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直播实录:2014观点年度论坛(二)
作者:     时间: 2014-03-12 11:06:48    来源: [ 观点地产网 ]

  追问“模式与革新”,寻找地产发展之路,所有的问题,都需要行业中的睿智与远见之士在一个共有平台上演绎与讨论,并在对话、交流中寻找答案。

  3月12日,中国房地产行业年度盛会之一“2014观点年度论坛”正式启幕。

  据主办方负责人透露,论坛已邀请到中房协副会长朱中一、著名经济学家陈淮、经济学家王小广、广东省房协会长蔡穗声、中原集团主席黎明楷、中国新天地行政总裁黄勤道、莱蒙国际集团执行董事陈风杨、卓越置业执行总裁张远、五矿建设董事总经理何剑波、中锐地产集团董事长钱建蓉、金科地产集团副总裁李战洪、景瑞地产常务副总裁杨铁军、泰禾集团副总裁朱进康、新城控股副总裁欧阳捷、金融分析家杜丽虹等嘉宾,与现场数百来宾共议“模式与革新”的宏大主题与年度盛事。

  除此之外,2014观点年度论坛开幕当天晚上,观点地产新媒体还将在现场正式发布“2013年度中国房地产卓越100榜”,盘点2013年里中国地产界最具有代表性的企业表现,寻找在过去一年堪称为伟大(Great)的房地产企业、勇于追求光荣(Glory)的房地产企业、跻身于中国最优秀行列的地产企业群体(Group)。

  谁将登上“卓越100榜”,成为行业至高无上的榜样?3月12日,我们一起见证。

  观点地产网作为论坛官方网站,将对本次论坛进行全程网络图文直播,敬请关注!

2014观点年度论坛现场

  现场直播:2014观点年度论坛(一)

  主持人:接下来继续今天的年度演讲环节,在答问之后,我们下一位演讲嘉宾是中国新天地有限公司行政总裁黄勤道先生,他给我们带来的演讲题目是“中国新天地的模式与商业地产”。

  黄勤道:各位嘉宾,媒体的朋友们,大家好!很高兴受观点的邀请来参加这个地产业界重要的年会,因为我的国语表达能力不好,所以我今天会多一点视频方面的表达,有些文字在屏幕上,希望我能表达得清楚一点。

  首先我想在这里把中国新天地的视频播放给大家,让大家也了解一下中国新天地对商业房地产的愿景和使命。

  (播放视频)

黄勤道

  中国新天地是瑞安房地产的一个子公司,我们现在在武汉、重庆、岭南营运不同的新天地的项目。我们认为未来一段时间商业房地产在一个很微妙的时刻,市场整体还是很正面的,因为宏观经济、城镇化,在中国现在的产业发展方面,服务业会逐渐增长,内需会取代出口,成为新的增长点。所以在商业地产来说,政策和市场环境是很好的。

  但是我们也面对很大的挑战,大家都知道,有电子商务的挑战,还有供过于求的挑战,现在在全世界的商业房地产中,有超过一半在建的商场来自中国,在商业房产最多的20个城市中,中国占了3/4。所以商场严重的供过于求,尤其是在二三线城市。在商业房地产方面,我们面临着很多强大的竞争对手,商业房地产不同于普通的住宅,商业房地产一般在一个区域只有两三家可以做得很好,其他的都是很艰苦经营的。恒隆的陈启宗说商业地产在一个城市只能容纳一到两个最领先的商业地产项目,作为商业地产来说,我们的挑战非常大,因为我们面对恒隆、KK-mall、华润等等的竞争。

  瑞安房地产成立中国新天地,是想有专业的团队经营瑞安旗下的商业房地产。瑞安房地产在过去把很多的资金投放在拆迁和商业房地产方面,中国新天地有一个很迫切的任务,就是要把瑞安房地产旗下的商业房地产价值能够充分体现,当然我们也希望能够尽快独立上市。

  中国新天地做商业地产注重几个重要的环节,首先我们希望我们的建筑也差异化,大家看到在广东的岭南新天地、上海新天地,我们很多的建筑环节和别人是有很大差异的,我们的老板说,你盖好的产品是要长期放在那里的,这是我们对社会的承诺,所以经常提醒我们管理团队要注意建筑的每个细节,我们希望产品的差异化。我们现在也跟世界级的合作伙伴合作,增加我们团队的实力。在过去几个月,我们收购了一家著名房地产的商业房地产公司,还引入了一个小的股东——Brookfield,它管理着很多的商业资产,我们希望它能够在系统方面帮助中国新天地管理我们在中国不同地区的商业房地产。

  中国新天地在商业地产方面有几个重要的环节,我们以天地的商圈作为整体规划的,瑞安在过去是以整体规划为主,我们不是只做一个个四方的放长。用户的生态圈我们是很重要的,我们在整体规划上面,在我们的生活圈子能够有住宅、办公、酒店、餐饮、购物,这是我们很注重的,我们以整体规划为主。明天有些嘉宾也会参观我们的岭南天地,希望你们也多给意见。

  商场受到电商的冲击,未来会从消费型的商业专向为体验型的商业,我们目前也没有一种完整的方案来打造体验型的商圈,我们也在研究,未来怎么从消费型的商业转变为体验型的商业。以后传统性的提成扣点,一定是商业房地产公司会避免的,因为成交不一定会在商业里面出现,所以我们目前在经营模式方面还在努力的研究。

  差异化的建筑方面,我们所有的建筑、产品都希望能做到消费者每天都会来,老一辈的、年轻的、西方的、本土的人都能经常来到我们的天地商圈。

  新天地的资产策略、收入来源,我们有三种收入:租金收入、资产管理收入,同时还有资产出售收入。过去几年,我们也是跟保险公司合作最多的一家公司,我们跟中国人寿、平安有很多的合作,今后我们会跟保险公司有更多的合作,因为保险公司在资金成本方面比其它金融机构是更低的。我们主要有三类资产:核心资产、合资资产、可供出售资产。我们在跟不同的金融机构研究商业房地产的基金,尤其是与保险公司研究商业房地产的基金。

