宝龙业绩会:在一二线城市发展更简单
作者: 陈业 鲁鹏     时间: 2014-03-14 03:19:37    来源: [ 观点地产网 ]

今年将更聚焦,特别是聚焦在上海,希望在上海投放更多的资源和资金。

  观点地产网 陈业 鲁鹏 “在三、四线能做,在一、二线城市就很简单。三、四线城市的难度绝对比一、二线城市难度更大。”在2013业绩会上,宝龙集团总裁许华芳如是总结。

  据了解,去年宝龙共完成93.7亿的销售额,超过年初定下的80亿目标。对此许华芳称,管理层对该成绩较为满意。

  “为什么能够增长呢,一方面我们加大了刚需产品的结构,产品方面本身就有所变化;第二是去年销售额里面,一、二线城市比历年增长很多,这是最主要原因之一。”

  而对一二线城市战略,据许华芳介绍,通过近几年的摸索,了解到“其实一线城市是低风险,中回报的格局。只是说门槛比较高”。

  他指出,对已经上市且有一定规模的企业,门槛高的问题能够克服。而且从管理和资源整合上看,在上海等一二线城市会更简单、更高效和更有结果。

  在土地拓展方面,许华芳介绍,今年将更聚焦,特别是聚焦在上海,希望在上海投放更多的资源和资金。

  其次是坚持低成本战略,不会去参与所谓的地王,高单价,回报率不高的项目不会去碰。并根据公司的销售和现金流情况新增土地储备。

  在追求做大规模上,也要同时考虑市场的风险和波动。从去年开始已经有和别人合作,鼓励项目合作模式,未来会加大这种合作模式的发展。

  谈及去年负债率上升的问题,许华芳称,公司整体负债率还是控制得比较好,负债率为64%,在行业中也是可接受的。

  据许华芳介绍,负债提高的最主要原因在于,新增的持有性物业以及去年取得的11块土地,这是最主要因素。“从公司的角度来讲,这个指标和数据都是能够接受的。”

  对公司毛利率下降的问题,许华芳则表示,首先是行业趋势在往下走,其次是2013年交房比例大部分是2011年低位销售的货源,还有去年商业交房的比例比住宅低得多,而历年来商业毛利高。

  许华芳表示,一年内无法将毛利率重新提升至40%的水平,但希望朝该方向努力。

  以下为宝龙集团2013全年业绩发布会现场问答整理实录:

  现场提问:看到宝龙合约销售增长了四成,增长的原因是什么?管理层对于这个结果是否满意?刚才许总提到今年销售目标是120亿,将通过什么方式来达到这个目标?

  许华芳:去年93.7亿的业绩公司管理层还是比较满意的,还比预定目标增长20%,整体数据还是不错的。

  为什么能够增长呢,一方面我们加大了刚需产品的结构,产品方面本身就有所变化;第二是去年销售额里面,一、二线城市比历年增长很多,这是最主要原因之一。

  今年120亿的目标有几个方面的保证。第一,货源比较充足;第二,今年单单上海销售规模能够占到30%,再加上杭州、厦门、天津这两个城市占了40%,这四个城市就占了我们70%的销售量。无论从城市,还是从产品上来讲还是比较有把握和竞争力。我们管理层很有信心,应该会超额完成我们的销售目标。

  对一、二线城市的战略,公司管理层,特别是我们主席在上市时做了一个很重要的决策--到了上海。去上海之前我们对一线城市了解没那么深刻,总觉得地价很高,可能利润不一定特别高。但是到了上海,通过这几年的摸索和了解,其实一线城市是低风险,中回报的格局。只是说门槛比较高,每个项目总价比较高。

  但是对于已经上市有一定规模的企业,这个问题则能够克服。在过去的两年中,在北京、上海布局了七个项目,还会不断加大在上海的比重,主要原因是看好上海。

  还有个原因,从管理和资源整合度来讲,在上海会更简单,更高效,更有结果。去年我们在上海第一个社区MALL开业,效果是超乎想象的,它的出租率100%,开业率95%,客流量和生意都远超我们的预计,所以有信心在上海做得更好。

  有很多投资者经常开玩笑说我们以前经常做三、四线,到一线城市会做吗?我说你在三、四线能做,你在一、二线城市就很简单,三、四线城市的难度绝对比一、二线城市难度更大,这是我们的体会。

  现场提问:去年负债提升是什么原因,今年宝龙如何改善负债水平?目前在上海有7个项目,这些项目与其他城市在运营上有什么差别,如何与现有的项目进行更好的互动?

