　　据主办方负责人透露，论坛已邀请到中房协副会长朱中一、著名经济学家陈淮、经济学家王小广、广东省房协会长蔡穗声、中原集团主席黎明楷、中国新天地行政总裁黄勤道、莱蒙国际集团执行董事陈风杨、卓越置业执行总裁张远、五矿建设董事总经理何剑波、中锐地产集团董事长钱建蓉、金科地产集团副总裁李战洪、景瑞地产常务副总裁杨铁军、泰禾集团副总裁朱进康、新城控股副总裁欧阳捷、金融分析家杜丽虹等嘉宾，与现场数百来宾共议“模式与革新”的宏大主题与年度盛事。

　　除此之外，2014观点年度论坛开幕当天晚上，观点新媒体还将在现场正式发布“2013年度中国房地产卓越100榜”，盘点2013年里中国地产界最具有代表性的企业表现，寻找在过去一年堪称为伟大(Great)的房地产企业、勇于追求光荣(Glory)的房地产企业、跻身于中国最优秀行列的地产企业群体(Group)。

　　谁将登上“卓越100榜”，成为行业至高无上的榜样？3月12日，我们一起见证。

　　观点网作为论坛官方网站，将对本次论坛进行全程网络图文直播，敬请关注！

2014观点年度论坛现场

　　主持人：尊敬的各位来宾、亲爱的朋友们，大家早上好！欢迎来到2014观点年度论坛现场。

　　从博鳌到城市，从思想到观点。2005年，观点新媒体首倡城市观点论坛，并从2008年开始定点在广州举办观点年度论坛，以盘点中国房地产行业大事为主轴，总结过往，分析当下，探讨未来。

　　每一年，我们都相约于观点年度论坛，探讨中国房地产行业未来发展。同时，一起见证中国房地产卓越100榜的盛大发布。

　　2013年，中国房地产行业与企业革故鼎新，角逐市场版图与增长边界，不断自新与发展，大步踏入全新的2014年。

　　2014年，改革与发展已是时代的主流，也是房地产前行的巨大动力。但在延续过去强势发展过程中，行业依然充满着对未来的诸多不确定——回首过去一年，中国房地产市场经历了怎样的革新与转变？眺望未来，行业又将迎来怎样的契机和挑战？

　　追问“模式与革新”，寻找地产发展之路，所有的问题，都需要行业中睿智与远见之士在一个共有平台上演绎与讨论，并在对话、交流中寻找答案，而这也将是2014观点年度论坛的意义所在。

　　与此同时，我们会继续盘点中国地产界最具有代表性的企业，连续第六年评选与发布“中国房地产卓越100榜”，表彰那些在过去一年卓越、杰出与非凡，并付出了100分努力的房地产企业。

　　最后，请允许我代表本次论坛主办方观点新媒体，联合主办方每日经济新闻、华夏时报，年度战略合作伙伴江苏连云新城、山东文登，战略合作伙伴招商地产，专业合作机构房多多、合富辉煌，年度品牌合作伙伴好屋中国，金融合作机构德信资本，品牌合作伙伴聚晖电子等，欢迎各位朋友来到2014观点年度论坛暨中国房地产卓越100榜发布仪式的现场。谢谢大家！

　　下面请允许我介绍一下今天出席论坛的嘉宾，他们是：

　　中国房地产业协会副会长朱中一先生

　　著名经济学家、中国城乡建设经济研究所所长陈淮先生

　　广东省房地产行业协会会长蔡穗声先生

　　经济学家、国家行政学院决策咨询部研究员王小广先生

　　中国新天地有限公司行政总裁黄勤道先生

　　中原集团主席黎明楷先生

　　五矿建设有限公司董事总经理何剑波先生

　　卓越置业集团有限公司执行总裁张远先生

　　莱蒙国际集团执行董事、首席运营官陈风杨先生

　　北京金隅股份有限公司副总经理王世忠先生

　　新城控股集团高级副总裁欧阳捷先生

　　金科地产集团股份有限公司副总裁李战洪先生

　　泰禾集团副总裁兼商业地产公司总经理朱进康先生

　　金融分析家、北京贝塔咨询中心合伙人杜丽虹女士

　　太古汇(广州)发展有限公司总经理隋颂伟先生

　　连云港市水利局党组副书记、副局长连云新城指挥部现场副指挥长王建平先生

　　山东省文登市国土资源局副局长赛永忠先生

　　威海市双岛湾科技城开发建设管理办公室副主任张健先生

　　中交(连云港)建设开发有限公司总经理欧阳卫星先生

　　广州市政协常委、广州新城市投资控股集团董事长曹志伟先生

　　南丰中国发展有限公司南中国总经理尹德辉先生

　　首都机场地产集团有限公司董事长李洪先生

　　广州市万科房地产有限公司营销总监庄小姗女士

　　房多多网络科技有限公司联合创始人、COO曾熙先生

　　金地(集团)股份有限公司战略发展部总监王南先生

　　好屋中国集团总裁陈兴女士

　　新世界中国地产有限公司副总经理林志中先生

　　绿地集团有限公司广东房地产事业部总经理助理秦茂良先生

　　景瑞地产(集团)股份有限公司常务副总裁杨铁军先生

　　世联地产首席技术官黎振伟先生

　　合富辉煌房地产经济研究院院长龙斌先生

　　亿城集团股份有限公司副总裁杨维尧先生

　　路劲地产集团广州公司总经理罗江海先生

　　美国海斯兰德国际建筑师事务所首席建筑师、董事长冯莹女士

　　洲联集团·五合国际董事副总经理卢求先生

　　广州华誉景观工程设计有限公司副总经理项雪梅女士

　　华夏时报副总编辑笔夫先生

　　每日经济新闻华南中心总经理杨勣先生

　　观点新媒体出品人、博鳌房地产论坛创始人陈诗涛女士

　　另外，今天由于有雾霾，而且也下雨，所以还有很多嘉宾还在赶来的路上。让我们用热烈的掌声感谢参与和支持今天论坛的朋友们，谢谢。

　　接下来，我们将请出本次论坛的致辞嘉宾。首先有请：华夏时报副总编辑笔夫先生为我们致辞，有请笔夫先生。

　　笔夫：各位领导、各位嘉宾，大家上午好！

　　三月春风拂面，一元复始，万象更新，我们非常高兴看到房地产的精英再次来到广州参加观点房地产论坛，每当房地产面对一些问题的时候，我们都会在一起讨论一些新的话题，给这个行业带来很多启示，我想这次论坛一定会给大家带来更多的启发。