  现在中国新天地管理的资产超过150万平方米,直接拥有的资产为400亿,我们准备在未来一两年上市,所以这方面我们一定会努力扩充现在拥有的资产。

  在这里我也想感谢大家给我分享中国新天地在商业房地产的观点,我们的口号是“生活永风采”。

  主持人:谢谢黄总用普通的普通话给我们带来的不普通的启发。接下来有请今天上午的第五位年度演讲嘉宾,让我们有请中原集团主席黎明楷先生,他带来的演讲主题是“政策和2014房地产市场走势分析”。

  黎明楷:我带来的是更普通的普通话,所以请大家忍耐一下。因为时间不多了,我就简单讲讲关于2014年政策的一些导向。

  从政策面来讲,宏观的经济目标,我们还没有看到政府想大力把房地产压下去的动作。这么多年来,现在的经济是在往下行的阶段,以前我们的目标都是GDP增长8%,现在已经降到7.5%了,这个经济增长率在世界范围来讲还是比较高的,但是在中国来讲还是说明增速在放缓了。另一方面政府要保证通胀率不要过高。在经济发展方面,政府不容忍房地产市场有太大的波动,如果出现了调控过急,使房地产出现一个明显的下调,对整体的保经济也是不利的事。

黎明楷

  对房地产有影响的政策,首先是双向调控,这一届政府在这方面比以前更现实了,以前的政府是不管不同区域的差别,都是一刀切的方式。双向调控是根据当地的实际情况,如果你的房价比较高,供求关系还是比较紧张的,在调控方面,地方政府可以紧一点。但是如果在已经下滑了,中央政府不会太多的要求调控政策不能松,未来应该有一个差别化的对待。第二,长远来讲,城镇化的过程中,对房地产有一个比较大的推动作用,就是三个一亿人。这三个一亿人包括原来已经进入城市的,但是还没有城市户口的,另外一个就是棚户区,这也是未来发展的重点,另外就是中西部地区的城镇化发展。第三个方面是房产税现在已经改名了,叫做房地产税。现在要先从法理上解决这个问题。我觉得搞立法应该稀有一个过程,从房产税变成房地产税以后,以后从落实到征收,这个过程会有一定时间,我估计在今年内完成的可能性并不是很大。第四是住房保障会继续加强。从政府的政策上来讲,未来我们看到比较清晰的就是有可能会分成三个层面,一个是保障房的供应量会增加,解决中低收入人群的借助问题,另外从去年开始,北京推出一个自住型商品房的概念,我想在未来有可能在全国很多地方都会有这样的做法。这是共有产权住房供应,所谓共有产权就包括私人的,也包括政府的,因为你自住型商品房,你就是低价买回来,以后卖出去的房价,有一部分是要给到政府,这就是有共有产权的概念。这就是为了保障一些中产阶级,你没有资格去买到保障房,但是如果你需要置业,从政府的角度上来讲,也可以有一个帮助给到你。但如果解决了这两部分之后,再往上的一些纯商品房,政府就有机会交给市场了。如果最低收入和中层收入的人的问题不解决,你想卖得多贵,我想政府也不会同意。

  从信贷来讲,过去这几年,除了2009年和2010年适度宽松的情况下,其它时间基本上都是稳健的信贷的态度。今年信贷是适度收紧的,我感觉今年是稳中偏紧的。这个感觉是怎么来的呢?从今年年初我们就明显感觉到,银行的放贷的力度相比往年是比较紧一点的,有些城市首贷基本上都是基准利率了,还有基准利率往上浮的。以前最好的时间是打7折的,现在已经完全没有了。从银行的放贷方面,这个时间也很长,我们的房子卖出去之后,要等银行批这个款还要等比较长的时间,所以从银根方面,我认为今年还是比较紧张的。

  总结了一些政策之后,我再讲讲今年的情况。今年头两个月,我们统计了40个城市,新房的成交面积相比去年有所下跌。整体房地产的形势,我并不是太乐观的,但我也并不悲观,只是从整体的成交量来讲,预期会有所调整,从今年前两个月的成交情况我们看到,比2013年的头两个月已经跌了15%。过去这么多年,3月份是一个比较特别的月份,3月份对于全年的成交量是有一个预兆作用的,这个表上红色的部分是3月份的成交量,黑色这个点是年度的均值,从2009年到2012年,我们看到3月份的成交量跟全年的均值的关联度是非常大的,除了2013年,因为2013年3月份出台了国五条,使得3月份的成交量暴涨,所以2013年3月份的成交量很高,但是均值并不是很高。从今年3月份这一周的情况来推断,3月份整体应该比去年的均值下降17%左右。这跟头两个月和去年相比整体成交跌15%,这个幅度是差不多的。从这个角度来看,我们统计的这40个城市,应该它的成交均值也会降低,所以今年的情况并不乐观,因为成交量下跌对于开发商跑量、现金流方面都会带来一些影响。整体来讲,3月份的供应量、成交预期应该会和去年持平甚至下降。所以我们看到2014年的开局并不是很好。

  从销售目标来讲,很多开发商基本上还是偏乐观的,大部分的开发商都预期了它有一个下手额的增幅,有一些增幅还是比较大的,今年都想有百分之三四十的突破。那能不能做到呢?这要看开发商有多少货量要推出来,但是有多少货量也不代表市场能够完全消化。开发商是乐观的,但是市场表现并不是那么乐观。

  我们给房企的策略,我们建议开发商要加速周转,今年的现金是比较偏紧的,所以这一块非常重要。另外从投资的布局来讲,中长期来看,一些中小城市因为有城镇化的因素,它还是会有所上涨,但是短期来讲,高库存的一些城市还是比较紧张的。另外要抓住棚户区改造这个方向,未来这一块应该是房地产商要关注的,怎么去配合政府在棚户区的改造,因为这也是政策的一个配套。从户型方面,从长远来讲,现在计划生育政策的改变,单独二胎的政策放开,未来户型要做一些改变,可能家庭结构会从三口之家转变为四口,所以他的需求会从两房转变为三房。随着人口政策的放开,这种户型的选择方面也会有所改变。

