控影响,它的利润率下降了,而房地产这两年整体都比较好。

  观点地产新媒体:金隅的地产业务现在还是占四成吗?

  王世忠:基本上还是四,金隅集团总共500亿元的销售额,房地产才200亿元,只占40%。

  观点地产新媒体:这200个亿里面,北京就占了大头?

  王世忠:北京有100多亿元,因为有很多是保障房。

  观点地产新媒体:把保障房算在一起,金隅就排在北京区域榜单第二名了。

  王世忠:老说房屋销售,这个要区分一下。以后商品房量会变少,基本都是这种保障性质的共有产权住房。北京下一步的市场划分就是二六二,20%是公租房和廉租房的并轨,这20%的低端就是保证老百姓住有所居;60%是共有产权,就是现在的自住型商品房,实际上它也是限价商品房;最后只有20%是高端市场,就是纯商品房市场,那个以后价格是不控的,也不进行限购了,就纯市场化。

  这是要兜住底部,保证夹心层,把高端放开,也是以后的趋势。习总书记到北京座谈的时候,也是讲了这个理念,公司也在往这个方向调。

  观点地产新媒体:公司会不会认为这是一个很好的发展机遇呢?

  王世忠:这个机遇是对所有人都有的,无非你这个企业怎么转型,或者你企业定位的问题。只是我们干得比较好,干得比较快,把握机会比较准一些,决策比较快一些。当时关于自住型商品房的会是面向所有企业开的,有的企业当时没反应过来,没把地拿出来,我们只是提前把地拿出来了。

  其实很多企业的地很多,首农集团的地比我们多多了,包括北京粮食集团,北京的国有企业里头很多企业的地都是很多的,只是他们在这方面可能推动得慢一些。后面还会有更多项目推出,这个政策肯定是长期的。另外,政府可能再往后也不太指望这个了,可以通过市场行为完成操作,如通过竞拍也能起到作用。

  观点地产新媒体:北京的地价可能对企业来说还是一个太高的成本?

  王世忠:那是必然的,本身就是一个市场行为,所以大家也没必要去争论这个。北京这么多人口,增长到这个程度了,地价不高,人口增长会更快,地价高也是一个市场选择。

  观点地产新媒体:未来像这种时机会继续把握?

  王世忠:那肯定要把握住,怎么会不把握住呢。我们根据情况及政府给的政策,相应调整计划。

  观点地产新媒体:金隅在做自住型商品房这一块,主要是开发自己的地?

  王世忠:我们以后在招拍挂的时候也会做自住型商品房。政府限价,它竞价到一定程度就要转进自住型商品房和保障房,那你肯定要参与,你不参与就拿不到地。

  观点地产新媒体:除了保障房和自住型商品房,公司的纯商品房方面呢?

  王世忠:其实没有必要非得把一个企业分类定位做保障房还是商品房,这东西一个过程,其实企业本身的发展它需要项目,有项目之后要快周转,这是企业发展的一个过程。你考虑要在哪些城市布局,至于项目是干什么的,都是因时而异的,根据具体情况具体分析。

  在北京我肯定干房地产,我不会退出北京市场。在北京干房地产,那就有商品房用地的时候,就拿商品房用地,有政府给的优惠政策,能拿保障房用地我就拿保障房用地。如果是对棚户区改造政策优惠到一定程度,我也会做棚户区改造项目,这个没有什么定论,没有说非要按照什么比例搞,都是企业发展的手段。

  观点地产新媒体:公司在这方面是特别灵活的?

  王世忠:对,这只是企业盈利的一个过程,只不过我们的定位,做的是以刚需为主。当然我们也做高档,但是不会盲目把高档的放得特别大。比如我们80%是面向刚需的,可能有10%到20%是面向高端的产品。但是并不是说我非得做保障房、自住型商品房,市场上挂出来的地,我们觉得合适就会拿,觉得不合适就不会拿。

  一线城市能做,三线城市也能做,关键是你能不能做,而不是说哪个城市不能做,那都是伪命题。三线城市也有干得好,也有挣钱的房地产企业,无非是人家小而已。房地产行业不是什么高端行业,就是一个传统行业,没有什么太大的技术含量,它主要是跟金融结合,钱够了就行了。

  观点地产新媒体:金隅在商业方面,在整个地产业务中的比重占到多少?

  王世忠:我们今年就占20%左右。但是我们的商业一般都是出售,我们持有的是高档的写字楼,和万达的模式还不一样。

  观点地产新媒体:为什么选择完全销售商业项目?

