越秀房托业绩会:收购物业第一选择写字楼
作者: 陈业 见习编辑 赵思茵     时间: 2014-03-14 03:23:36    来源: [ 观点地产网 ]

如果有好的项目今年就会选择,如果没有好的项目符合收购标准的项目,那就明年或后年再选。

  观点地产网 陈业 见习编辑 赵思茵 3月13日,越秀房托资产管理有限公司召开其的全年业绩会。其主席、行政总裁刘永杰、副行政总裁梁丹青、副行政总裁林德良、财务总监关志辉、投资者关系总监夏恒良等高层出席了发布会。

        会上公布了其,截至2013年12月31日止全年实现收入总额约13.706亿元,比去年同期的7.122亿元上涨92.5%。其中,物业收入净额8.604亿元,比去年同期的5.07亿元上升69.6%。除税后溢利5.24亿元,比去年同期的6.87亿元下降23.8%。

  期末,每个基金单位持有人应占资产净值4.58元,比去年同期的4.58元增加约0.2%;借贷总额占总资产的百分比为31.9%;总负债占总资产的百分比为48.1%。

  除了业绩情况,今年IFC、四季酒店等的营业情况及融资情况也成为场内关注的焦点。

  越秀房托在业绩会上宣布,截至2013年12月31日,越秀房产基金的物业组合共有六项,分别为白马大厦单位、财富广场单位、城建大厦单位、维多利广场单位、越秀新都会大厦单位及国金中心,物业产权面积共约68.09万平方米,可供出租总面积为44.12万平方米。

  此外,2013年,越秀房产基金物业实现总经营收入约人民币13.71亿元,比上年同期增长了92.5%。其中,白马大厦约占总经营收入的24.8%;财富广场约占5.0%;城建大厦约占4.1%;维多利广场约占2.8%;越秀新都会约占4.4%;国金中心约占58.9%。

  并且,在2013年底,该公司物业整体出租率约为92.59%,其中原有五项物业出租率97.60%,较上年同期的98.45%轻微下跌0.85个百分点,继续保持在高位运行;国金中心物业综合出租率88.01%,其中写字楼出租率85.37%,零售商场出租率98.37%。

  其中,对于IFC出租率仅为85.37%,未达到经营目标的问题,越秀房托管理层解释称:“IFC写字楼去年表现相当好,出租率有70%到85%,签约的面积去到3.8万平方米。3.8万平方米在珠江新城的市场占有率为30%左右,同时IFC的租金上升了210元,而珠江新城平均价格为163元。”

  业绩会上,越秀房托还指出了由于收购国金中心,为数约45亿元有抵押贷款转移至越秀房产基金名下。并且,在2013年越秀房产基金以其自有资金,透过内部安排如委托贷款等偿还境内贷款人民币5.7亿元。截至2013年12月31日已偿还该笔贷款其中人民币8.2亿元。

  但是,2013年越秀房托的人民币的利息由5.19亿元降到4.77亿元。原因是房托还了人民币的高息贷款,所以综合利率降低了。“2014年,房托会继续实施这个策略,但仍会根据市场的综合判断进行调整。”其管理层如此表态。

  最后,未来五年及以后,按租赁面积统计,越秀房产基金物业各年到期租约所占比重分别为25.7%、21.7%、18.1%、9.9%及24.6%;按基本月租统计,各年到期租约所占比重分别为30.6%、28.0%、14.0%、7.4%及20.0%。

  并且,越秀房托还计划做好分析和风险防范,提高单位基金持有人的回报。其管理层称:“如果有好的项目今年就会选择,如果没有好的项目符合收购标准的项目,那就明年或后年再选。扩大经营规模,提高回报、防范风险历来是房托管理人员所坚持的一个准则。”

  而注入项目的方向是,第一是写字楼,第二是批发市场,第三是零售商场。当然不排除优质的酒店、公寓,并要求主要是在一线城市或者是二线城市核心地段的核心物业。

  以下为越秀房托2013全年业绩发布会现场问答环节整理实录:

  现场提问:维多利广场单位有很多计划想提升,今年来看,维多利的营业收入下跌得很厉害,预计今年今年的经营情况会如何?

  管理层:维多利的调整是分阶段、分步骤来做的。

  去年做这个调整是初步的。其中,将优衣酷引入之后,按照商务条件是给了一定的装修期以及三个月的免租期,所以整个收入会存在同比的下降。

  但是从长远来看,优衣酷是目前大市场行业增长最快的,我们预计在它开业后,租金增长能够超越原有的合同。同时,房托跟优衣酷合作的模式是经营收入提成。

  现在优衣酷所披露的信息显示,在未来四到五年,它在大中华区的营业额要超越日本本土。并且,优衣库在所有的快市场里面评价是最高的。所以,维多利亚广场调整围绕优衣酷做,是可以提升整个项目租金以及整个项目的商业形象。

  现场提问:房托经营广州四季酒店和公寓是全城最高价,但是入住率不算太理想,只有53.9%和44%。越秀房托有没有打算用减价或者是其他方式去改善呢?