  许华芳:从负债来讲,公司整体负债率还是控制得比较好,负债率为64%,在行业中也是可接受的。

  负债提高的最主要原因在于,新增的持有性物业以及去年取得的11块土地,这是最主要因素。从公司的角度来讲,这个指标和数据都是能够接受的。

  上海项目发展模式和其他城市有什么不一样,大体上模型还是接近的,还是综合体,还是有一个持有型的购物中心。但是它在产品线上有所不同,我们有三个产品线,在上海产品线主推社区综合体,在外环,地铁上盖,辐射20到25万人的大社区模式,这是上海的主打模式。现在我们7个项目里面有5个都是这种模式,这是主打产品。

  在拿地方面,还是会稳健,去年我们收获还是比较大的,取得了不少的土地储备。

  现场提问:去年毛利率下降的原因是什么,今年会不会提升?今年房地产的价格你们预计是怎样的?

  许华芳:毛利率问题管理层也很关注。毛利率下降有几个方面的原因,第一个,行业的趋势也是往下在走;第二个,去年交房比例大部分是2011年低位销售的货源,还有今年商业交房的比例比住宅低得多。我们历年来商业毛利高,这两个因素是最主要的。

  在2013年的93亿里面,毛利率肯定比这个数字还要好一些,但是要回到以前的40%多难度很大,现在什么成本都高了,这是客观的事实。从长远来讲还是会回到比较好的毛利率状态,管理层没有定死一个什么数字。

  现场提问:可以回到40%的水平吗?

  许华芳:一年内肯定达不到,我们希望往这方面努力。

  现场提问:今年可售的货源是多少?未来会加大在上海的发展,但是上海地价很高,将来要做更多的融资,更多的借贷来发展,会不会觉得负债率会再增加?

  许华芳:今年货源还是比较充足,我们预计货源是250亿到280亿。不同城市间,我们一线城市会占比30%,二线城市占40%,三、四线城市30%,这个结构是比较好的。

  至于上海的拓展力度和公司发展,公司还是想进步,也会努力在上海会积极拿地。但是在权衡风险和扩大规模同时,会选择一些项目合作,简单说大项目都找人合作,基本是这样。

  从今天来看,我们在上海的表现还是比较出色,有7个项目,5个是底价拿的,2个溢价也不高。我们做商业地产,在中国的发展还是有特别的优势。现在一直都有和其他企业在谈合作,去年有两个项目都是和别人合作的,未来会陆陆续续主动性寻找合作。

  现场提问:商业方面刚才提到会在天津、重庆、江苏、浙江开四个商场。苏州年初出台新政,限制出售比例,会不会影响到业绩?

  许华芳:江苏这种政策还是特殊地点、特殊政策。对过去的一些要求可能没办法做到,只能对新项目提要求。我认为这是很好的调节,调节对我们来说也是好事。政府不控制就会出大问题,所以我觉得这倒不是一个不好的信息。

  现场提问:之前期杭州个别项目降价,像杭州这样的1.5线城市,降价会不会变成普遍现象,还是说暂时这样?

  许华芳:杭州的情况,其实是国内媒体无限放大了。该降价发生这后一个礼拜,我正好去杭州,了解过同行,也了解了金融机构。

  第一,没降那么多,有的只降了百分之十几;第二,降价的企业一卖完以后在边上又买了一块地。

  从他的角度来讲,降价是追求快周转,现在很多企业的模式都是快周转。我们杭州也有项目,所以比较了解,杭州市场其实是个不均匀的市场结构。整个杭州东西南北都展开出去,杭州平均是15个月左右的销售量,但是不同区域差异很大,这次降价的区域是22个月。

  现场提问:融资方面,现在香港的融资环境随着美国QE退出变得越来越紧,国内对影子银行进行调控,也出现了国内第一条信托违约的现象,这个会不会影响国内的信贷环境?宝龙在国内信托融资方面的占比是什么样的,会不会受到很大影响?