  对购房者来讲,也要谨慎一点,因为最近二三线城市也有一些供大于求的情况,当然最终买不买房还是要看购房者自己的决定。购房者如果能力足够的话,有可能他会选择一步到位,就是三房的量需求会增加。对于一线城市来讲,我们基本上还是看好的,我们觉得对于一些一线城市,购房者还是适当的可以考虑入市,从整体的需求量和人口迁移的角度来讲,我很难看到一线城市的楼价会下调的势头。所以有钱的如果想入市,现在也是一个考虑的时间。

  主持人:感谢黎明楷先生的演讲。接下来有请下一位演讲嘉宾,他是新城控股集团高级副总裁欧阳捷先生,他带来的演讲题目是“百年住宅·探路人”。

  欧阳捷:尊敬的各位来宾,我今天向大家分享一个题目“百年住宅”。前面的演讲嘉宾谈到了一个话题,就是未来二胎放开,三房可能会成为新的主流,当然这个时间可能会比较远,但是有些事情没有远虑必有近忧,所以人在思考这些问题的时候要有前瞻性。怎么前瞻呢?我在这里讲一个小的想法,从我们整个房地产的大趋势来看,未来的需求其实还是非常大的,陈淮老师刚才已经讲过这个观点了。在这种情况下,国家对于房地产的调控,在表面上看起来没有很多新的政策出来,但是实际上在我们整个的市场资金链的供给上,以及在我们政策的引导上,其实还是有很多的动作在影响着。所以在这种情况下我们也在思考,什么样的产品是我们未来的年轻人所需要的,特别是类似于我们可能手上有一定的资金,有一定的余力,但是我们买房可能面临未来的一些重大风险的前提下怎么来考虑。

欧阳捷

  目前中国房地产,特别是住宅市场存在的主要问题,第一,生命周期短,我们现在普通的住宅设计寿命是50年,但是现在有很多房子的使用寿命远远到不了50年,而我们的产权是70年。第二,质量通病非常多。第三,换房成本高,我们今后的置换成本越来越高,包括房地产税的出台,会加大我们的置换成本。还有一个,我们换房的时候忽略了一个成本,就是装修成本,你第一次买房要装修,第二次买房还要装修,这个装修的成本影响还是非常大的。另外,从环保节能的角度来看,也造成了很大的浪费。以我们新城为例,新城建造的房子,我们90%的客户都是需要装修的,每户产生的装修垃圾1.5到2吨,80%为水泥。在这种浪费的情况下,我们怎么选择一种更新、更好的产品来推向市场?

  这个解决的方案就是我们提出的新的概念——百年住宅。当然这在国内还是一个新的概念,它包含了三个主要的层面:

  第一个叫百变魔方,就是我们的魔幻空间。我在这里可以给大家讲一个假象,比如说我们有一对年轻人,他如果在父母的支援下,他可以买一套100平米的房子,那么这套房子他怎么办呢?在他单身的时候,他可以使用其中的40平方米,而把剩下60平方米出租在他们两个人的时候,他可以选择使用60平方米的面积,这时候他可以把剩下40平方米拿去出租。等到他生了小孩,带来了父母,这时候他把100平米全部收回来自己用。再等到小孩大了,上学了,或者说出去了,父母回老家了,这时候他又回归到60平米。所以我们讲,这个整个过程是一个百变魔方的过程,在这个过程中,所有房间的布局全部可以自己来调整,不需要依靠装修公司。那么怎么做到呢?这里面的技术我们可以给大家分享。其实我们是通过这种魔方式的组合,来解决了这样的问题。首先我们有一个大板应用,可以取消剪力墙,这样在内部的空间可以自由的分割。内部的大空间可以灵活移动,而且由于板力的增加,楼上楼下的隔音也增强了。同时我们还使用分离式管井,有一部分管线在公共区,还有一部分在室外,这样使得我们的物业维护不需要进入家庭。内部可以才能轻质隔墙来隔开,满足不同家庭的生命周期的需求变化。第二个技术是PC技术,就是利用工业化生产的模式,在国家建设部目前的支持政策还不到位,它的技术使用上可以采用把面砖铺在模板里面,再把再把窗户框放在模板里面,然后浇铸水泥,使得窗户和外墙结为一体,解决了渗漏问题,解决人工在制造房屋过程中手工的误差。但是它的成本会相对高一些。这样的生产,可以在工厂生产,然后到现场拼装,像搭积木一样。第三个是IS技术,IS技术是什么概念呢?它是一个支撑体和填充体的有效分离技术。这种有效分离技术就是在内墙使用支撑体,在支撑体之间使用连接件,把我们的轻质隔墙受和连接件用螺丝联系在一起,这样在家里我就可以通过螺丝刀解决我的内墙调整。这种性质不仅使得你的二次装修问题得以解决在你的内墙调整、分割的时候就有可变性。我们在这里面还有一个简单的概念叫六面架空,使得你的管线在你的隔墙空间上方都可以走通。

  第二,我们现在提出绿色屋宅的理念,包括除风、除霾的新风系统、地暖系统、全屋直饮水系统、同层排水系统,它也可以解决对楼下家庭的干扰。另外使用呼吸砖的技术,可以吸收室内的甲醛,降低室内的异味。