　　特别是两会正在进行，房地产业面临着一个新的发展机遇，十八大给我们带来了一个改革的愿景和宏图，两会确定了今年经济增长率在7.5%左右，新的一届领导集体强烈地维持一个底线的社会发展的思路，新型城镇化也给我们带来更多的信心，这是我们房地产业当前面临的一个非常好的机遇。当然我们也不可否认的是，现在有很多的挑战，我们也看到，最近全国各地，特别是一些三四线城市，甚至是一些一线城市出现了销售方面局部的饱和的现象。其它的一些因素，比如说金融市场，利率市场化等等，都给我们房地产带来了新的课题。经济发展方面，在有巨大机遇的同时，也面临着很多硬的约束，例如环保的因素、货币投放方面的因素，还有最新的一个因素是恐怖袭击，这次我们在来的飞机上，一个大型的宽体空客飞机上，乘客只有1/4左右，这证明恐怖袭击再次成为了经济发展的一个新的约束。最近金融市场也出现了暴跌，金融市场的动荡也会给整个社会的资产价格带来影响，不可否认，也会给我们房地产市场带来影响，这是我们将面临的挑战。

　　但是回顾过去十多年来，房地产业的发展一直是在抓住机会，克服困难，迎接挑战的过程走过来的。过去的十几年里，我们不断地面对宏观调控，不断地要面对金融危机，但是房地产业发展得非常迅速，我想未来房地产业同样会抓住机会，克服这些困难，因为它是符合趋势发展的过程。

　　华夏时报作为观点合作的主办方，一直非常支持观点论坛的举办，我们也跟在座的地产界的企业拥有良好的合作，华夏时报在过去的多年里都维持了一个非常好的增长，在过去的几年里面，每年都以百分之百的营收速度在增长，过去的一年，我们突破了4亿元的营收，这与大家的支持是分不开的，在这里向大家表示感谢，最后预祝大会取得圆满成功，大家在这里工作、生活愉快，谢谢大家。

　　主持人：非常感谢笔夫先生的致辞，接下来让我们有请观点新媒体出品人、博鳌房地产论坛创始人陈诗涛女士致辞。

　　陈诗涛：尊敬的各位来宾上午好！最近的两会关于房地产的解读无疑为行业带来了全新的意义。而此时，连续举办六年的观点年度论坛在三月的广州举办，并发布2013年度中国房地产卓越100榜。我想，是因为相信春天都会拥有无限的希望。

　　过去的2013年，是房地产行业振奋的一年，销售业绩全面飘红，在2013年度卓越100榜入选企业中超过百亿的达到81家（不包括另外5家百亿的入围企业），200亿的35家，500亿的12家，千亿的7家，为历史之冠。销售前十强每家的业绩都超600亿，总额达到11144.8亿，占比100强销售总额26021.79的42.82%。面对这么好的业绩，已经有企业抛出2014年2400亿的销售目标。不过，真实的数据绝不说谎，在报告研究过程中，我们发现上市三十强企业财务表现低迷、曾经的明星企业排位大跌、上榜企业越来越集中在京沪广深四个一线城市、第二梯队明显乏力，此等种种现象使得我们不得不认真思考！

　　于是，我们将“模式与革新”定为今年年度论坛的主题，它也是当前行业集体面对的问题。今天，将它抛给在座数百位行业精英共同讨论，或许可以给企业及行业一些答案、一些不同的方向。在今年，我们接下来的时间将会走到西安、苏州、沈阳、厦门，而在夏季我们会继续邀请各位朋友相聚在海南，相聚在我们已经举办了14年的博鳌房地产论坛。

　　最后，我代表主办方再次感谢出席论坛的各位领导、各位企业来宾，感谢所有媒体朋友！

　　主持人：谢谢陈诗涛女士。本次大会的嘉宾致辞到此结束，接下来将进行今天上午的议程。

　　踏入全新的2014年，不断变化中自新发展的房地产行业孕育着模式与革新。无论是政策还是市场，无论住宅还是商业，在新时期都有新的解读，房地产如何革故鼎新、赢得未来？

　　2014观点年度论坛的大会主题是：模式与革新；上午会议主题是改变篇：自新的房地产行业。

　　下面即将展开的是演讲环节。我们很荣幸的邀请到：中国房地产业协会副会长朱中一先生；著名经济学家、中国城乡建设经济研究所所长陈淮先生；广东省房地产行业协会会长蔡穗声先生；中国新天地有限公司行政总裁黄勤道先生；中原集团主席黎明楷先生；新城控股集团高级副总裁欧阳捷先生；莱蒙国际集团执行董事、首席运营官陈风杨先生；以上嘉宾在将在今天上午为我们带来精彩的年度演讲。

　　首先有请朱中一先生为大会作致辞及主旨演讲，有请：中国房地产业协会副会长朱中一先生，他的演讲的题目是：2014年房地产市场走势。

　　朱中一：观点论坛主要是讲观点，所以我也讲下我的观点。很高兴应邀参加这个论坛，观点的论坛我基本上每次都参加。

朱中一

　　组委会希望我对2014年的房地产走势做一个分析，我的观点是这样的：2014年以及今后一个时期，房地产的走势肯定是向着更加平稳的、理性的方向发展。这是我的一个基本观点，主要理由有以下几点：

　　第一，咱们的宏观经济，包括GDP的增速已经由过去的两位数到现在的7.5%左右。另外，房地产经过前十几年的快速发展以后，按照需求结构来说，由过去的普遍性的需求，或者严重的短缺向部分需求在转变。我们房地产人均的面积，当然这个要看统计口径怎么说。1978年的时候是6.7平方米，现在大概是将近32-33平方米的人均，这个可能是拿户籍人口的统计。但不管怎么样说明咱们的严重短缺的状况已经解决了，那么新的需求无非是城镇化的人们的需求，还有城镇原有居民的自住性需求、改善性需求，还有拆迁的被动性需求等等。当然将来人口结构的变化，比如说户籍制度的改革，包括计划生育政策的调整，还会带来需求，但是这个需求不会像过去的普遍短缺的那种情况。

　　第二，我们国家现在对于城镇化，一方面城镇化给我们带来了大的机遇，因为我们的城镇化率名义上讲到2012年底是52.6%，但实际上咱们的城镇化率只有36%，大概还有将近两亿的人口没有享受到当地老百姓的基本公共服务。如果按照人均每年增加一个百分点来算，这个需求还是旺盛的。但是，请大家注意的是，我们2012年的时候讲城镇化跟2013年讲城镇化，尤其是去年的城镇化工作会议讲城镇化，它在调子上有比较大的转变。

　　2012年底讲城镇化的时候，我们要把城镇化作为我们拉动经济的强大的引擎。到了2013年，我们强调的是要积极稳妥、要按规律不能拔苗助长。在中央农村工作会议期间，讲的是2020年前主要是解决三个一亿的人的问题，也就是说主要是提高质量、要积极稳妥，所以这个它也是向稳妥的方向发展的。