  许华芳:从融资环境来看,整体而言国内对按揭的规模有所控制。我们现在看到的迹象是,所有资源向大企业集中,向上市企业集中。有理由相信这些小的公司在今年被洗牌,因为现在已经开始规模经济。

  我们同行交流的时候开玩笑说,再过两年,行业前50强的能做,商业地产前5强能做,区域龙头能做。

  我们公司很简单,定两条线,第一个是行业要保持在50强内,商业地产保持在5强内,在专业方面,规模上都保持一定的竞争优势,这是公司的基本想法。

  融资方面对我们这种企业还是比较松的,从去年的融资表现都可以看得出来。我们公司现在的信托是1.5亿,占不到1%。

  现场提问:去年信托是1.5亿,2012年同期是多少?之间利息成本降低,带来利息成本的节省,这个趋势是向上还是向下?现金流现在状况是怎样的?土地成本占比又是多少?

  许华芳:2012年信托是十几亿,2013年是1.5亿。

  在成本方面,去年提出调结构,降成本,这两点财务团队都做得非常出色。按照理论来讲,现在短债比例才20%,因为有一个是资产内保外贷,是循环贷款,不用考虑进去,但是在会计准则上还是归为短债。

  我们去年总平均成本下降了1%,如果以100多亿来讲,一年能够省1亿多的融资成本。

  2013年底手上现金有48亿,比去年增加了139%。第二,我们短债只有40亿,长短债比是很健康的。明天有一笔人民币债到期,是通过资产来过还,我们已经放在账上,未来人寿的部分也会用这种方式来准备。而且额度还没有用完,现在还有1亿多的额度。

  在土地成本方面,我们还是维持低成本的土地储备,土地成本和销售比平均是12%到15%左右,在行业内是比较低的。

  现场提问:电商业务具体是怎么考虑和布局的?在这方面你们有什么优势和竞争力?这个业务在2014年有什么样的展望?

  许华芳:电商这个思路是公司创新的一种精神,把它做到多大我们也没有想得那么远。更大程度上是觉得,企业总要努力、创新和尝试。

  我们社区化O2O最大特点是有一个载体,以福州为例,有500个商户,有30万忠诚的常态客户,这两个都是最大的资源。

  当时的想法很简单,思路是如何帮商铺赚更多的钱,如何提高客户忠诚度和服务满意度。很简单,就帮商户免费搭一个电商平台,免费搭一个物流平台,让他们能够去卖。当我们的商户,经常来我们宝龙的,比如说家里做饭没有油米,你在手机打个电话,半小时就能够送上门,提高他们的效率。

  我们的特点就是因为有这个购物中心,未来走的是大数据和会员制,因为只有三、四十万人,不像天猫、京东要分析几亿人,分析这三、四十万人的准确率是很高的。

  目前电商平台有专门的团队在负责。今年的目标是希望扩大到4到6个项目。模式是一个购物中心一个平台,而不是一个平台走天下。

  现场提问:现在政府大力推行城镇化的发展,公司会不会把握这个利好政策,或者会不会用这个政策创造一些商机?

  许健康:宝龙这几年一直在三、四线的城市投资,去年还组建了一个公司,拿4亿投资了5个项目,会在今年5月份、6月份、7月份开业,去年拿的地都会在这个期间销售。

  根据中国的城市化发展,一、二线城市已经发展到容忍受限的状况,发展太快,环境破坏,交通问题,给城市带来很大的负担。所以经济要发展,城市还要发展,所以就转向城镇进行发展。

  宝龙延续以前的发展模式,专门成立一家公司,按照以前的理念做得更快,更好。



(审校:武瑾莹)
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