  第三个是人性化的建筑。我们前面有嘉宾讲到要对客户体验更加看重,那么怎么解决客户的体验?我们在住户住进这个住宅之后,对人性化的研究是比较多的。第一个是采用整体住房的技术,整体厨房就是利用工厂化的生产,杜绝现场的人为操作,提升现场产品的档次和精度。这种设计兼顾了现场人性化的操作流程,包括所有的厨房间的各个物品、部件的搭配,都是完全坚固了人手的操作方便性。我们在精装修方面,设计师缺乏这方面的经验,他不是家庭主妇,他对在灶台上摆多少电源插座是没有概念的,等我们的小家电越来越多的时候,在厨房里就要使用拖线板,这是非常不合理的。在我们的整体厨房设计方面把这些问题统一不免了。另外还有防油污板,我们采用的是整面的防油污板。现在有很多企业的防油污板是不锈钢的,它在装修的时候对装修的结构和设计是有影响的,它不是一个整体的设计概念,是一个硬嵌上去的东西。我们现在采用的防油污板是塑料材料,但是它是耐高温的,它与墙砖的材质看上去是一致的,整体的设计是没有瑕疵的。另外还有超静音的大型水槽,还有整体卫浴,我们采用一体设计墙板和拖板,也是工业化进行生产,这种做法可以拒绝漏水、防止溢臭。我们现在在住宅中经常会做一些闭水实验,有了整体卫浴之后,闭水实验问题都可以解决了,基本上不用去做了。另外一体化的洗漱台,可以解决传统洗漱台发霉、变色的问题,我们经常看到台盘的下方使用的是胶水,台盘是下挂式的,它就需要用胶水打,国内的胶水一般半年到一年,国外一般两到三年就会变色、变黑,产生细菌。但是我们做的是一体式的,就不存在这个问题。另外还有三面镜箱,这种镜箱出来没有死角。另外我们在调整整个空间的时候,我们希望有更多的收纳空间。昨天我参观了广州的一个项目,这个项目声称是豪宅的项目,卖到五六万一个平方,一套房子290平方米,但是它的收纳空间非常小,特别是主人房房间很大,但是衣帽间很小。我们在建房的时候设计了很多的收纳空间,包括还有老人凳。包括在阳台上的设计,我们这个阳台既是一个生活阳台,又是一个洗漱阳台。在这种情况下,我们也要考虑到阳台的通风、排湿,包括晾衣架配合阳台的收纳空间都有所考虑。

  新城集团的百年住宅的探路,目前是跟中国建设部中国建筑标准设计院进行合作的,另外也与日本的知名公司在进行合作,担任我们的百年住宅战略顾问,我们在江苏也建立的实验基地,实验基地的产品已经出来了,另外我们今年的项目就要在新产品上落地,今后如果有机会,欢迎大家能够到现场去观看,指导我们的工作。

  主持人:感谢欧阳捷先生,接下来有请今天上午最后一位演讲嘉宾,他是莱蒙国际集团执行董事、首席运营官陈风杨先生,他给我们带来的演讲题目是“坚守战略,拥抱房地产未来”。

  陈风杨:各位上午好!模式与创新,自新的房地产企业,特别是沾上了自新两个字,人大、政协两会关于房地产行业带来了新的方向,互联网和移动互联网对这个行业也有很大的影响,各种模式层出不穷,越是在这个时候越要稳定方向,才能拥抱未来。我的发言是“坚守战略,拥抱房地产的未来”。

陈风杨

  2014年有这么几个新的趋势,第一是城镇化支撑了房地产的基本面,大城市群成为主要人口的集聚地,核心城市边界扩大。在两会上,李总理提出了城镇化的要求,城镇化会使得大城市的吸引力越来越强,聚集的人口越来越多。第二是移动互联网技术和思维为房地产注入动力,互联网的技术信息透明、双向沟通、充分竞争,互联网思维是粉丝经济、小而美,全生命周期。第三是绿色建筑进入了全面行动阶段。绿色是指在建筑的全寿命的周期能最大限度地节约资源、节能、节地、节水、节材,保护环境和减少污染,为人们提供健康、高效的使用空间。第四是地产的跨界,产业的多元化逐步形成,万达集团的地产、文化、旅游,恒大有地产+健康医疗,华夏幸福、天安、腾飞的地产、产业园等等,华润、绿地的地产+金融+银行等等,这些趋势对我们有新的启发和震撼。

  我谈谈莱蒙国际是如何应对的。我简单把我们企业做一个介绍,成长中的莱蒙国际,成立21年,是以住宅和城市综合体双轮驱动,以提升品牌知名度,提升盈利能力,以及较高的资产周转,作为商业战略。主要的城市在深圳、广州、惠州、东莞、上海、南京、杭州、常州、南昌、成都、北京等地,我们注重聚焦于这些城市,在12个城市拥有22个项目,以往的业绩,我们主要有两个体系,一个是住宅体系,我们叫水榭体系,在深圳有深圳的水榭春天,南京的水榭春天,杭州的水榭春天等等,我们另外有一个综合体的体系,有第一、第二、第三代综合体。

  我们主要有几方面的思考:

  第一个是坚持主流,守正。我们坚守我们的主流市场,精选一二线区域核心城市,覆盖高净值人群、高成长性人群,目前我们的项目主要在北京、上海、南京、南昌、苏州、深圳、广州这么几个城市。莱蒙国际一方面坚持品质地产,一方面坚持为广大的刚性需求服务,或者说我们就是品质的刚需。比如说我们的刚需产品在我们企业的比例占到80%以上。坚守主流产品,坚持主流总价,坚持刚需产品,满足初次置业的人居要求。我们还是靠我们的主流产品给我们带来市场份额、现金流和品牌。

  第二方面,积极创新。我们主要是这么几个方面,一个是探索蓝海,第二是产品创新,第三是营销创新,第四是服务创新。

  探索蓝海,积极探索物流地产、养老地产、文化地产等多种经营元素,寻找契合我们的战略、符合我们的基因,符合我们的资源的新业务发展,目前我们在养老地产、文化、物流地颤抖在做探索。我们总体的想法是大胆设想、充分论证,但是谨慎落地。我们两条腿走路,一方面以我们的住宅和商业地产为开发主线,第二方面我们积极尝试新的业务,给我们的经营带来新的利润和新的活力。