　　第三，我们的中长期制度肯定是加快考虑我们的住房政策、房地产市场的政策在逐步的完善，而且信息的联网，不动产登记条例的出台，尤其是房地产税，现在这个大家已经很清楚了。不光是十八届三中全会提出加快房地产税的立法，适时推进改革，今年有关的部门都提到了这个问题，现在已经在启动房地产税的立法，当然房地产税立法有一个周期，而且我们这里讲的房地产税跟过去讲的房产税的含义不完全一样。

　　对于房地产税，我的观点是这样的，一个是要清理原来的一些税种，该合并的合并，该取消的取消，本着减税种、宽税机这么一种严征管的思路，而且在开征持有税的同时减轻流通环节的税收。但是，我觉得不管怎么样，既然是进入了立法程序，立法程序它有个周期，我估计至少要两年的时间才能出台。在出台过程当中，它肯定是要征求意见，在征求意见的过程当中它也是一个引导消费者的过程，这样自然而然的使市场更加理性。

　　基于这几个基本的道理，市场肯定向平稳方向发展。尤其是咱们不能跟去年的市场对比，这一条我觉得是必须的。因为去年的市场，咱们客观来说有好多超出我们预料的东西，去年整个市场的销售增幅是超预期的，商品房的销售面积是13亿平方米，同比增长了13%；销售金额81428亿元，同比增长26.3%；住宅销售面积6000万平方米，同比增长17.5%；销售额是67695亿元，同比增长26.6%，这是超过我们预期的。原因很复杂，这里就不多说了，但是今后肯定不会是这种态势，肯定是向更加理性、平稳的方向发展。

　　以上是我讲向平稳方向发展的几个基本的理由。

　　另外，从今年，实际上是从2012年开始，市场有些特点就逐步显现出来了，而且2013年更加明显，我觉得2014年以后这些特点将会延续。我觉得有4个特点：

　　第一，城市之间的差异性在逐步拉大。过去讲地区差异性，这次的政府工作报告讲的是城市差异性，我觉得这个用词更加科学，因为地区有时候还太笼统了。关于城市差异，我们举个例子，长三角是经济发达的地区，但是长三角里头，上海、南京、杭州的市场是不一样的，上海可能现在还是供不应求的市场、南京的市场比较平稳、杭州的供应量比较大，正因为供应量大，所以才出现2月份的某一个楼盘降价的现象。当然该楼盘就是尾楼，不是整个楼盘，被媒体放大了。

　　另外就是江苏里头，南京、苏州、常州、无锡的市场又不一样，我都去过这些城市，苏州的市场相对比较稳定，无锡的市场现在有点供大于求，常州的市场供大于求的现象更突出一点，所以城市之间的差异性在拉大。当然，其它的地方，供大于求的城市也很多，所以现在就提出，按照城市来分类调控。当然，这个分类调控实际上跟我们过去讲的双向调控是结合起来的。所谓分类调控就是供大于求的城市，特别像北、上、广、深这些城市要继续原有的政策，严格执行限购的政策，这个肯定不能放松，同时要增加土地供应，这跟过去讲的双向调控基本上还是差不多的。

　　但是，有一些供大于求的城市，尤其是明显供大于求的城市，确确实实可能面临着市场下行的压力。但是我也觉得它不会出现像有些媒体讲的会崩盘的那种严重状态。为什么？我觉得这一类城市，按照咱们国家城镇化的战略，因为我们城镇化要解决“三个一亿人”的问题，城镇化的战略里头，就这类城市如果城镇化推进比较顺利，如果户籍制度的改革配合得好一点，那么它的消化肯定会好一点。

　　另一个理由，房地产不管怎么样，它和宏观经济密切相关，跟地方的财政收入密切相关。地方政府也好，中央政府也好，虽然再不会出台像2009、2010年那样的救市的政策，但是它不会希望房地产的崩盘对整个经济的影响。当然政策上怎么微调，这是一种艺术问题。这是第一个问题，针对市场的差异性，更加坚持双向调控和分类调控的政策。

　　第二，非住宅类业态的比例会提高，这里就包括商业地产、旅游地产、文化地产等等，当然老年住区这一块看怎么分，也可以作为住宅类的，因为它的经营管理跟住宅也不完全一样。老年住区这块也会提高，现在大家劲头不小，但也要防止过剩的问题，要积极做好引导的问题。

　　第三，企业的分化明显。刚才陈诗涛也讲了，根据现在的预测，现在大型企业的集中度更加明显了，像万科、恒大、绿地、保利、碧桂园去年的年销售额都突破了1000亿，其中去年万科的销售额达到了1740亿。进入全国百强、50强、20强的企业的门槛比2012年明显提高；有些企业像万科、绿地、中海、碧桂园还积极拓展国外市场，这些企业一个是销售良好，还有加强成本控制，所以为些企业的利润在2011、2012年的时候是下降的，2013年则在小幅回升。

　　这说明强的企业在继续做强，但是有些中小企业由于融资、销售困难，所以日子比较难过，但是也不会像有些人讲的有多少企业会出现什么问题，因为咱们的房地产企业它很多是项目公司，它有的就不做了，有的跟大企业兼并，所以形势也不会像社会上讲的那么严峻，但这个问题是客观存在的。中国房地产业协会的经营管理委员会也有一个粗略的统计，现在的数字大概是4万多家企业作为独立法人，但是不是真正有那么多也不一定，咱们的企业还是在逐步的减少，大企业在增加。

　　第四，将来房地产企业跟金融业、信息业、建筑业及相关产业的协作发展是一个大的趋势。我认为这个大的趋势，作为模式也好，作为创新也好，咱们要看到这个趋势。当今时代信息技术、电子商务快速发展，而且电子商务已经融合到了各行各业，电子商务对传统的商业地产的冲击已经成了不争的事实，过去多数的企业还只是将电子商务停留在传递信息的广告阶段，而有些骨干企业已经在跟互联网进行前期的合作，包括销售、存量房的合作等等。下一步这种合作肯定会越来越明显。就像媒体说的，在2012年的时候，王健林和马云还打赌2013年要保持紧密的合作。今后这个紧密合作将会是一个趋势。

　　另一个，房地产跟金融业的合作，它也是一种趋势。从去年到今年，由于金融业的改革，各个商业银行也好、大银行也好就是要保持一种战略合作关系。当然它们的合作关系主要是瞄准我们的百强企业。而我们一些强的企业也在跨足金融业，因为房地产行业从本质上来讲它是纯金融类的产业，这个合作将来是一个趋势。当然目前来说，由于对房地产金融风险的防范，一些单位也在收紧贷款，有些中小企业可能日子也难受，但是我觉得这两个行业的融合发展将来是一个趋势。