  管理层:其实四季酒店和公寓,开业就一年,仍处于试用期。

  酒店行业去年受调控的影响,整个房价都下降了8.5%。其实,四季酒店的经营是超出预期,四季的房价稍微下降了3%左右,现在的入住率53.9%。而去年全城品牌五星级是不到50%的。

  而公寓方面年头到年尾都是快速增长的,公寓年底的入住率已经达到了72.7%,租金水平也是高于竞争对手的百分之二十几。

  其中,长租客的作用很关键,如果长租客多的话,租金就稳定,如果长租客占的比例在去到年底能61%,所以未来一年,这方面的表现也值得期待。

  关于减价问题,酒店、公寓的经营要看出租率、入住率以及房价。目前,这两个指标都是全城第一,如果减一点点价格,入住率飙升得很快,总收入会上升,我们也可以考虑。

  现场提问:国金中心写字楼那出租率大约是85%左右,并未达到目标的100%,房托旗下物业收入的增幅大部分是单位数,有没有考虑是否引入其他物业去运作?

  管理层:IFC写字楼去年表现相当好,出租率有70%到85%,签约的面积去到3.8万平方米。3.8万平方米在珠江新城的市场占有率为30%左右,同时IFC的租金上升了210元,而珠江新城平均价格为163元。

  2014年,IFC周边高端的写字楼是不算多。有一个数据显示,2013年全广州市供应是42万平方米,2014年新增公营24万平方米。相比于过去三年多五年,,2013年、2014年是供应最少的时间,这个时间段我们会提前做功课,想多一点办法加速成长。

  因此,2014年也是可以期待IFC出租率和租金的上升。

  附近的富力中心现在的出租率95%到98%的,IFC期望可以达到这样的发展目标。

  此外,过去一年,越秀房托一方面是调整租户结构,优化租户结构的同时,其实有几个数据可以看到,有两个数据,一个是续签,二个是新租户会升多少。IFC去年另外一个亮点就是很多知名租客都进来了,包括发展银行、美国银行、平安银行以及一些世界五百强以及一些领馆。应该来说,整个租户的结构优化了很多。

  而关于其他五个物业收入增长单幅数据问题,原来五个物业就是正在不停向前发展。

  2013年,五个物业的续签的增长最低6%,最高为16%。续签的租金户,如果是先签,最低去到6%,高去到15%.如果租期到的话,租金跟着市场的增长就可以看到成长性。但是这个分布有一个好处就是不会集中风险,所以看越秀房托,五个物业是稳步上升,IFC快速成长。

  现场提问:去年房托财务的开支方面是增加了不少,比如说酒店、公寓的成本以及结构的费用都增加了不少,公司在这方面控制上是否面临很大的压力?

  管理层:关于财务方面的成本增加的问题,我们认为这是浮力的增加。2012年国金注入越秀房托,到2013年是一整年。所以在酒店公寓方面开支的增加、结构费用增加以及管理人员费用的增加,都是因为整个年度多了国金中心。

  现场提问:去年房托关于人民币贷款方面差不多有45亿人民币,资料显示是收购了国金中心的贷款。未来的话,是否还会进行贷款?利息的开支是否有很大的压力?

  管理层:人民币的贷款方面,因为国金注入时信贷45亿人民币,2013年人民币的利息由5.19亿元降到4.77亿元。原因是房托还了人民币的高息贷款,所以综合利率降低了。2014年,房托会继续实施这个策略,但仍会根据市场的综合判断进行调整。

  现场提问:之前提到IFC等五个物业稳步上升发展,但是公司会不会觉得五个物业够不够未来发展?会不会加多一点新的物业?

  管理层:房托现在总的资产规模有245亿,目前经营租赁的面积68万平方米,在香港的行业里面属于一个规模不小的基金,我们认为这几个物业是比较优质,整体水平也不是很低。

  至于今后五个物业的成熟度见底之后,会不会进一步扩大呢?作为基金管理人,一定会有推进规模的扩大的想法,但是我们会选择一些成长性比较好的,优质的物业来提升规模。

  方向是,第一是写字楼,第二是批发市场,第三是零售商场。当然不排除优质的酒店、公寓,并要求主要是在一线城市或者是二线城市核心地段的核心物业。

  这会比较注重选择,会认真做好分析和风险防范,提高单位基金持有人的回报。是否引入新的项目,就看市场的机遇摆在我们面前好不好?如果有好的项目今年就会选择,如果没有好的项目符合收购标准的项目,那就明年或后年再选。扩大经营规模,提高回报、防范风险历来是房托管理人员所坚持的一个准则。



(审校:武瑾莹)
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