  产品创新方面,这是我们在南昌的一个项目,我们关注绿色记住的应用推广,打造高品质、高性能的绿色建筑地标,实现资源集约、环境品质改善,突出建筑在绿色领域的领先性。除了常规的绿色建筑的手法以外,我们引入了光导管技术,将自然光能够导入地下室,改善地下室的采光,它是太阳能的一种利用方式,属于绿色照明技术,光导管技术就是把室外的太阳光输送到室内,它可以用于地下室、会议室、接待室、走廊,它和光催化技术相结合,可以在采光的同时,有效地改善室内的空气品质,光导管技术与自然通风相结合,也可以使我们的功能更加完善,保持良好的正通风,对建筑节能具有比较好的意义。另外我们还在和一个具有航天背景的企业进行技术研究,我们提出恒温、恒湿、恒氧的理念,我们想做一般的绿色建筑的要求上做一些新的探索,这也是我们在绿色建筑方面的尝试。

  营销创新方面,我们才能大数据加个性化加免费定制装修服务,我们现在正在和一个外部机构进行合作,我们充分利用几百家供应商为依托,利用互联网和大数据为平台,给客户提供免费的定制装修服务方案,从理论上做到顾客需要什么就能定制什么,实现项目和家居享受的双赢。我们可以同一种户型根据不同的住户的需求,做出1000多种的家居的布置和装修的设计,这也是我们住宅产品服务的延伸。另外我们也在做一些新媒体的应用,有微信、微博、APP的应用等等,我们的目的就是用一些新理念、新思维对传统的营销手法进行推广。

  在服务创新方面。房地产不再是短期的生意,更是全生命周期的,以开发为基础,以运营为核心的长期事业。我们希望建设物业服务的信息化平台,物业与商业互动的信息化平台,最后实现全面的建设智慧社区。我知道有些地产企业也在做这个工作,我们希望实现地产企业从开发营销往经营运营服务的方向转变。

  一切事物发展的动力均来自创新,没有创新就没有行业的转型升级,就没有行业的未来,莱蒙国际已经深深地感受到压力,也有着强劲的动力,在这个舞台上,相信以后会有更多的成果与各位分享。谢谢。

  主持人:感谢陈风杨先生给我们带来的演讲。

  尊敬的各位来宾,我们今天上午的演讲环节到这里全部结束,再一次感谢所有奉献演讲的嘉宾。接下来,进入今天上午最后一个议程——2014观点年度论坛精英对话。

  后调控时期,政策转轨,全面深化改革命题下房地产长效机制拼图仍难窥全貌。2014年大幕已开,行业如何迈出关键一步?

  2014观点年度论坛精英对话的主题就是:自新与发展全面深化改革中的房地产。我们先请出对话的主持嘉宾:世联地产首席技术官黎振伟先生,有请黎振伟先生。

  接下来,请对话嘉宾上台,他们是:著名经济学家、中国城乡建设经济研究所所长陈淮先生;卓越置业集团有限公司执行总裁张远先生;五矿建设有限公司董事总经理何剑波先生;金科地产集团股份有限公司副总裁李战洪先生;泰禾集团副总裁兼商业地产公司总经理朱进康先生。

  有请黎振伟先生,为我们开启今天这场观点年度论坛精英对话。

  黎振伟:欢迎在座的嘉宾,他们都是很有思想的,既能说又敢说,而且还会说。我们这个论题是讲房地产的深化改革,在这次的人大会议上,改革是最大的一个论题。我们确实看到房地产在这次的政府工作报告上没有提到太多。房地产确实需要改革,我昨天做了功课,我认为有三个现象比较有意思。第一,我看到我们公司的统计,今年1到2月份,一线城市的成交量减少了29%,二线城市减少了6.89%,三线城市成交同比减少7.73%,也就是说我们认为市场最好的一线城市今年并不那么乐观,原因在于我们的地没有了,我们的房子是有市场,但是供应跟不上,我们的开发商可能又回到二三线城市了,一线城市太紧了。第二,我们的改革要深化也不容易,商业地产过剩,我们的城镇化很多地方也过剩,还有我们进入国外也不容易。这次马来西亚的这个飞机现在还没找到,但是我们很多的开发商却扎堆的在马来西亚。可能这是一个偶然的事件,但是如果一个国家连飞机掉了都找不到,你有信心去买房子吗?第三,我们同样的一个大行业——汽车业,它很纠结,汽车尾气的影响非常严重。但是今年我们看到美国的特斯拉汽车推出的电动汽车不得了,它是零排放的,它的能量的消耗只需要我们普通汽车的30%。这也对我们的房地产行业提出创新的需求。

  首先第一个问题我问陈主任,改革是全方位的,陈主任参与制定政策,也经常给我们解读政策,您认为今天的房地产政策改革,政府最关注的是什么,房地产商最关注的是政府在哪个层面的改革?

  陈淮:政府要做的不止是改革。首先说改革,刚才你说飞机去哪儿了,这事得问央视,一天到晚问你爸爸去哪儿了,时间去哪儿了,这回飞机去哪儿了找不着了,所以老问也不好。改革非常明确的领域,一个是放开市场,既然我们叫房地产业,叫房地产市场,但是我们现在房子一头是市场化的,在要素一头是政府权力和垄断部门控制的,这样的价格扭曲是难以逆转的,所以政府退出,发挥土地与资金等要素市场,并且在直接融资上推出更多的改革措施,我想这是最重要的改革。但是政府要做的并不仅仅是改革,还包括引导人群在城镇化过程中的分布。如果不能够实现人群集聚的合理空间集聚的话,我们永远抑制不了房价,也解决不了人口的问题。

  交通基础设施、产城一体化以及城市建设,缩小城市发展差距,这是政府要做的,政府不要靠强化权力,要靠付出代价来引导城市化,这样就好了。刚才在私下我和小广老师讨论,他说了一句话,我觉得非常有启发,现在政府的权力不受约束,没什么事是有法律授权的,但法律授权的事它不好好干。在城市发展差距越来越大,城市产业发展不足方面做得很差。在房价定多少,每个月能卖多少套方面它管得太多。房地产今后的发展,我刚才已经说到了,我们不管政府改革还是没改革,我们在座的开发商和业内人士已经明显的感觉到,包括我们刚才几位演讲的都在讲市场,讲消费者,讲需求,讲技术进步,讲更多的功能改善等等,讲政策的已经是很少了。这本来就是一个变化。我希望咱们在2014年以及此后的一段时间,政策从我们这些论坛上基本退出,大家看到自己的生存压力来自对手,来自客户,来自我自己内部的管理水平,来自我科技创新能力的时候,每个人都对此忧心忡忡的时候,我们不再一上台就说政策的时候,我们这个市场就真的走到黄金期了。