　　第三个趋势就是房地产业和建筑业及相关产业的协调发展，这也是一个必然的趋势。房地产和建筑业是姐妹行业，从国际上来讲，房地产属于投融资行业，建筑开发过程属于建筑行为，房地产前面讲得是土地怎么取得，房地产的开发要符合建筑的标准，工程验收以后交付使用，整个的建设过程都是建筑行业来做。现在我们讲的房地产行业的转型发展，实际上更多的是建筑业的转型发展。咱们讲怎么建立资源节约型、环境友好型，提高住宅产业化水平，它实际上是建筑的工业化和住宅的产业化，去年年底的建设工作会议、包括全国政协的座谈会上都提出了建筑的产业化问题，所以房地产业和建筑业肯定会更加融合。

　　在这些趋势和特点的情况下，作为房地产企业来说，怎么样独立的分析市场、判断市场显得格外的重要。因为市场在分化，区域之间城市在分化，你一定要独立的判断市场，你不能跟风。这里面包括地区的市场，包括你的产品的问题。

　　另外，对于拿地王一定要慎重，我是不太希望媒体对这些问题的宣传，因为我也了解了一些企业，我上次到了温州，现在温州的市场不像媒体说的那样，温州的价格确实降得很快，温州当时的价格上涨很快是跟炒作有关系，后来一些大的企业进去了，开发量增加了，现在市场实际上开发的数量、交易的数量比过去多了，价格反而下来了，应该说这个市场是在理性的回归过程当中。这说明什么问题呢？我们一定要判断市场、判断产品，而且一定不要盲目地拿高价地。现在温州最讨厌的就是什么，温州一个协会的会长当时拿了一块高价地，他现在感到很烫手，其他的企业我觉得反应不是很大。

　　所以在这种情况下，企业怎么样更加理性，更加分析政策，分析各个地方市场的发展是主要的。那么作为地方政府，我们一直是坚持这么一个观点，各个地方政府一定要根据当地的住宅情况、未来需求情况来制定住房发展规划，来增加土地供应，减少盲目性，不能再过分依赖房地产，不能再过分依赖土地财政。

　　主持人：感谢朱中一先生为我们解析政策，而且时间也掐得很准，刚好是20分钟。

　　接下来有请下一位重量级的演讲嘉宾，他是著名经济学家、中国城乡建设经济研究所所长陈淮先生，他的演讲题目是“城镇化、房产税与长效机制”，掌声有请。

　　陈淮：给我出的题目很大，20分钟要讲城镇化、房产税，还有长效机制，我想神仙也办不到，我只有勉为其难，而且我上台之前还有人给我写了条子，要求说说对这10年房地产调控政策的评价。

　　我先说说评价，这个问题不难评，首先说否定过去10年的调控和效果是不正确和片面的，在过去10年调控政策在维护国民经济稳定运行，比如说大的世界危机面前，国民经济面临通胀压力面前，维护它的稳定运行，发挥了重要的作用。在抑制需求上面，取得了明显的效果，目前的市场需求以刚性和自住性需求为主，这是大家公认的。在保障房建设上，我们迈开了实质性步伐。我们的房地产企业和市场向成熟度方面走出了很多，我们2014年坐在这里的时候注意到一个变化，在过去10年中，一开这样的论坛，大家一开头就讨论下一步还会出现什么调控政策，当一个产业的博弈对象是政策的时候，那就是还在和父母那里争自由的产业。今年议论的美国QE退出、人民币贬值，包括我们是否面临通胀、通缩、货币政策从紧从松，也包括互联网金融的挑战，二三线城市的发展，供大于求、供不应求，商业地产、文化地产等多元化。也就是说我们这个产业和开发商所考虑的对立面、博弈面已经是市场，而不是政府。我想这是我们这个产业走向成熟的一个重要标志。

　　但是这十年政策有没有缺陷，也并不难归纳，简单地说，第一条在于不断地强化政府权力，从2002、2003年8·31土地大限，201文件，一直到后来9070政策，加征5.5营业税，清算土地增值税等等，无一例外都在强化政府权力，依靠政府权力的结果，是事情都加到政府身上了，引起中央政府和地方政府的矛盾，开发商和政府的矛盾，开发商要想活下去，就得摆平政府，这是第一大缺陷，不断强化政府权力，政府那只闲不住的手越来越闲不住，看不见的手越来越看得见。第二条，十年的调控政策无一例外都具有明显的滞后性、被动性和主观性，没有一条是站在事前，许多一条是主动调整，而且更多的是凭主观想象。2013年年初的国五条，差不多是向市场说“数量有限、欲购从速”。第三个缺陷，高成本、低效率，9070政策突然出台，所有没有开工，哪怕批复的，全部重做规划，市场的供求结构完全被打乱，预期完全被破坏。还有清算土地增值税，这都具有很强的主观性，是违背客观规律的。第四，十年调控没有一条措施是和改革相结合的，没有一条触动利益集团和调整社会收入分配利益结构的。这就是我对过去十年的评价，没什么难评价的，这种问题没有什么挑战性。

　　下面回到会议主题，讲城镇化，我想这一个问题不是20分钟就能讲清楚的，但是我们大致可以归纳。我们毫无疑问，在未来10年到20年，中国的城镇化不仅是中国经济发展的重大引擎，而且是引领世界经济避免走向衰退的重要推动力。因为中国城镇化所带来的需求和中国经济的强劲增长是世界经济重要活力的组成部分之一，这已经为全世界所公认，我完全不赞成媒体热炒的一些不知道从哪儿学来的概念，什么叫崩盘？那是把股市的一些名词挪用到楼市上来了，人们拿着股票有别的用处吗？当熊市到来的时候，我们可以假定所有的持股人都会成为卖家，哪怕他花10块钱一股买的价格降到8块，他也会卖，因为他有希望从6块买回来，这是崩盘，大家只卖不买。楼市行吗？你听说广州、佛山还是哪个地方的人们说，咱们都搬到马路上住，把房子挂出来卖，等到楼价再跌了之后再买回去，之后再搬回去，有这个可能吗？所以我想这个说法是没道理的。我认为至少未来10年，中国的房地产市场仍然是全世界规模最大和增长速度最快的房地产市场。如果谁要有疑问，可以举举手。中国未来10年房地产市场仍然是世界上规模最大、增长速度最快的房地产市场，它的背景就是亿万人向城市的集中、集聚。

　　当然，我们的城市化人口存在着过度高估和过度低估两个方面，比如说朱会长说的，城镇人口指的是常住人口，我们2013年的宏观经济统计公报已经出来了，城镇人口是7.3亿人，达到54%，这个规模显然存在着很大程度的高估，如同朱会长和很多人反复指出的，里面有一个群体是伪城市人口，尽管他们在城市居住半年以上，被统计为城市人口，他们的学名叫“农民工”，但是我们的城镇人口还有每年低估的一个方面，因为还有一个庞大的人群，比如广州和北京，都有一个庞大的流动人口规模，没有统计在内。流动人口不是过几天就消失了，是张三走了，李四又来了，滞留在城市的人口是要加进来的。城市的马路、医疗、教育等公共设施是要为这些人服务的。因此我们的城镇化人口，城镇所容纳、承载的人口实际上还存在被严重低估的问题，这是另外一个方面。

