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2012青岛行演讲 苏鑫:房地产2012的市场预判
作者:     时间: 2012-03-22 11:08:40    来源: [ 观点地产网 ]

  苏鑫:大家上午好!

  本来我是地产基金,应该讲房地产金融。但是我还是跟诗涛请求了一下,还是换一个角度,换一个话题。为什么换一个话题呢?有两个原因:第一,我们经常从行业内看这个行业,我们换一个角度和大家进行交流和分析。第二,投资有两个角度,两个纬度,一种投资是投机会,一种投资是投趋势。以前我们可能投机会能赚到钱,未来我觉得应该判断趋势,对我们来说是至关重要的。所以我把话题换了一个对行业调控以后,行业未来变化的猜想。

苏鑫

  我们看一看市场现状,我用三句话来概括。购房人是集体观望,从去年11月份开始,在全国的一线、二线,甚至到三线城市,成交量都大幅度萎缩。去年,一线城市跌破2008年的成交量,二线城市到第四季度也是接近了2008年的成交量。开发商非常悲观,去年有两个行业重要的聚会,一个是8月份的博鳌论坛,当时与会有一半人还认为2013年以后有重大机会。到年底的时候,有一个工商联的会议,里面传达的信息几乎100%对房地产非常悲观。政府坚持调控,最近总理在次次强调房地产调控很重要,这是我看到的市场现状。

  我们怎么分析未来的趋势?从三个纬度来看,一个是经济,主要是货币政策可能对行业的影响。一个是房地产行业的走势,最后我们判断一下市场变化的趋势。

  总的一个趋势,我认为2012年房地产结构性调整不可避免。

  今年的货币大家感到货币政策放松,但是很少会流到房地产。我们看到的政策趋势来说是有倾向性投放的。有一个比较明确的趋势,即使货币放松了,也不会有太多的钱流到房地产行业里去。这是宏观经济的判断。

  房地产政策,中央的决心不会改变的。调控目标已经界定的非常清晰,就是要把房价调整到合理的水平。地方政府会怎么样呢?因为调控到合理的水平,每人有不同的理解。最关键的就是房地产这个行业,之所以到今天这个局面,我们都感觉到压力非常大,就是因为从土地、税收、金融、都没有配套的完善的政策,所以才造成今天这种结果。地方政府税收压力非常大,缺钱。在这种情况下,就有可能认为它达到了价格下降空间一定水平以后,进行政策的调整。实际在“两会”期间已经有这种信息了,未来这种可能性是非常大的。比方说可以学一下长沙的模式,学习一下重庆模式,推行房产税,不再根据限购。但是解决不了这个行业信心的问题。我们现在面临的行业剧变,为什么感觉进入寒冬呢?实际是购房者集体观望,如果想打破,必须有宏观政策的共识,才有可能发生变化。所以判断政策,从全面层面不可能有大的变化。中央层面还是坚持调控。各个城市,可能会有一些微调,很快我们可以看得到。但是它不能改变行业在短期内的趋势,房地产行业购房的趋势。

  最近我们看首套房的支持,这一点对行业来说非常重要,因为如果没有这个政策的出台,成交量像去年四季度末和今年一季度初这种快速的悬崖式跌幅的话,这种超调可能是灾难性的。

  这种超调会带来什么变化?我们从三个纬度来看。先看城市的纬,一线城市核心区域的房价,抗跌性还是比较强的。周边地区像北京已经跌20%—30%。二线城市的风险在加剧。因为以前二线城市这几年大家涨得都很快,甚至整个城市都发展非常好。未来的变化一定是城市之间的竞争,不可能这么多的城市都可以快速的往前走,一定会出现强烈的分化,而这个分化一定在房地产行业里面体现出来。三线城市,我们相信它的风险会小,前提是对刚性需求的金融政策到位的话,它的风险会小。

  第二个纬度,我们从房地产企业的纬度来分析一下。品牌公司一定要走复合地产的道路,因为以前我们很大的公司,都是靠囤地来挣钱的,靠囤地来给自己积蓄发展力量。现在房地产原有的开发模式,在政策上不可能再得到支持。怎么能支持你呢?必须要给地方提供税收等等。所以复合地产,比如旅游地产等等,这样才能得到资源的支持和匹配。中性企业一定要走专业化的战略。小的企业,在这次洗牌过程当中,绝大部分尤其是2008年以后进入这个行业,没有太多积累的,以机会型为主的小企业,可能要离开这个行业,但是他们还可以在行业里分享利润,变成专业的投资人。