  黎振伟:我觉得陈主任讲的最大的一点就是今后的改革少讲政策,多讲市场。其实我也是从开发商出来的,我之所以后来没做开发商了,就是因为开发商要搞定政府,这是很不容易的。当我们真正讲政策很少的时候,我们讲市场的时候,也是很不容易的,因为市场竞争更残酷。

  陈淮:遇到政策问题,你请市长吃饭,暗地里塞红包,甚至使个美人计就解决了,市场没那么简单,市场是翻脸无情的。

  黎振伟:我们企业听到了,我们的会以后要多讲市场。

  第二个问题,请问来自深圳的卓越集团的张总,深圳是中国改革的先行城市,从企业的角度,您觉得房地产企业改革最重要的是什么?

  张远:改革对一个企业来讲是永恒的主题,但也不用提到改革这么高的层次,对一个发展商来讲,他面临的东西是很简单的,政府、金融、购房者,就这么几个大的关系。我觉得改革的更多的是我们期望在这几个大的关系上对房地产发展有一些推动,我把它认识好了,我很好地利用它就行了。今年一二季度大家都把调子定得很低,我觉得就是一个现象造成的,就是和金融界的关系。今年年初以后,金融界是非常保守的,它保守不是说它经营的保守,是它对利率改革的期盼抬高,因为它觉得利率市场放开以后利率要上调,它要抱着它的资源去赚更多的钱,这是第一个。第二,通过表外的运作,它的利息会更高,所以它希望更多的表内的业务走到表外去,由于这两个因素,导致金融机构抱着一些资源在一季度,不像往年的一季度那么充裕的向市场上发放按揭的额度,在贷款利率上一卡住,对买房的人有很重大的影响。这两方面一卡,就把需求压制住了。但是金融界的朋友们,这样抱着会很危险。为什么?因为银行间的隔夜拆借利率已经俯冲式地下降到2%,去年最高的时候到了30%,正常是7%,而现在只到了2%,也就是说银行不缺钱,银行都把资源拿着等着赚更多的钱,我觉得这对房地产市场来讲肯定是影响很大,因为它大大地影响了需求。但是,我觉得如果说是只想一个行业赚钱,还是有点危险的。这就是我认识到的2014年企业要面临的一个大的变化,我觉得更多的来自于金融领域的变化。

  黎振伟:谢谢张总,我也回应一下,银行放贷给房地产是很高利润的,如果他不给房地产给谁呢?在流动性过剩的情况下,可以买房子等着升值,但是现在不行了,流动性再大,钱都堆到钢筋水泥里面去了,这就使得我们的企业思考,在今后流动性减少的情况下,我们的钱怎么用得更好,要出来利润。

  第三位嘉宾是来自五矿的何总,何总是年轻少帅,五矿在房地产方面很有创新,我们也有合作。央企在今年整个大环境下也面临压力,您的利润要多上缴了,您的很多优势可能也慢慢要市场化了,作为国企怎么思考这个改革?您怎么创新?请何总谈谈您的创新。

  何剑波:我觉得每个人都是站在自己的立场上来考虑,看的角度是不一样的,站在民企的立场上可能看到央企好像钱很多,政策支持很多,但是站在央企的角度,是觉得民企机制很灵活,创新力很强。我觉得各家都有难念的经。但是作为房地产企业来讲,我觉得我们也共同面临很多问题,我们今天一直在谈,在这个改革年代我们面临什么样的新情况。

  我觉得今天这个会其实也很好地展现了一个趋势。我们过去的主题谈论更多的是政策、调控,现在我们很少关心调控政策,而更多地关心市场和改革。所以我觉得,在2014年这么一种新的环境下,我们作为房地产企业,有几个方面的问题需要积极地考虑。一个是房地产行业的发展,进入了新的阶段,这个阶段由过去的市场全面短缺现在变化了局部过剩。过去我们这个市场是高歌猛进,可以说什么样的房子在什么样的城市都能卖,但是到现在,我们明确地感觉到这个市场的分化、产品的分化,包括一些细分的房地产行业的分化,这是很明显的。所以在这样的变化下,对企业的判断能力、投资决策,乃至于核心竞争能力等等,我们的要求会更高。

  第二个趋势是人口结构的变化,我们过去可能盖房子给的是60后、70后来住,现在是80后、90后,这样一些人的生活方式、居住方式、理念是不同的,而且包括人口的结构也是不一样的。同时,新的生育政策出台,放开了单独二胎,我估计很快也会全面放开,这样使得中国的家庭结构有很大的变化,可能过去是三口之家,将来是四口之家,再加上有保姆或者是父母住在一起,家庭会更大,这对房地产行业来说,应该有很多新的机会,也是一些新的挑战。另外一个,现在比较明显对行业造成影响的就是电子商务,房地产行业算是电商冲击的第二波行业,其它的行业早就受到了洗礼,房地产因为不动产的性质、实物经济的性质,所以在目前它还没有遭受很大的冲击,但是我们感觉到了危机,我们不知道这个电商从哪个环节,从哪个方向来对它进行冲击,所以我觉得这是房地产今后面临的很大的挑战。

  在这样的形势下,我也希望开发商保持警惕,我们也在深度研究这个市场和行业的发展趋势,争取能够应对这个挑战。

  黎振伟:刚才何总谈到这三点,有一点我非常关注,就是电商的冲击,我们世联也提出要转变互联网思维。我们也在想,不知道互联网要从哪里进攻,但是有一点我们要注意到,互联网的核心是在于资源的有效利用、点对点、精准。以前我们买房都赚钱,所以我们没有考虑互联网的问题,哪怕大量的房子空着也没关系,房子会升值,所以导致我们的很多决策很粗糙,可能这一点互联网给我们带来的思考,我们不是那么简单拿地就开发,在互联网时代,这一点是需要改变的。

  第四位嘉宾是来自金科地产的李总,李总也是研究的高手,也是企业家。今年很多大企业的目标都定得很高,我们刚才说了行业面临那多的危机,但是另一方面又提出么多的增量,那么怎么解决增量和质量的关系?请李总从大企业的角度谈谈你们的看法,是不是也面临改革?