　　中国的城镇化，十八届三中全会强调把人的城镇化放在第一位，这没有异议。我理解从目前我们的新型城镇化在未来一段时间首先是调整人口结构，坚决抑制大城市人口规模，发展城市群、城市卫星群、中小城镇，实现大中小城市协调发展，特别是政府工作报告中明确讲了，支持西部地区城镇化的发展，并且调整东部地区，主要是调整城镇结构的问题，也就是大中小城市协调发展的问题。坦率说，我们要想控制北、上、广、深的房价，出台国五百条也没有用，如果没有大中小城市的协调发展，缩小不同规模城市之间的发展差距，我们永远解决不了北京和广州的房价问题，刘谦也办不到，因为这个城市无论如何住不下那么多的人，把全国人都住在这一个屈指可数的城市里，无论如何是住不下的。

　　我们的城镇化要和改革密切相结合，这一条已经在三中全会和中央经济工作会议、中央城镇化工作会议以及政府工作报告中都反复明确了，和土地制度的调整、和户籍制度的改革、和落实农民工的市民化问题、和福利资源的均等化覆盖、和破除垄断密切结合才行。按原有的路数走不下去。

　　中国的城镇化最大的经验和教训之一，就是不能离开以业兴城，中小城镇、中等规模城市的发展，最重要的是有产业支撑。没有产业增长点，没有就业机会，我们的城市化仅仅是建了一堆房子，而且这房子是没人住的。没人住的原因是因为没有足够的就业机会，不是因为房子建多了。请注意，中国的城镇房子还远远没有建够，但是在局部地区来说，和产城脱离的地方是一定要出现鬼城的。昨天有一个微访谈，有一个人举例说底特律的教训，说它是一个鬼城。希望我们在座的媒体回去告诉你的同事，别再拿底特律的例子来证明中国的鬼城，这是两码事，不要人云亦云。底特律是美国经济发展过程中保产弃城的成功案例。在20世纪上半业的时候，汽车业的发展有两条法宝，一个叫规模经济，生产40万辆肯定比生产4万辆的成本低。第二个叫聚集效应，当各种各样的汽车企业集中在一块的时候，它的配套生产能力也可以相互共享。进入21世纪之后，汽车业的发展不靠这个，第一靠全球资源配置、全球订货，所以没必要聚集在一块，第二个，趋近市场的本土化生产，在美国生产贸易壁垒太高，和中国合资就近生产是一个新的趋势。所以底特律的衰退和美国汽车业在金融危机后的迅速复苏是密切联在一块的，美国纳斯达克指数、道琼斯指数和标准普尔指数在2013年创了多少历史新高？50次。美国的微观基础，包括高科技的苹果和其它企业，也包括传统的汽车业，微观基础已经普遍的大规模改善，发达国家经济体的困境主要是政府的困境，一个是就业，一个是财政。当然美国也有弃产保城的成功案例，比如说在70年代末到80年代，美国完全放弃家电业，你听说美国有名牌家电吗？由此转型为了硅谷IT业。咱们别老在公共舆论空间释放一些让人笑话的信息。

　　回到城镇化的话题，城镇化是要和产城密切结合的城镇化。

　　最后，我们的城镇化一定是要符合中国国情，节约资源、运用高科技手段，能够给人们以安全、舒适和经济发展，保护我们的环境，以及原有的村容村貌、文化等诸多内容相结合一致的城镇化。2013年以来的雾霾，引起了全世界的关注，引起了老百姓的关注，这是中国城镇化的问题，城镇化不是在哪儿买地就挣钱的城镇化，城镇化过程中一定是伴随着风险的，在过去一些年中，大家说二三线城市供大于求，顺便说，除了北、上、广、深、杭州、青岛、大连等少数沿海大城市和特大城市在过去十年，包括中部和西部的省会城市在内，更不要说地市级中心城市，大部分城市大部分时间始终是供大于求的，不是今天才供大于求。东北三省，长春、哈尔滨、沈阳在过去十年始终是供大于求的，别把这个短期内的供求关系和房地产的长期发展趋势混为一谈，长期均衡和短期均衡是两回事，房价也不仅仅是供求关系一个因素决定的，还决定于收入，还决定于它的外部环境，只要我们的政府不断往基础设施上花钱，房价就会涨。

　　第二个是房产税的问题。我想这是一个古老而愚蠢的问题，没有什么房产税问题。三中全会明确说了，加快推动房地产税立法，也就是说过去所说的房产税和试点已经含在被否定的意思里头。还老提这个词，恐怕OUT了。这个词怎么来的呢？本来市场经济下，有资产就要征税，首先是以从企业征收的间接税转变为向自然人征收的直接税为主，这是一个必然。个人的直接税主要是两个组成部分，一个是收入税，一个是资产税，你的个人所得税就是收入税。到现在并没有废除，只不过是暂停的那个利息税就是资产税，越来越多的老百姓拥有不动产，当然要为资产征税，这是这个税种设立的根本法理。但是在一段时间内，不知道是领导糊涂，还是我们社会舆论的推动，企图把对资产征税作为调控房价的工具。急于在短期内就调，怎么办呢？就不知道谁给领导出了个主意，说1984年就有一个房产税，对外商征收的，而且也不是住宅，是对商业征收的房产税，已经实行了，国务院做个决定，只要把那个征收范围和对象做个调整，不用通过全国人大就可以征了，上海和重庆的试点就是这么来的。也就是说原有的房产税从它生下来的那一天就是为对付房价的，从生下来那一天它生的目的和功能就错了，房地产税是对资产征收的税，不是调控房价的税，别动不动就说这是调房价的杀手锏，没有哪一个国家拿对资产征税作为调房价的工具，世界金融危机那么严重，我也没有听说美国取消或降低物业税。

　　最后一个问题说的是长效机制。长效机制的话题也很大，2013年说了很多，我想我也没有什么可说，大约说4个方面。第一，调整城市结构是最重要的长效机制，让人口合理均衡地分布在不同规模的城市中，是调控房地产业和城镇化提高质量最关键的一条。第二，调整中央与地方税负关系，理顺地方政府又要马儿跑又要马儿不吃草，比如说三中全会明确说了，改革地方政府城市建设融资方式、发地方债等，看看三中全会文件有没有这一条。第三，改革土地制度，三中全会里头也是在多个方面讲到土地制度的调整，比如说农民同价同权，给他们更大的财产权等等。第四，调整收入分配结构。这四条叫长效机制，不是说把房子都收回来，政府重新发一回，那叫长效机制，那是幼儿园水平。

　　主持人：非常感谢陈淮先生给我们带来的精彩演讲。接下来有请今天的第三位演讲嘉宾，他是广东省房地产行业协会会长蔡穗声先生，他的演讲题目是“马年是否开发商的逃命年？——房地产转型升级的思考”。