  王世忠:基于现金流的考虑。你要长期占压,现金就会有问题。现金是最重要的,你只能适当持有 ,不能无限的持有,无限持有的太多了,现金流肯定是有问题的。

  观点地产新媒体:现金流支撑整个地产业务的发展?

  王世忠:对,万达有万达的模式,万达拿的地价格比较低,它通过这种模式持有物业,再把地给卖掉,物业那部分再抵押做贷款。咱们现在学不了万达,万达有它的核心竞争力,有一套资源的整合模式,可以通过这套模式比较低价格的拿地,当然它搞的都是很偏的招商引资的项目,在北京的地万达就拍不了地了。

  观点地产新媒体:万科等企业也想尝试商业方面,您怎么看?

  王世忠:万科要学万达也学不了。这已经晚了,第一个吃这个是螃蟹,第二个人吃就不是螃蟹了。大家都往那儿学,其实就没有任何意义了,商业过剩就是这样造成的。而且那种模式的风险也是很大的,因为百货零售业被电商替代是必然的趋势,所以百货商场的经营都是很困难的,盲目的搞商业地产其实也不见得就是正确的方向。

  观点地产新媒体:公司对产业园等做了一个融资,地产业务有融资计划吗?

  王世忠:地产方面主要是靠加快周转来回笼资金,因为别的资金政府不让你使,这不是我们不想使,而是政策性的东西,大家都一样。

  观点地产新媒体:金隅自有资金足够支持地产业务发展吗?

  王世忠:我们现金流没有问题。我这点自住型商品房卖了,一百多亿就回来了,而且那肯定是现给的。3000套房,有20万户盯着的,那还用卖吗,直接数钱就行了。

  观点地产新媒体:自住型商品房是一个很大的优势?

  王世忠:我们因为只做了两个自住型商品房,所以我们今年的问题不会特别大,但是北京房地产风险大的是那些去年拿了高价地,而没有自住型商品房的企业。

  观点地产新媒体:纯商品房房企风险大?

  王世忠:对。好多人在讨论,有的说北京市的房地产供大于求,有的说求大于供,其实这种笼统的说法都不是很正确的,应该细分,高端市场是供大于求,低端市场是求大于供。

  自住型商品房就是明显的案例,3000套房,有20万户登记在抢,就说明有一部分老百姓真缺乏,这部分房子太少,所以要加大自住型商品房的供给。总价在200万元以内,或者300万以内的,这部分客户群确实是求大与供,他们确实拿钱买不着房,所以才有这种状况出现。而那些1000万元一套房的,肯定是供大于求,没有那么多客户去买那个房子,缺房的人没这么多钱,有钱的人肯定不缺房,所以拿高价地的那部分企业可能今年会很难过。

  观点地产新媒体:也有观点认为,去年限售就沉淀了不少高端客户?

  王世忠:那都是伪命题。真正交通便利的刚需房,又是低总价的房子,还是求大与供。而远郊区且交通不便利地方的房子和总价高的房子,它肯定是供大于求。在北京,一套房在四五百万、五六百万,已经是很大的坎了,超过600万的坎一般人都没法过,这个房价已经跟收入没有任何关系了。而且真正能拿1000万买房的人,他在北京不可能没房,真正没房的还是普通老百姓,如工薪阶层或80后大学毕业生。

  观点地产新媒体:今年也有提到一个概念,就是京津冀经济圈,这会不会对北京房地产市场有影响?

  王世忠:短期内看不出来,得看长期。房地产是跟着政府走的,京津冀的融合,到底三地政府(北京市政府、天津市政府和河北省政府)是怎么融合,北京的产业能不能转移出去,它的产业转移出去,公共交通完善了,才能有房地产跟进。房地产如果向周边扩散的前提条件是相关的产业必须得转移出去。我不可能在天津上班,跑北京买房,天天两边跑。

  观点地产新媒体:北京是北、上、广、深四个一线城市里辐射最差的一个?

  王世忠:应该可以这么说,但也不光是北京的原因,华北地区肯定不像长三角,长三角历来就是一个富裕的地区。华北地区就只有一个北京,它历史上周边就是比较贫困的地方,所以它就差别大。华北地区的自然资源又比较贫乏,地理位置也不太好,它的物流、交通确实比较差,所以它肯定经济发展得也差一些,再加上其它方面的原因,天津也搞滨海新区,想搞成浦东,结果也没搞成。



(审校:劳蓉蓉)
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