  李战洪:今天我发现了一组数据,我们说改革和转型,其实是被夸大的,是用来吓人的。我有一组数据,从2010年到2013年,50强在市场的份额占的比例,2010年是26%,2011年是27%,前面的50强吓后面的50强,夸大市场的危机,在这种情况下2012年的时候,它的市场份额已经到了29%,一年增长了两个点。在2012年,发现下了两个点还不够,继续夸大转型的危机,什么叫转型?把你转出去,不要你做房地产了,你赶快出去做其它的事情,2013年的数据,我今天上午得到一组数据,50强占到32%,从29%一下跨到32%,所以从这组数据来看,吓你一下,它的市场份额每年增加1%,再吓厉害一点,一年增长2%,去年吓得比较厉害,吓得大家纷纷的外逃,现在50强的市场份额增长到了32%。所以2014年再把大家吓一吓,让你转型转出去,或者是不要做房地产,市场有很多危机,你会发现50强甚至20强中千亿级的会越来越多,所以我说这是被吓出来的,被夸大的转型。我认为只有正确的理解市场的趋势,才是正确的选择,包括我们自己企业也是,我们每一年都是30%以上在增长,我们也在吓别人,我们周边的企业我们就在吓他们。

  关于增量和质量的问题。自从2000年开始,品牌企业都全国化了,在全国各地产品之间的差异和质量的差异越来越少,只是你的专业含量、科技含量占的比例是否在提升,现在很少说房子产品质量存在很大的问题,这个全国化以后已经不存在了,所以现在比的不是质量,比的是科技含量,比的是你的规模。历史的经验告诉我们,一直认为房地产有泡沫的企业不具备可持续发展能力。

  黎振伟:量和质永远是有矛盾的,也是个话题,以后这方面可以再讨论,今后我们要多讲市场、多讲产品,怎么样使得我们在增量的时候同时也多增质。

  最后一位企业家是来自泰禾集团的,你们是2013年通过借壳在A股上市的房地产企业,而且你们进入了高端的氟化工行业。可能你们企业也在想,我不跟你们争那么大的量,我要做我的特质,我要做我的转型。你们是民企,你们怎么样面对这个改革,怎么样多元化?多元化有风险,你们做房地产,也做化工,这是不容易的。

  朱进康:2013年的房地产市场是中国房地产企业的黄金一年,各大企业都赚得盆满钵满,2014年大家都制定了宏大的目标,包括我们企业也是这样。不过我想2014年一定没有2013年这么顺利。如果所有的房地产企业目标都实现,中国的房地产可以说在全世界都创造了一个奇迹,去年的情况一定会有所转变。

  政府讲调控讲了这么多年,一直没调下来,很多人说政府说了不做,现在的政府从来没说要行政调控,但是有可能它是只做不说,今年的金融明显就收紧了,这个紧一方面是银行的原因,另一方面可能还是政策的内部因素在起作用。我们企业也在积极的应对这些变化,我们从去年开始,泰禾集团做的产品和大家做的可能不太一样,我们原来是做高端的,原来的发展速度比较慢,从去年开始我们就加快了发展的速度,今年可能还要继续加快,中高端的房子也要让它快起来,这是我们今年的一个课题。我们从去年开始,在房地产的布局方面也发生了一些转变,我们认为,在今后房地产的差异化时代会带来,不像以前谁都做房地产,中国的房地产企业不是太少,而是太多,企业在竞争的过程中原来不是比企业的实力,而是比谁抓住了中国房地产发展的大机会,只要你这个时间赶得到,都能赚钱。未来可能企业的竞争能力、差异化竞争的实力,包括你的产品是否能够跟其他的产品脱颖而出,可能就尤为重要了。所以我们今年在布局的时候就意识到这一点,我们在做差异化的产品,比如说我们的拿地政策,我们重点集中在北京、上海等一二线城市,还有我们熟悉的海西的市场,不熟悉的市场我们基本不碰。另外我们对郊区的一些大盘或者是三四线城市非常谨慎,这是我们应对大趋势的策略。同时,我们对整个产品的品质方面也做了很大的创新,比如说我们在北京的项目,大家看完以后就会感觉到我们的产品跟人家有很大的不一样,带来巨大的反差,这个反差就带来很好的市场反馈,所以说我们企业是加大了创新的。包括我们的商业项目泰禾广场,我们在一些城市开出来之后,我们的市场反响非常好。未来的竞争一定是从原来的抓机会转向抓自身的实力,当然机会也得继续抓。

  黎振伟:朱总提出从高端产品到中高端,同时让中高端产品快起来,希望下次你们能分享一下你们的经验。你也谈到了在二三线城市比较谨慎。但是现在国家政策也在把我们引向二三线城市。

  今天的对话还有10分钟,今年是改革元年,我想剩下的时间各位嘉宾能不能给我们讲讲今年他们看到的市场的变化情况,每个人讲一个将会发生变化的点,大家从这些看到的点里面看看怎么抓住机会。

  陈淮:刚才有一位企业家说到银行紧缩信贷,背后有没有政府的因素,就我个人看来,这是银行的行为,是企业的行为,这是第一。第二,银行自己的企业行为和政府的意愿引导没有多大的关系。今年的增长问题并不是一个可以放心睡大觉的事,很可能增长的下行压力比去年还大。请注意,李克强在政府工作报告上,回溯2013和讲到2014的时候,他对他的政策思路做过一个很好的描述,在我们今天会上居然没人提到,叫“上下线管理”。上线是通道,下线是增速。他强调只要在上下线区间,我就不出政策,特别是不出刺激性的政策,当然也不出紧缩性的政策,只要你孩子还没跑出屋里,在这个屋子里随便打滚都行。这也是我们对政策预期的一个很重要的方面。