　　蔡穗声：各位来宾、各位媒体朋友们早上好！我的题目是“马年是否开发商的逃命年？——广东房地产转型升级的思考”。我们连续三年时间都在研究和引导广东房地产行业和企业转型升级，有些看法跟大家做一个交流、分享。

蔡穗声

　　今年流行的话语叫做“爸爸去哪儿了”“时间去哪儿了”，现在有人问“开发商去哪儿了”。为什么这么问呢？媒体说马年是地产商的逃命年，有几个出发点，一个是说春节过后，一个马佳佳用互联网思维来贩卖情趣用品，她提出90后压根就不买房，她有几条论据，一个是传统观念模式的瓦解，一个地域观念薄弱，一个快速获取财富增值的方式。另外一个，90后比较在意今天的生活质量，不可能用今天的金钱全部投资为获取以后的生活质量。这个话出来之后，也有媒体发出一些统计，说这个话不可靠，很多90后还是很在意买房，不买房就不结婚。我想，马佳佳的说法有点言过其实，但是她起码说明一个趋向，以后的年轻人的生活方式是不是像60后、50后那样传统的生活方式呢？我想肯定是不同的。马佳佳的话也表明了现代年轻人的一种想法，也有一定的市场。另外一个，我们也看到国家统计局发布的一些数据，以及媒体的一些报道，包括杭州、常州、苏州、广州的一些楼盘下降的报道，刚才朱会长做了很多的分析，我就不详细讲了。再有一个比较大杀伤力的，就是银行的放贷收紧。去年以来，银行对买房者的按揭放贷跟以往很不相同，完全不像以往的方法，以前都是在一季度放松房贷，但是今年一季度非常紧张，并且首套买房贷款的优惠利率不但没有了，反而是升了，通常都上升5%到10%的幅度。我想这是比较实质性的对市场的比较重大的影响。由此，有人提出，2014年是不是开发商的逃命年，逃去什么地方？一个是逃离三四线城市，一个是逃出郊外，一个是逃往海外。

　　每年都会有新的危机，每个形势下都会有新的问题出现，我们一致认为，危机还在于我们本身这个行业传统的一些模式没有改变。我们不但要关注到楼市的波动，不但关注到业内的竞争，所谓业内集中度越来越大，中小房企生存的空间会逐渐的被侵占，甚至被颠覆，不但关注到政策的变化，我们也应该倾听外行对传统行业的侵蚀和颠覆。例如现在的互联网思维，我们处在大数据时代，对信息的需求是双向的，有一个反馈的经济，我们是互动的，对用户更加友好，用户体验为先，提供增值服务。互联网的思维追求的是新技术、创意、产品简单极致，做到让用户尖叫等等。这几年我们看到很多外行对传统行业的侵蚀、侵占以及颠覆。最近我们看到互联网的金融，余额宝等等对传统的银行业也造成一种威胁。实际上它吸取了很大量的小额资金，它很容易给一些银行不愿意放贷的小微企业进行放贷。

　　反过来我们看看房企的思想观念，第一，营销就是一切，我们一直以来把营销作为整个房企思想观念的核心环节，卖完就是胜利，我们开发的所有环节围绕着营销来转，以营销为终点的一条龙的多元化发展，以产品为中轴，这种思想观念我们认为应该转变到一种服务的意识、增值的意识，也就是说把销售的意识转变为经营服务的意识。所谓不动产的理念，仅仅是产品的形态。从价值形态来说，其实房地产是流动的，它从价值的最大化目标做多元化的发展，也包括我们讲的住宅区和酒店的结合，地产跟金融的联姻，不但是营销。互联网的思维或者互联网的应用，不仅仅是对我们产品的营销，而是整个营销服务理念的结合，包括到高度智能化的家居生活方式。

　　第二，我们讲经营模式，传统的就是建房、销售、买地又建房，基本是这个模式不断地循环。如果说以后年轻一代对买房的需求有所下降，也就是说他以后会逐步依赖于租赁服务，要求你给我提供更好的家居服务和增值服务，这样我们就变成了应该把增值看做是一切，不单是建房、卖房、买地这个循环，也可以在收购和业务资产重组、服务、增值、再出售中获得利润。美国的房地产很多就是这样的，它是投资型的，而不是建造型的，它把很多传统的、旧的商业大厦、厂房、公寓收购，收购之后进行重新的业务组合和资产重组，重新装修、包装，再出租出去，这个过程中，它有了增值服务，若干年后，有了好的收益，它可以卖掉，然后又去对一些旧的物业做重新的包装、增值、销售。这个过程它是比较多使用这种方式的。房地产的发展，不断地建房、卖房的这个过程总是要过去的。从西方来说，建房已经不是主要的任务，像美国房地产，整个住宅销售市场80%多是二手房买卖，一手房买卖占比不到20%，这也是我们若干年之后，城镇化基本告一段落之后，很可能达到的一个阶段。这也是我们企业从开发、销售型企业转变为经营服务型的企业。

　　第三，传统的房地产服务结构是以发展住宅为主，去年广东的销售面积中，住宅占90%。从投资结构计算，住宅投资占70%，这基本反映了目前整个行业的情况。新的产品结构，我们认为不仅是发展住宅，还要有商业地产、旅游地产、科技地产、物流地产、养老地产等等，要延伸我们的产业链条，这方面我们有成功的案例，比如说我们有一些体验式的商业，例如佛山的岭南天地，就是一个很成功的商业街改造，番禺有节能科技产业园，广州有服装设计创意园，梅州有客天下的旅游地产，珠海有它的教育地产，还有一些商业改造、工厂区的改造，招商地产把80年代的日本三洋电子工厂改造为它的总部，这是一个绿色的、环保的、低碳的地产，另外还有几座工厂大厦改建为商业街，做一些创意小商品的销售。我们不但关注到一二线、三四线城市，还有关注到县域地产发展，我们这几年在县域地产发展方面做了很多研究工作，我上个礼拜还在广东一个山区县（新兴县）做了三天的调研，我们去了解三个房地产企业（两个老企业，一个新企业）的发展，它现在还在本土深耕，它现在住宅平均价格是3500块钱，但是它有一个住宅小区的规划、建设、园林水平一点不逊色于广州的楼盘，在一般的县里它就是高水平的发展。它的发展不单是在县城，还在镇一级发展，在两个镇开始做住宅小区。另外一个，它也往外面发展，发展之后又回到家乡，开始在旅游地产，给工业区配套方面做工作。还有一个温氏集团，它在全国23个省、市、自治区有160个一体化公司，养殖、收购、加工、销售一条龙服务，这个过程完全可以跟地产商做结合，把它的这个产业链条跟它整个基地、科研、物流、配送等等配合起来做发展，我想这里面还有很大的发展空间。