  第三个纬度,从物业类型的纬度分析。商业地产,目前我们习惯把地变成房子赚钱,认为商业地产也如此,这大错特错。商业地产实际是三个层面,一个是土地的升值,这和住宅是一样的,一个是靠产品、品牌的附加价值,这跟住宅也有相似的地方。而第三个,实际最核心的商业地产是靠运营,靠后期的运营,最终它的价格靠租金来决定的。这一点,实际是传统的住宅开发是完全不一样的。

  我们会看到,我们即使把很多的项目建起来,好的商业地段,前三到五年非常多。现在大家都愿意把更多钱、资源、精力放到商业地产,地方政府也如此,把它变成形象工程。我们看到很多二线城市,出现了100座以上的城市综合体。会有这么多的城市消化这么多的供应量吗?即使建起来,会有这么多的消费来支撑吗?如果没有怎么办?我举一个例子,北京大家都知道,租金市场非常好,现在据说已经租金已经进到世界前三名。在中关村大力发展的时候,在三年推了300万人民币,五年内才消化。我们想想上千的供应量,需要多少年消化?商业地产的风险对专业的要求,跟住宅完全不一样的。住宅去投资化是一种趋势,不允许作为投资,把住宅作为消费品来看待。如果是消费品,我们对照美国来看,美国住宅是消费品的,它的100年数据统计,去掉通胀因素,每一年的涨幅不超过0.6%,这与朱会长和陈主任讲的是一致的。如果去投资化作为一种消费品,常态就不可能使住宅价格不断快速永远的上涨。

  我们要分析今年房价的走势,好像很难判断。但是我们可以判断一些趋势,这个趋势就是这个行业发生重大的变化,行业的规则,发生了重大的变化。以前我们面临的只有单一的市场,现在出现了双层市场,保障房和商品房,两个市场并存。带来形象的变化,我们可以看一看,相当于以前是足球场,允许22个人,未来我们面临的是篮球场,只允许十个人。以前开发商只要拿地就可以赚到钱,地方政府只要卖地就可以赚到钱,投资人只要买房就可以赚到钱,所有的游戏参与者都没有风险就赚到很多钱,这种规则能继续下去吗?未来一定会发生变化,地产商一定会变成房地产商,靠囤地赚钱的时代不可能持续,必须靠产品来增加附加价值。地方政府由卖地商变成一个产业的推动者,因为城市的竞争还得靠经济来引导,经济才有一定的预期。所以城市的发展还要靠产业的推动。购房人炒房时代已经变成理性的一种投资时代。

  以前的房地产对我们来说是一种“超配”,我们更多的资产放在房地产,但是它将回归到“标配”。房地产行业将进入震荡加剧的时代,不会永远的一根线,是波动的,不会是全国全面的趋势变化,一定是不同的区域、不同的产品结构,结构性的是不同的。开发商的融资,由完全依赖于这种间接融资银行为主,变成直接的融资,这是很重要的一方面,这也是基金未来生存大发展的一个基础。

  再一点的变化,可能现在我们讨论比较少。就是我们这一轮把大家投资人惯性投的有两个,在国内有两个市场,一个是股票市场,一个是资本市场。股票市场的惯性已经被堵住了,结果会怎样?艺术品、现在是观望,最后还要出来。未来房地产还是投资的主要渠道。我们怎么来疏导它?否则对整个经济的破坏也是比较大的。因为房地产天生有两种属性,我们认为普通住宅有投资属性,这没有问题,到底什么还有投资属性?我们怎么把愿意投到房地产的件梳理起来?这是我们行业人员面临很大的问题,这是短期内的问题。惯性愿意做房地产,这种疏导还是非常重要的。

  所以这种猜想,到2012年行业变化的猜想,都是一种假设,假设2012年没有出现,2012年预言没有实现,地球大崩溃没有实现。如果实现的话,我们怎么去做?这是当时小电影的票,这实际给我们一个启发,就是说现在房地产行业面临一个状态,和人类的预言相似。首先我们要先生存,然后再发展。最后我总结我的发言,两句话:第一,投资要投趋势,而不能简单投机会。第二,房地产公司,现在最关键的是要生存。谢谢各位。

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