  从目前看,下行压力比上行压力大,紧缩比通胀压力大,2013年末的中央经济工作会议,我们注意区分,别老把它和国务院合在一起说,这不是一回事。中央工作会议的时候有一个很有趣的事,它没有对2014年究竟主要风险来自哪个方向提出来,这是很罕见的。因为中央经济工作会议只管一年,通常会对下一年的主要经济风险提出判断,比如2008年的时候我们提出出手要快,出拳要重,世界经济危机了,我们要保增长。2011年说防止结构性通胀转为全局性通胀,2012年说房地产下行的压力和物价上行的压力,2013年没说,反而在总结当年和回顾下一年的时候都讲了一个国内外经济形势极其复杂,特别讲到大国货币政策方向不定,大宗国际商品的价格不定,这两句话实际上意味着我们在2014年是通胀还是通缩,往哪个方向还不知道,不是说它已经有一个主要的矛盾方向。

  通胀通缩不定,货币政策就不定,货币政策主要是对通胀、通缩的,不是对房价的。所以我不认为,政府乐于看到银行过分紧缩,这是第一个。第二,除了房地产,他还有别的更好的投向吗?进出口行不行,煤炭、石化行不行,制造业行不行,汽车行不行?零售业、服务业、旅游业行不行?能够容纳大量的资金,相对风险小的行业,没有风险的资金投向方向是没有的,两害相权取其轻,我认为银行最后还得和房地产有个妥协。这里面的竞争就和世界被足球是一样的,今年不是你摆平行长或者行长追着你,而是这里面有一个直接融资的途径可能要加入进来。大家刚才说电商,说的是卖房子,还有互联网金融可能要搅局,这是银行万万没有想到的,互联网金融,突如其来出来一个余额宝,那么多的银行柜台,那么多工作人员,租着房子,结果余额宝一间店面都没有,轻而易举地把银行的存款转过去,银行的店面等于白给余额宝服务,人家在银行存了钱,回头就转到余额宝上了,这对银行的打击非常大。这个金融的搅局,小三、小四都出来了,传统的老婆要小心了。

  张远:我同意陈主任的观点,就是银行是企业的行为,它想多赚钱,但是它不一定能多赚到,所以我认为两会之后,3月份下半个月银行会有所放松。我个人没有感觉到太害怕的事情,它还得和我们合作,还得在利率上有所考虑。

  对于2014年的看法,我没有感觉到整个需求面有什么大的变化,我觉得2013年如果说是分类年,房地产商在考虑做什么产品类别考虑得多一点,2014年可能是一个分化年,因为市场在分化,到了2014年年底或者明年这个时候我们来看,我们讨论的重点,可能是我们遗忘了二线城市的爆发,因为一线城市的土地确实涨得太高了,三线城市也需要谨慎的选择,但是二线城市还可以再发展,我们认为2014年在二线城市应该大有作为。

  何剑波:2014年,我认为其实就是一句话,应该是叫稳中趋紧。我认为这个市场应该在2014年好是好不到哪儿去,差也差不到哪儿去。这个市场我们不能寄希望于它像2013年这样实现百分之几十的增长,不管是房价还是销售量,这是太乐观了。但是你说它要崩盘,这也是天方夜谭。不单是我们从业者对市场的观察来看,它不具备崩盘的条件,从政策的决策来说,也不允许崩盘的情况出现。所以我认为,正如经济的增长有上线和下线这么一个区间,其实房地产的增长也是有一个上线和下线,在这个上下线之间,政府是倾向于不出手,不出政策。所以我认为2014年这个市场应该是一个比较健康的市场,有一个轻微的波动,我认为这都是正常的市场的自我调整。

  朱进康:我想说说关于今年的金融市场情况,为什么今年的按揭比较紧,我认为还是跟整个金融的形势有关系,余额宝出来之后,银行的资金成本拉高了,银行不做理财就拿不到钱了,我们去看理财的点数都是百分之五点多,如果他按揭给你7点多,那也赚不到什么钱。而且今年人大还说利率还要市场化,越市场化利率越高,所以今年的金融形势肯定是比较紧。但我也同意今年的房地产不会崩盘,现在出口和其他的工业都在往下行,如果地产再崩盘,中国的产业再往哪里去?2014年不会像去年那么暴涨,但是它还是会平稳发展。

  李战洪:我谈两点,第一,2014年房企要把握好房地产的周期规律,就像广东的荔枝、龙眼一样的,它都有大年、小年,你只要把握好了,房地产市场有一个大年、小年的规律,人们购买房子需要收入,需要家庭的资金的积累,所以它就形成了大年、小年,你只要把握好像那个龙眼、荔枝一样的大年小年,你把我好它的规律,你自己就能取胜。第二,房地产企业过去轻易的成功,或者巨大的成功可能成为2014年以及以后若干年的障碍,所以在2014年里面,你如何突破障碍,创新,这样才能让自己的企业获得一条生路。

  黎振伟:这个大小年,我是广州人,我很清楚,荔枝不可能每年都那么好,房地产业也是一样,我们要保持平常心。

  最后我用一句话总结:前程无忧,道路曲折,稳中求进。

  主持人:谢谢黎振伟先生的主持,以及各位嘉宾在台上跟我们的对话交流。

  接下来就是中午的休息时间了,也感谢各位嘉宾给我们带来这么有营养的观点的交流。

  尊敬的各位来宾,亲爱的朋友们,随着2014观点年度论坛精英对话的落幕,今天上午的论坛暂告一段落,下午的论坛还将继续精彩,下午的论坛主题是“模式篇:商业模式与细分选择”。经济学家王小广、金科地产副总裁李战洪、金融分析家杜丽虹、泰禾集团副总裁朱进康等嘉宾,将继续为我们奉献精彩的演讲。

  感谢各位的支持和热情的参与。



(审校:劳蓉蓉)
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