　　以上所讲的，我们思想理念的转变、经营模式的转变和产品结构的转变，我把它称之为房地产行业的“三旧改造”，我们先做好我们行业的三旧改造，才有可能做好城市的三旧改造。

　　最后，我们对今年的判断，我们当然不同意今年是逃命年的说法，我们认为今年是一个转型升级的元年，我们判断，新的一年房地产行业的融资环境比去年会有收紧，市场供求关系会较为宽松，对于大规模扩张、高价获取土地、高负债运作的企业有较大挑战，企业应该提高对金融风险的管控能力，结合政策环境和市场变化，以市场需求为导向，调整开发经营战略，关注产业园区建设、养老地产等新兴领域，寻求多元化发展。

　　最后我的回答，开发商去哪里了？开发商不是去转型升级了，就是在去转型升级的路上。

　　主持人：感谢蔡穗声先生为我们带来的精彩演讲，今年是开发商转型升级之年，这个结论我们记住了。

　　再一次感谢以上三位嘉宾为我们奉献的精彩演讲，接下来进入观点答问环节。调控房价多年，市场展现了最真实的态度。回望数年来楼市涨跌变化，再问政策成败得失。本次观点答问的主题是：双向调控与市场涨跌之辩。

　　首先请提问嘉宾上台就坐，有请：广州市政协常委、广州新城市投资控股集团董事长曹志伟先生。

　　接下来有请答问嘉宾上台，他们是：中国房地产业协会副会长朱中一先生；著名经济学家、中国城乡建设经济研究所所长陈淮先生；经济学家、国家行政学院决策咨询部研究员王小广先生；中原集团主席黎明楷先生。下面把时间交给曹志伟先生。

　　曹志伟：首先我想问一下朱会长，你作为中国房地产行业的老领导，你经历了最近十年中国房地产行业被调控，由支柱行业到非支柱行业的称呼，你是怎么看待中国房地产行业在调控中壮大，房价又在调控中上涨这个现象？

　　朱中一：我首先对支柱性行业这个词，也就是对行业的定位，我先解释一下。支柱产业这个词在2003年国务院文件中提出的，如果从房地产业对经济的拉动，房地产业的支柱产业地位是客观存在的，但是我自己觉得，作为咱们行业本身，随着城镇化的推进，根据这些年的经验教训，没有必要过多地强调它的支柱产业，因为这个支柱产业是客观存在的，不要过分强调。为什么不要过分强调呢？第一，过分强调以后，地方政府对这一块的依赖性更强。因为我们现在强调的是产城融合，咱们国家首先要产业发展。房地产业的定位，这几年我一直是这么说的，房地产在城镇化发展中它是一个重要的载体，它首先要解决好老百姓的住的问题，另外它要和相关产业的发展和经济的发展相适应、相协调，如果是这样，我们整个的经济才能健康发展。

　　至于你提的问题，企业发展壮大，那是自然的，因为这个行业在不断地快速发展，企业必然很快的发展。在企业发展壮大的时候，并不是所有的企业都发展壮大，企业实际上是在优胜劣汰当中发展壮大。我刚才在演讲的时候也讲到了，前50强、20强、10强的企业在越来越壮大，我们的企业数在2003年的时候有8万多家，到2012年的时候只有4万多家了，当然这个数据不一定准确，但是也可以说明企业的优胜劣汰是非常自然的。当然这里面的优胜劣汰和其它的行业也不一样，因为我们房地产行业有很多是项目公司，它项目干完了，这个企业就不在了，另外它还有一些是和别的企业兼并重组了，所以行业的振动不大。

　　关于房价的问题，这是一个复杂的问题，房价的攀升是客观存在的，而且咱们客观来说，房价适度地涨也是正常的，因为整个经济在涨，老百姓的收入在涨，住房的品质在提升，它涨是正常的。但是现在确确实实房价涨得太快，老百姓收入的差距太大，这里面的原因很多，一方面的原因是土地价格的提升，这个土地价格有在中央和地方的事权、财权的问题，再加上老百姓投资渠道的狭窄，再加上通货膨胀的因素，造成了房价的上涨。所以我觉得对房价的上涨要客观地分析。但是我始终认为，房价过快上涨不是一个健康的情况，我们尽量要使房价平稳增长，大起和大落都不太好。

　　曹志伟：中国房企的发展，调控归调控，是不是支柱产业并不重要，每家企业都有自己发展的方式。

　　第二个问题我想问一下王小广研究员，上周六我去了您所在的国家行政管理学院，给学院送了两张图，一张反映中国企业办证难的情况，另外一张反映我们中国公民办证难、办证多的人载证图，按照央视的说法，我们中国认不是在办证，就是在办证的路上。这两张图被国家行政学院收藏，并且作为省部级干部班的教训案例。通过培训，我也觉得国家行政学院藏龙卧虎，为国家的很多重大行政政策做决策参考的，今天我想请你帮大家解读一下，从本届政府的工作报告当中，他没有像往届那样很着重地强调调控房价，而是之前已经提出了建立长效机制这个提法，您作为国家决策咨询的专家，请您解读一下这个政府工作报告的提法。另外，给政策的制定者提一点个人的建议。

　　王小广：实际上你送的这两张图反映了政府的体制问题，2014年是改革年，是全面深化改革的一年，今年的政府工作报告一个显著的特点，里面有一句话说很多问题要从政府找起，这说明政府有问题，有体制的问题，你的这两张图就反映了政府的问题，这么多审批的，就是政府的权力太多，如果它没有这个权力，就不需要它这些审批，所以我认为中国未来的发展，最重要的是要减权，该归市场的归市场，该归社会的归社会，政府做好自己的。

　　你提到房价的问题，我认为市场对房价调控的理解一直有误。去年政治局会议、国务院常务会议开了30多次，没有一次要调房价，大家就认为，新一届政府特别欢迎房价上涨，对房价上涨容忍，一致被解读是利好的政策，我认为这是一个巨大的错误。上一届政府的政策是容忍房价上涨，希望房价上涨的，用调控的方式，我认为都是做给老百姓看的，但是内心是要促进房价上涨，我想这一届政府应该是不一样的。这次政府有考量，在报告出来之前，很多人认为政府对房价可能会有一些表述，但是最近一段时间，特别是2月份的房价下跌的情况出现以后，这一届政府今年非常担心房价下跌。房价下跌或者房价增幅放慢，甚至出现很大的对经济下行的压力，我认为这是新一届政府很关心的事情。所以不要认为它鼓励上涨，是他担心下跌过多。大家不要认为房地产没有问题，我认为这是有问题的，现在终于暴露了。我去年讲了一句话，2008年以来，我们中国经济已经调到第7个年头，没有外部金融危机的时候，一开始调整是由于房地产，然后又是金融危机的冲击，我们几次都是靠政策来调整。中国经济从2010年之后一直都在调控，这里面只有一个东西没有调整，就是房地产，所以我认为今年最重要的是要做房地产的调整，当然这也是一个比较长时间的调整。我从来不讲房地产要崩盘，我认为调控是一个合理的调整，调整了会有很多的好处，可以加快城镇化，使我们的资源配置更加均衡，包括在住房结构上的优化等等，我认为房地产调整是一个必须的过程。

　　具体讲到建议，我的建议是，房地产商要意识到房地产调整这种大的变化，不要以为会出现2009年那样的情况，或者2012年的情况，这是不可能的，不可能再通过货币政策来把房价顶上去，这种可能性是没有的。房地产第三次调整，这是不可逆转的趋势，没有人来帮你改变这个趋势，我认为过去是可以改变的，现在不可以了，去年经济下行的时候已经做了这次试验，而且他们认为是成功的，今年下降的压力最大的是房地产，所以他们也会采取政策。所以我认为作为政府，该出一些制度弥补缺陷的政策应该出台，这是一个长期的事情，它跟房地产的波动没有什么关系。

　　曹志伟：谢谢王教授来自最接近国家决策层的看法，第三个问题我想请教一下陈淮所长，陈淮所长刚才的演讲把我原本准备要提的问题很清晰地解答了。下面我想把一个比较简单的问题提给陈淮所长，请陈淮所长给我们那些没有买过房的未婚的，或者已婚的年轻人，在2014年提一两点置业的建议。

　　陈淮：这个建议很难提，如同给男女青年说找一个什么样的对象合适。

　　我想对刚才的两个问题说一下，政府不提房价的问题不是什么新闻，这是打去年两会以来一以贯之的，不再以房价为政策调整的目标。与其扬汤止沸，不如釜底抽薪，包括城镇化改革都是对房价问题的疏导，如果照着原来那样的发展，人口过度向大城市集中，再出台多少调控政策也不可能解决根本问题。第二个问题，刚才小广老师说得非常对，办证多就意味着政府权力过大，它背后又隐含着这些政府权力是没有多少是有法律授权的，证多了又没有把市场管好，反而是市场的竞争被演化为弱的企业可以通过摆平官方拿证，变成腐败，变成权钱交易，变成驱逐良币。政府部门之间打架，权力分割，这个证多意味着死亡。所以三中全会已经明确说，改革的核心问题是让市场成为资源配置的主导力量，凡是能由市场形成价格的地方，政府不要过多干预，这都是三中全会改革文件中的原话，我对这个问题就提出这些观点。

　　至于说年轻人怎么买房子，这个话题很大，因人而异，因地而异，首先明确不误的给大家一句沮丧的回答，到共产主义之前，明天进共产主义，今天就还有年轻人买不起房。没有一个国家能保证做到年轻人都买得起房。符合客观规律和中国国情的是，我们尽可能地让买得起房的年轻人所占比重逐年的增加，并且以比较快的速度增加。没有一个办法让明天大家都买得起房。我还是说，哪怕明天要进共产主义，今天还有年轻人买不起房。希望我们提这个问题的人不要做最后一个，这个舍己利人不是什么光彩的，中国某一天比美国还富了，中国还会有一部分年轻人买不起房，没有那么理想的社会，这是第一个。

　　第二，房价在不同的地方就是有不同的价格，资源分为极度稀缺、高度稀缺、稀缺、均衡和过剩，你非要在极度稀缺的地方找，你们上大学只有一个漂亮姑娘，全班男同学都要娶这一个，那你们就打架吧。明确无误地说，广州的房子就是全国大多数人买不起的房子，这是很合理的，媒体不要删掉我这句话，我说的是全中国大多数人买不起。都住在广州住得下吗？摞起来住也住不下。广州也要分核心市区、城乡接合部和远郊区县。说房价涨的这件事，实际上也涨也没涨，也可以把它理解为同样价格的房子，它去哪儿了，去得越来越远了。十年前在核心社区，五年前在城乡接合部，现在在远郊区县，未来可能越来越远，因为核心资源没了，它需求程度提高了。一定要理解这么一个问题。至于你说的老百姓买房投资什么这些问题，我想我们今天没那么多时间讲经济学的基础原理。

　　最后一个忠告，我不会告诉你在哪儿买房子合适，这是江湖术士才做的事。我唯一能告诉你的事就是，如果25到35岁买房子，尽可能靠近职场。如果在你的办公楼附近10分钟、20分钟可达的地方，你的钱够买一个60平米的房子，远郊区县买120的，那也要买那个60平米的，因为在这10年中，你最宝贵的资源是时间。人一辈子能够享受浪漫，留下美好记忆。那多加60平米的住房只能满足你10%的需求，60平米已经可以满足你住房的80%到90%的需求，多加60平米只能让你的需求满足程度提高5个百分点，但是为了这5个百分点的需求满足，你得牺牲幸福满足感的90%。35到45岁的人买房子，尽量靠近优质的教育资源，道理可以自己想。45到55岁买房子，尽量靠近爹妈，道理我也不多讲。55到65岁买房子，尽量靠近医院。

　　朱中一：讲到房价调控这个，我认为房价是一个调控的目标，但要淡化像过去那样把房价作为重要的、唯一的调控目标。2003年国务院的文件里头对调控有几句话，“总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定，和当地的经济社会发展相适应，和相关的发展相协调”，这是调控的几句话。房价调控不能作为一个唯一的目标。房价首先是供求的平衡，然后结构里面又包括了保障房、商品房等等，前两个问题如果解决了，房价自然就稳定了。

　　曹志伟：最后这个问题我问一下来自最接近市场的中原集团的专家，你从香港前段时间房价的调整，怎么看广东的情况。尤其是最接近香港的深圳、广州的房企未来的发展方向。

　　黎明楷：其实香港的经验，我想对于大陆的开发商能借鉴的东西并不是很多，因为市场是很不同的，我最近看到越来越多的大陆的企业到香港投资，其中就有开发商。说到广东这里的开发商，我觉得基本上还算是处于比较幸福的区域，因为全国的一线城市广东就占了两个（深圳和广州），立足这些大城市的开发商，基本上在未来一段时间应该还算是安全的，如果你的土地储备都在这两个城市的话，应该面临的压力不太大。如果要往外扩张，因为之前也有很多广东的开发商全国经营到了很多的二三线城市，最近我们可以看到，二三线城市的供应确实是有点过多，如果以前买地的成本太贵的话，会面临一些压力，如果你是全国性布局的话，你在深圳、广州的东西是安全的，有能力可以补回在外面扩张所面临的危机。

　　曹志伟：您的意思就是要积极发展，谨慎扩张。

　　由于时间关系，感谢四位专家给大家的建议，你们听到多少，就看自己的领悟能力，谢谢。

　　主持人：非常感谢曹志伟先生作为提问嘉宾，也感谢四位嘉宾从不同的角度，针对曹委员的问题讲了自己的意见和看法。

（审校：劳蓉蓉）